Kaution: Konto, Bürgschaft oder Kautionsversicherung?
Zuletzt geprüft am · Keine Rechtsberatung
Die Zusage ist da, und mit ihr die erste große Rechnung: die Kaution. Drei Kaltmieten auf einmal sind für viele Studierende und Berufsanfänger mehr Geld, als gerade auf dem Konto liegt. Genau dafür werden Bürgschaften und Kautionsversicherungen beworben. Welche davon wirklich Geld spart und welche nur die Rechnung verschiebt, klären wir hier. Der Text ist Orientierung und keine Rechtsberatung: Bei Streit um die Kaution hilft dir ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.
Kurz gesagt
Was § 551 BGB erlaubt und was nicht
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Mietkaution in einem einzigen Paragrafen, und der ist mieterfreundlicher, als viele Vermieter es darstellen. § 551 BGB setzt die Obergrenze, erlaubt die Ratenzahlung und schreibt vor, wie das Geld angelegt wird. Und er sagt in Absatz 4: Vereinbarungen, die davon zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Steht im Vertrag etwas anderes, gilt trotzdem das Gesetz.
- Höchstens drei NettokaltmietenGerechnet wird mit der Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung und ohne Pauschalen. Bei 600 € kalt sind das höchstens 1.800 €, egal wie hoch die Warmmiete ist. Was darüber liegt, musst du nicht zahlen.
- Drei gleiche MonatsratenDie erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Darauf hast du einen Anspruch, ohne Begründung und ohne Zustimmung des Vermieters.
- Getrennt vom Vermögen des VermietersEine Barkaution muss bei einem Kreditinstitut angelegt werden, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Sie darf nicht auf dem Girokonto des Vermieters verschwinden. Wird er zahlungsunfähig, ist dein Geld so geschützt.
- Die Zinsen gehören dirSie erhöhen die Sicherheit und werden am Ende mit der Kaution ausgezahlt. Bei den aktuellen Sparzinsen ist das nicht viel, aber es ist deins.
- Nichts davon ist verhandelbarKlauseln wie „die Kaution ist in einer Summe vor Schlüsselübergabe fällig“ sind unwirksam. Du kannst trotzdem in Raten zahlen, auch wenn du den Vertrag mit dieser Klausel unterschrieben hast.
Was sonst noch im Vertrag steht und worauf du vor der Unterschrift achtest, steht unter Mietvertrag und Kaution.
Weg 1: Barkaution auf ein Konto
Der klassische Weg: Du überweist den Betrag, der Vermieter legt ihn an, und nach dem Auszug bekommst du ihn mit Zinsen zurück, abzüglich berechtigter Forderungen. Wie das Zurückholen läuft und wie lange der Vermieter prüfen darf, steht unter Kaution zurückfordern. Beim Wohin hast du zwei Möglichkeiten, und die zweite kennen viele nicht.
Variante A ist das Kautionskonto des Vermieters. Er eröffnet ein separates Konto oder Sparbuch, das als Mietkaution gekennzeichnet ist, und überweist dir am Ende zurück. Du kannst dir die getrennte Anlage nachweisen lassen, zum Beispiel mit einer Kopie des Sparbuchs oder einer Bestätigung der Bank. Bis dahin musst du ihm vertrauen, dass das Geld wirklich dort liegt.
Variante B ist ein Mietkautionskonto auf deinen Namen, das du an den Vermieter verpfändest. Du eröffnest bei deiner Bank ein Kautionssparbuch, das Geld gehört sichtbar dir, und der Vermieter bekommt eine Verpfändungserklärung. Er kann nur mit deiner Zustimmung oder mit einem gerichtlichen Titel darauf zugreifen, du kannst nur mit seiner Freigabe darüber verfügen. Für den Vermieter hat das keinen Nachteil, deshalb akzeptieren es viele. Für dich ist es die sauberste Lösung: Es gibt keinen Streit darüber, ob das Geld noch da ist, und bei einer Insolvenz des Vermieters bist du außen vor.
Ratenzahlung kurz ankündigen
Du musst die Ratenzahlung nicht beantragen, sie steht dir zu. Schreib trotzdem eine kurze E-Mail, dass du von § 551 Abs. 2 BGB Gebrauch machst und die erste Rate zusammen mit der ersten Miete überweist. Dann ist es dokumentiert, und niemand wundert sich über den Kontoauszug.
Weg 2: Bürgschaft einer Privatperson
Statt Geld zu hinterlegen, kann jemand mit Einkommen, meist ein Elternteil, eine Bürgschaft stellen. Der Bürge verspricht dem Vermieter, für deine Schulden aus dem Mietverhältnis einzustehen, bis zur vereinbarten Höhe. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erteilt werden, mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier (§ 766 BGB). Eine E-Mail oder ein eingescanntes Formular reicht dafür nicht.
Für dich kostet das nichts. Für den Bürgen ist es ein echtes Risiko: Bleibt am Ende Miete oder ein Schaden offen, holt sich der Vermieter das Geld bei ihm. Achte deshalb darauf, dass die Bürgschaft auf einen Höchstbetrag begrenzt ist und die Kaution ersetzt, statt zusätzlich und unbegrenzt für alles zu haften.
Ein Punkt, der in der Praxis oft falsch läuft: Die Obergrenze von drei Kaltmieten gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter drei Kaltmieten Barkaution und zusätzlich eine Elternbürgschaft, liegt er über dem, was § 551 BGB erlaubt, und die überschießende Sicherheit ist unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gibt es eine Ausnahme: Bietet der Bürge die zusätzliche Bürgschaft unaufgefordert von sich aus an, um dem Mieter zur Wohnung zu verhelfen, kann sie wirksam sein. Ob das im Einzelfall zutrifft, hängt davon ab, wer den Vorschlag gemacht hat. Lass eine Kombination aus Kaution und Bürgschaft vom Mieterverein prüfen, bevor jemand unterschreibt.
Wie du eine Bürgschaft schon in der Bewerbung einsetzt, wenn dein Einkommen dem Vermieter nicht reicht, steht unter Bürgschaft und Bonität ohne festes Einkommen.
Weg 3: Kautionsversicherung oder Bankbürgschaft
Die dritte Möglichkeit kommt von Anbietern: Eine Versicherung oder eine Bank bürgt für dich gegenüber dem Vermieter. Du zahlst dafür eine jährliche Gebühr, die als Prozentsatz der Kautionssumme berechnet wird, und behältst dein Geld auf dem Konto. Der Vermieter bekommt eine Bürgschaftsurkunde statt einer Überweisung. Das klingt bequem, und für den Einzugsmonat ist es das auch.
Der Haken steht nicht im Namen: Eine Kautionsversicherung versichert dich nicht gegen Schäden. Sie ist eine Bürgschaft, für die du bezahlst. Meldet der Vermieter nach dem Auszug eine Forderung an, zahlt der Anbieter an ihn und holt sich den Betrag anschließend von dir zurück. Du haftest also genauso wie mit Barkaution, nur dass zwischen dir und dem Vermieter ein Dritter steht, der bei dir Regress nimmt. Viele Anbieter zahlen auf Anforderung zunächst aus, ohne den Streit inhaltlich zu prüfen. Ob die Forderung berechtigt war, klärst du danach, und zwar mit dem Anbieter als Gläubiger. Im Kern ist das ein Kredit auf Zeit, kein Schutz.
Dazu kommt: Die Gebühr fließt jedes Jahr, solange das Mietverhältnis läuft. Bei einer Barkaution bekommst du am Ende alles zurück, bei der Versicherung nichts. Über mehrere Jahre kann die Summe der Gebühren einen großen Teil der Kaution ausmachen oder sie übersteigen. Für ein kurzes Mietverhältnis oder als Überbrückung, bis du das Geld zusammen hast, kann sie trotzdem passen. Manche Anbieter erlauben es, später auf Barkaution zu wechseln. Frag danach, bevor du abschließt, und lies die Kündigungsbedingungen.
Eine Bankbürgschaft funktioniert im Grundsatz gleich: Deine Bank stellt die Urkunde, du zahlst eine jährliche Avalprovision. Banken verlangen dafür in der Regel eine Bonitätsprüfung oder eine Sicherheit, weshalb dieser Weg für Studierende und Berufsanfänger selten offensteht.
Die drei Wege im Vergleich
Der Vermieter muss weder eine Bürgschaft noch eine Kautionsversicherung akzeptieren. Er darf auf Barkaution bestehen. Was er nicht darf: dir die Ratenzahlung verweigern. Daraus ergibt sich die Reihenfolge, in der du fragst. Erst die Raten, dann das verpfändete Konto, dann die Alternativen.
| Weg | Kosten für dich | Wer trägt das Risiko | Was der Vermieter sagen kann | Sinnvoll für |
|---|---|---|---|---|
| Barkaution auf Konto des Vermieters | Keine, die Zinsen gehören dir | Du, bis zur Höhe der Kaution; bei getrennter Anlage auch bei Insolvenz des Vermieters geschützt | Muss er akzeptieren, in drei Raten | Alle, die den Betrag in Raten aufbringen können |
| Verpfändetes Kautionskonto auf deinen Namen | Keine, eventuell eine kleine Kontogebühr | Du, aber das Geld bleibt sichtbar deins | Darf er ablehnen, wird aber meist akzeptiert | Alle, die Kontrolle über das Geld behalten wollen |
| Bürgschaft einer Privatperson | Keine | Der Bürge, bis zum vereinbarten Höchstbetrag | Darf er ablehnen | Wer jemanden hat, der bürgen kann und will, und die Barkaution nicht stemmen kann |
| Kautionsversicherung | Jährliche Gebühr als Prozentsatz der Kaution, kommt nicht zurück | Du, der Anbieter holt sich gezahlte Beträge bei dir zurück | Darf er ablehnen | Kurze Mietdauer oder Überbrückung, bis das Geld für die Barkaution da ist |
| Bankbürgschaft | Jährliche Avalprovision, kommt nicht zurück | Du, die Bank nimmt Regress | Darf er ablehnen | Wer eine Bank hat, die ohne Sicherheit bürgt; für Studierende selten |
Nie vor Vertrag und Schlüssel
Überweise die Kaution erst, wenn der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist und der Termin für die Schlüsselübergabe steht. Nie in bar ohne Quittung, nie an ein Konto im Ausland, nie an einen Vermieter, den du nicht persönlich getroffen hast. Die Kaution vor der Besichtigung ist die häufigste Betrugsmasche am Mietmarkt, mehr dazu unter Mietbetrug erkennen.
Erst die Wohnung, dann die Kautionsfrage
Welche Kautionsform du wählst, entscheidest du in dem Moment, in dem der Vertrag auf dem Tisch liegt. Bis dahin ist die größere Aufgabe, dass er überhaupt dort liegt. In gefragten Lagen heißt das vor allem: früh von einem Inserat erfahren und schnell antworten.
Dein Such-Agent beobachtet Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht und schreibt dir eine E-Mail, sobald ein passendes Inserat online geht. Die Kautionssumme kennst du dann schon aus der Kaltmiete: dreimal die Zahl im Inserat, mehr darf es nicht sein.
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Wenn die Barkaution gerade nicht geht
Eine Kautionsbürgschaft ersetzt die Überweisung zum Einzug. Was sie kostet und wann sie sich lohnt, steht oben, vergleichen kannst du hier.
Kaution nicht bar hinlegen
Drei Kaltmieten sind schnell 6.000 €. Eine Bürgschaft lässt das Geld auf deinem Konto, dafür zahlst du eine jährliche Gebühr.
Mietkautionsbürgschaft ansehen (Anzeige, öffnet Kautel in neuem Tab)bei Kautel
Wir bekommen eine Provision, wenn du über diese Links abschließt. Für dich ändert das den Preis nicht, und welche Anbieter hier stehen, hängt nicht davon ab, wer am meisten zahlt.
Häufige Fragen
- Muss ich die Kaution vor dem Einzug komplett zahlen?
- Nein. Die erste von drei Raten ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den zwei folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Summe vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam. Zahl die Raten aber pünktlich: Wer mit einem Betrag in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug gerät, riskiert eine fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 2a BGB).
- Darf der Vermieter eine Kautionsversicherung oder Bürgschaft ablehnen?
- Ja. Das Gesetz gibt dir einen Anspruch auf Ratenzahlung, aber keinen Anspruch darauf, die Kaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung zu ersetzen. Welche Sicherheit akzeptiert wird, ist Vereinbarungssache. Frag deshalb vor der Vertragsunterschrift, nicht danach.
- Bekomme ich die Gebühr für die Kautionsversicherung zurück?
- Nein. Die jährliche Gebühr ist der Preis dafür, dass der Anbieter für dich bürgt, und sie ist weg, auch wenn nie ein Schaden entsteht. Bei der Barkaution bekommst du dagegen den vollen Betrag mit Zinsen zurück, wenn keine berechtigten Forderungen offen sind.
- Was passiert mit meiner Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird?
- Genau dafür schreibt § 551 Abs. 3 BGB die getrennte Anlage vor: Ist die Kaution auf einem Kautionskonto getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, gehört sie nicht zur Insolvenzmasse und du bekommst sie in der Regel zurück. Hat der Vermieter das Geld dagegen auf sein Girokonto genommen, bist du ein Gläubiger unter vielen. Ein verpfändetes Kautionskonto auf deinen Namen schließt dieses Risiko von vornherein aus.
Quellen und Gesetzestexte
Dazu passt
- Mietvertrag und Kaution
Was im Vertrag steht, welchen Rahmen das Gesetz für die Kaution setzt und warum das Übergabeprotokoll dich später schützt.
- Kaution zurückfordern
Wie lange der Vermieter prüfen darf, was er einbehalten darf und was nicht, und ein Musterbrief, mit dem du nach der Wartezeit höflich und wirksam nachfasst.
- Bürgschaft und Bonität ohne festes Einkommen
Kein Gehaltsnachweis, kurze Schufa-Historie, BAföG statt Arbeitsvertrag: die häufigste Absage-Ursache bei jungen Suchenden, und was du stattdessen vorlegen kannst.