Kaution zurückfordern: Fristen, Abzüge, Musterbrief
Zuletzt geprüft am · Keine Rechtsberatung
Zwei oder drei Kaltmieten liegen seit Jahren auf einem Konto, das nicht deins ist. Nach dem Auszug willst du sie zurück, und zwar bald, weil in der neuen Wohnung gerade die nächste Kaution fällig war. Die gute Nachricht: Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach behalten und muss jeden Abzug begründen. Die weniger gute: Er darf sich Zeit lassen, und viele tun das. Hier steht, wie viel Zeit angemessen ist, welche Abzüge erlaubt sind und wie du höflich, aber wirksam nachfasst. Der Text ist Orientierung, keine Rechtsberatung: Bei einem konkreten Streit hilft dir ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.
Kurz gesagt
Wie lange der Vermieter prüfen darf
Die Frage, die alle als Erstes stellen, hat keine Zahl im Gesetz. Es gibt keine Vorschrift, die sagt: Kaution innerhalb von vier Wochen zurück. Stattdessen gilt: Der Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, ob noch Ansprüche gegen dich bestehen. Wie lang angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei einer Wohnung ohne Mängel und ohne offene Posten sind es einige Wochen bis wenige Monate. Als Obergrenze sieht die Rechtsprechung in der Regel etwa sechs Monate an. Diese Zahl hängt mit § 548 BGB zusammen: Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe. Danach kann er dafür kein Geld mehr von dir einklagen.
Eine Ausnahme ist die Betriebskostenabrechnung. Endet dein Mietverhältnis im Mai, kommt die Abrechnung für dieses Jahr womöglich erst im folgenden Jahr. Für die zu erwartende Nachzahlung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten. Nicht die ganze Kaution, sondern einen Betrag, der sich an den bisherigen Nachzahlungen orientiert. Hattest du bisher nie eine Nachzahlung, ist auch ein Einbehalt schwer zu begründen. Was in dieser Abrechnung stehen darf, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen.
Ein wichtiger Haken, den viele Ratgeber verschweigen: Die sechs Monate schützen dich nur davor, dass der Vermieter zusätzlich Geld von dir verlangt. Die Kaution selbst darf er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2024 auch noch mit Schadensersatzansprüchen verrechnen, die eigentlich schon verjährt sind, solange er sie noch in der Hand hat (§ 215 BGB). Warten macht deine Position also nicht besser. Fordere die Kaution früh und schriftlich, und lass jede späte Schadensrechnung vom Mieterverein prüfen: Belegt, angemessen, kein Neu-für-Alt?
Was dir zusteht: Kaution plus Zinsen
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei den Zinsen der letzten Jahre kommt dabei kein Vermögen zusammen, aber es geht ums Prinzip: Dir steht der volle Betrag zu, nicht der Betrag von damals.
Du darfst deshalb eine Abrechnung verlangen: Wie hoch war die Kaution, welche Zinsen sind aufgelaufen, was wird abgezogen und warum, was wird ausgezahlt. Eine Überweisung mit dem Verwendungszweck „Kaution abzüglich Reparaturen“ ist keine Abrechnung. Jeder Abzug braucht einen Grund und einen Beleg, also eine Rechnung oder mindestens einen Kostenvoranschlag. Ohne beides darfst du den Abzug zurückweisen. Hattest du statt Barkaution eine Bürgschaft oder Versicherung, läuft die Freigabe etwas anders, dazu mehr unter Kaution: Konto, Bürgschaft oder Versicherung.
Zulässige und unzulässige Abzüge
Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Was er tatsächlich abziehen darf, ist eine überschaubare Liste. Was er gern abzieht, ist eine längere.
| Abzug | Zulässig? | Begründung |
|---|---|---|
| Offene Miete | Ja | Rückstände aus dem Mietverhältnis sind der klassische Fall, für den die Kaution da ist. |
| Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung | Ja | Wenn die Abrechnung vorliegt und formell in Ordnung ist. Bis dahin nur ein angemessener Einbehalt. |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | Ja, mit Nachweis | Brandloch, kaputte Fliese, zerstörte Tür. Der Vermieter braucht Rechnung oder Kostenvoranschlag und muss belegen, dass der Schaden von dir stammt. |
| Wirksam geschuldete Schönheitsreparaturen | Ja | Nur wenn die Klausel im Vertrag hält und du trotz Aufforderung nicht renoviert hast. Dann in Höhe der tatsächlichen Kosten. |
| Normale Abnutzung | Nein | Laufspuren, Dübellöcher, vergilbte Tapete: vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB), dafür haftest du nicht. |
| Pauschalen ohne Beleg | Nein | „300 € für Reinigung und Kleinkram“ ohne Rechnung ist kein Abzug, sondern eine Behauptung. Zurückweisen und Belege verlangen. |
| Renovierung bei unwirksamer Klausel | Nein | Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, schuldest du keine Renovierung und musst auch keine bezahlen. |
| Neuwert statt Zeitwert | Nein | Ein zwölf Jahre alter Teppich ist nicht mehr voll werthaltig. Auch bei echten Schäden zählt der Zeitwert, nicht der Preis für neu. |
Kommt eine Abrechnung mit Abzügen, die du nicht nachvollziehst, musst du nicht alles oder nichts akzeptieren. Erkenne an, was berechtigt ist, etwa eine belegte Nachzahlung, und widersprich schriftlich dem Rest, Position für Position, mit Verweis auf Einzugsprotokoll und Fotos. Verlange für jeden bestrittenen Posten den Beleg. Was der Vermieter nicht belegen kann, zahlt er aus.
Was du bei der Rückgabe wirklich schuldest und welche Renovierungsklauseln nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sind, steht ausführlich unter Wohnungsübergabe beim Auszug.
Das Protokoll entscheidet die Diskussion
Wer ein gutes Einzugsprotokoll und ein gutes Auszugsprotokoll hat, führt diese Diskussion selten. Der Vermieter muss beweisen, dass ein Schaden während deiner Mietzeit entstanden ist. Steht der Kratzer im Einzugsprotokoll, ist er raus. Steht im Auszugsprotokoll „keine Mängel“, ebenfalls. Beide Protokolle und die Fotos hebst du mindestens bis zur Rückzahlung auf, besser drei Jahre.
Warum du die Kaution nicht abwohnen darfst
Der Gedanke liegt nahe: Der Vermieter hat drei Kaltmieten von mir, also zahle ich die letzten drei Monate einfach nicht. Genau das darfst du nicht. Die Kaution ist eine Sicherheit für die Zeit nach dem Auszug, kein Guthaben, das du vorher aufbrauchst. Der Vermieter muss sie erst dann verwerten, wenn feststeht, was er noch zu bekommen hat.
Abwohnen kostet mehr, als es bringt
Wer die letzten Mieten nicht zahlt, verletzt den Vertrag. Bei zwei Monatsmieten Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen, was im Auszug selbst egal ist, aber in der Akte steht. Dazu kommen Mahnkosten, Verzugszinsen, eine mögliche Klage und ein negativer Schufa-Eintrag, wenn eine titulierte Forderung offen bleibt. Mit diesem Eintrag bekommst du die nächste Wohnung deutlich schwerer. Zahle bis zum letzten Tag und hol dir die Kaution danach mit den Schritten unten zurück.
So holst du die Kaution zurück
Der Weg ist in den meisten Fällen kurz: eine Erinnerung, eine Überweisung. Wenn nicht, gehst du die Stufen der Reihe nach, ohne eine zu überspringen. Jede Stufe ist ein Schreiben, das du aufhebst.
- 1
Protokoll und Fotos bereitlegen
Übergabeprotokoll vom Auszug, Einzugsprotokoll und deine Fotos in einen Ordner. Das ist deine Beweislage, falls Abzüge kommen. Wie das Protokoll aussieht, steht unter dem Artikel zum Übergabeprotokoll beim Einzug.
- 2
Adresse und IBAN hinterlassen
Am besten schon im Übergabeprotokoll. Ohne Kontoverbindung kann der Vermieter nicht überweisen, und du willst ihm dieses Argument nicht lassen. Wenn du es vergessen hast, schick beides jetzt nach.
- 3
Angemessene Zeit warten
Ohne offene Nebenkostenfrage einige Wochen bis wenige Monate. Ein Anruf nach vier Wochen ist in Ordnung, eine Mahnung nach zwei Wochen wirkt unangemessen und bringt nichts.
- 4
Schriftlich auffordern, mit Frist
Ein sachlicher Brief, in dem du Rückzahlung nebst Zinsen oder eine Abrechnung binnen zwei Wochen verlangst. Der Musterbrief unten. Per Einwurf-Einschreiben oder mit Zeugen einwerfen, Kopie behalten.
- 5
Mahnen, mit Verzugshinweis
Verstreicht die Frist, mahnst du einmal. Ab jetzt ist der Vermieter in Verzug, du darfst Verzugszinsen berechnen, und die Kosten weiterer Schritte gehen zu seinen Lasten. Neue Frist: eine Woche.
- 6
Mieterverein oder Mahnbescheid
Bleibt es still, hilft der Mieterverein mit einem Anwaltsschreiben. Oder du beantragst online einen gerichtlichen Mahnbescheid. Das kostet je nach Betrag eine überschaubare Gebühr, die der Vermieter am Ende trägt, und wirkt oft allein durch das gelbe Kuvert.
- 7
Verjährung im Blick behalten
Dein Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde (§ 195, § 199 BGB). Zeit genug, aber kein Grund zu warten: Belege und Zeugen werden mit jedem Jahr schwächer.
Für alle, die noch vor dem Einzug stehen: Die drei Kaltmieten sind vom ersten Tag an Thema. Was das Gesetz zur Höhe, zur Ratenzahlung und zur Anlage sagt, steht unter Mietvertrag und Kaution, und warum das Protokoll am ersten Tag über den letzten entscheidet, unter Das Übergabeprotokoll beim Einzug.
Musterbrief zur Rückforderung
Der Brief ist bewusst nüchtern. Er beschreibt, worum es geht, nennt den Betrag, setzt eine Frist und sagt, was danach passiert. Keine Vorwürfe, keine Paragrafenschlacht. Ein Vermieter, der ohnehin zahlen wollte, zahlt jetzt. Ein Vermieter, der nicht zahlen will, weiß jetzt, dass du es ernst meinst.
- BezugAdresse der Wohnung, Beginn und Ende des Mietverhältnisses, Datum der Rückgabe. So ist klar, ab wann die Prüffrist läuft.
- BetragHöhe der gezahlten Kaution, wenn möglich mit Datum der Zahlung oder der Raten. Plus der Hinweis auf die Zinsen.
- FristZwei Wochen ab Zugang, mit konkretem Datum. Ein Datum ist eindeutiger als „binnen 14 Tagen“.
- KonsequenzEin Satz, dass du nach Fristablauf weitere Schritte einleitest. Nicht drohen, nur ankündigen.
[Vorname Nachname] [Neue Straße Hausnummer] [PLZ Ort] [Vorname Nachname Vermieter oder Hausverwaltung] [Straße Hausnummer] [PLZ Ort] [Ort], [Datum] Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage] Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name], das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung hat am [Datum] geendet. Die Wohnung habe ich am [Datum der Rückgabe] mit allen Schlüsseln an Sie zurückgegeben; das gemeinsame Übergabeprotokoll liegt Ihnen vor. Zu Beginn des Mietverhältnisses habe ich eine Kaution in Höhe von [Betrag] € geleistet. Seit der Rückgabe sind [Anzahl] Wochen vergangen. Offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen nach meiner Kenntnis nicht. Ich bitte Sie, die Kaution nebst der aufgelaufenen Zinsen bis zum [Datum, zwei Wochen ab Zugang] auf folgendes Konto zu überweisen: Kontoinhaber: [Name] IBAN: [IBAN] Sollten Sie einen Teilbetrag zurückbehalten wollen, bitte ich bis zu diesem Datum um eine schriftliche Abrechnung, aus der Grund und Höhe des Einbehalts sowie die zugrunde liegenden Belege hervorgehen. Nach Ablauf der Frist werde ich ohne weitere Ankündigung weitere Schritte zur Durchsetzung meines Anspruchs einleiten. Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift] [Vorname Nachname]
Die nächste Kaution ist schon fällig
Der Grund, warum die Rückzahlung drängt, ist meistens die nächste Wohnung: Dort sind gerade wieder drei Kaltmieten fällig geworden, bevor die alten zurück sind. Je früher du die neue Wohnung findest, desto mehr Luft hast du zwischen beiden Zahlungen.
Dein Such-Agent beobachtet Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht und schreibt dir eine E-Mail, sobald ein passendes Inserat online geht. So bewirbst du dich früh, kennst das Enddatum der alten Wohnung rechtzeitig und musst die beiden Kautionen nicht im selben Monat stemmen.
Häufige Fragen
- Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?
- Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter hat eine angemessene Prüffrist, die nach der Rechtsprechung je nach Einzelfall bis zu etwa sechs Monate betragen kann. Ohne offene Fragen sollte die Kaution deutlich früher kommen. Für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger zurückbehalten, nicht die ganze Kaution.
- Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten?
- Nein. Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, darf er nur einen Teil zurückbehalten, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert, etwa in Höhe der bisherigen Nachzahlungen. Den Rest muss er auszahlen. Die Abrechnung selbst muss er dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
- Kann ich die letzten Mieten einfach mit der Kaution verrechnen?
- Nein. Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, kein Guthaben, das du abwohnen darfst. Wer die letzten Mieten nicht zahlt, verletzt den Vertrag, riskiert eine fristlose Kündigung, Mahnkosten und einen negativen Schufa-Eintrag. Zahle bis zum Ende und fordere die Kaution danach zurück.
- Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
- Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, und die Zinsen stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei den aktuellen Sparzinsen ist der Betrag klein, aber du kannst eine Abrechnung verlangen, aus der Kaution, Zinsen und Abzüge hervorgehen.
- Wann verjährt mein Anspruch auf die Kaution?
- Nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (§ 195 und § 199 BGB). Fällig wird er, wenn die Prüffrist des Vermieters abgelaufen ist. Warte trotzdem nicht so lange: Je länger es dauert, desto schwieriger wird es, Zeugen und Belege zusammenzubekommen.
Quellen und Gesetzestexte
Dazu passt
- Wohnungsübergabe beim Auszug
Besenrein statt renoviert, Dübellöcher statt Neuanstrich: was du wirklich schuldest, welche Klauseln unwirksam sind und wie der Übergabetermin ohne Streit läuft.
- Kaution: Konto, Bürgschaft oder Versicherung
Drei Kaltmieten auf einmal sind für viele die höchste Hürde nach der Zusage. Was das Gesetz erlaubt, was eine Bürgschaft kostet und wann Barkaution trotzdem die bessere Wahl ist.
- Das Übergabeprotokoll beim Einzug
Zählerstände, Schlüssel, jeder Kratzer: was ins Protokoll gehört, wie du es aufsetzt, wenn der Vermieter keins mitbringt, und warum es beim Auszug bares Geld wert ist.