Wohnungsübergabe beim Auszug: Was du schuldest und was nicht

Die Grundpflicht steht in § 546 BGB: Nach dem Ende des Mietverhältnisses gibst du die Wohnung zurück. Das heißt geräumt, mit allen Schlüsseln und in dem Zustand, den der Vertrag vorsieht. Direkt daneben steht der Satz, der dich schützt: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hast du nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Wohnen hinterlässt Spuren, und für Spuren des Wohnens haftest du nicht.

Normale Abnutzung ist alles, was beim gewöhnlichen Leben in einer Wohnung entsteht: Laufspuren im Teppich, leichte Kratzer im Parkett durch Stühle, vergilbte Tapete nach Jahren, Dübellöcher für Regale und Lampen, matte Stellen am Türgriff. Schaden ist, was darüber hinausgeht: das Brandloch im Boden, der Rotweinfleck im hellen Teppich, die kaputte Fliese, die Tür mit dem Tritt drin. Für Schäden musst du aufkommen, für Abnutzung nicht. Die Trennlinie ist nicht immer scharf, aber die Richtung ist klar.

Dein bester Verbündeter bei dieser Abgrenzung ist das Protokoll vom Einzug. Es zeigt, wie die Wohnung aussah, als du sie übernommen hast. Wenn der Kratzer im Parkett schon dort steht, ist er nicht deiner. Wie so ein Protokoll aussieht, steht unter Das Übergabeprotokoll beim Einzug.

Streichen, tapezieren, Heizkörper und Türen lackieren: Das sind Schönheitsreparaturen. Nach dem Gesetz ist das Sache des Vermieters, er muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Er darf diese Pflicht per Vertrag auf dich übertragen, und fast jeder Formularvertrag versucht das. Ob die Klausel hält, ist die entscheidende Frage. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind viele der üblichen Klauseln unwirksam.

• Unrenoviert übernommenHast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen, etwa einen Mietnachlass, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam. Du müsstest sonst Abnutzung beseitigen, die du nicht verursacht hast.
• Starre Fristen„Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ ist unwirksam, wenn die Frist unabhängig vom tatsächlichen Zustand gilt. Zulässig sind nur Fristen mit Spielraum, etwa „in der Regel“ oder „soweit erforderlich“.
• QuotenabgeltungKlauseln, nach denen du beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zahlst, weil die nächste Renovierung „anteilig“ fällig wäre, sind unwirksam.
• Farbvorgaben während der MietzeitDer Vermieter darf dir nicht vorschreiben, in welcher Farbe du während der Mietzeit wohnst. Eine Klausel, die neutrale Farben bei Rückgabe verlangt, kann dagegen wirksam sein, wenn der Rest der Klausel hält.
• Endrenovierung unabhängig vom Zustand„Die Wohnung ist bei Auszug renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam, wenn das auch gilt, wenn du gerade erst gestrichen hast oder die Wohnung tadellos aussieht.

Der Punkt, der viele überrascht: Ist die Klausel unwirksam, gilt nicht eine mildere Version, sondern gar keine. Dann bleibt es beim Gesetz, und das Gesetz sagt: Renovieren ist Sache des Vermieters. Du musst dann weder streichen noch eine Firma bezahlen. Lass die Klausel vor dem Auszug prüfen, nicht danach. Der Mieterverein braucht dafür nur den Vertrag und das Einzugsprotokoll.

Unabhängig von der Renovierungsfrage gibt es ein paar Dinge, die du bei jeder Rückgabe erledigst. „Besenrein“ ist dabei der Standard, wenn der Vertrag nichts anderes wirksam regelt: grober Schmutz raus, Böden gefegt oder gesaugt, Müll entsorgt, keine Möbel und Kartons mehr in der Wohnung. Eine Grundreinigung mit Fenstern, Backofen und Fugen schuldest du nicht, eine Renovierung schon gar nicht. Sauber übergeben lohnt sich trotzdem, weil der Ton beim Termin ein anderer ist.

Dübellöcher in üblicher Zahl sind vertragsgemäßer Gebrauch. Regale, Lampen, Spiegel, Handtuchhalter: Das darf Spuren hinterlassen. Sehr viele Löcher, große Löcher oder Löcher in Fliesen gehen darüber hinaus. Die schließt du fachgerecht, also mit Spachtelmasse und bündig, nicht mit Zahnpasta. Wenn du ohnehin wirksam zum Streichen verpflichtet bist, gehört das Schließen der Löcher dazu.

Eigene Einbauten baust du zurück: die selbst montierte Küche, das Regalsystem an der Wand, der Deckenventilator. Der Vermieter kann verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Oft will er die Einbauten aber behalten, weil sie die Wohnung aufwerten. Kläre das früh und schriftlich, sonst diskutierst du am Übergabetag über eine Küche, die keiner mehr ausbauen will.

Schlüssel gibst du vollständig zurück, auch die, die du selbst hast nachmachen lassen. Fehlt ein Schlüssel zu einer Schließanlage, kann der Vermieter im Zweifel den Austausch der Anlage verlangen, und das wird teuer. Zähle vorher nach, wie viele Schlüssel im Einzugsprotokoll stehen.

Die typischen Streitpunkte, sortiert. Die Zuordnung gilt für den Normalfall, also für eine Wohnung, die einige Jahre bewohnt wurde. Im Einzelfall kommt es auf Ausmaß und Ursache an.

Der Termin selbst dauert eine halbe Stunde. Die Vorbereitung entscheidet, ob es eine entspannte halbe Stunde wird. So gehst du vor.

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   Vertrag lesen

   Suche die Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Rückgabe und Einbauten. Lass sie beim Mieterverein prüfen, wenn du unsicher bist. Danach weißt du, ob du streichen musst oder nur fegen.

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   Einzugsprotokoll rausholen

   Das Protokoll vom Einzug ist dein Vergleichsmaßstab. Alles, was dort schon als Mangel steht, ist nicht dein Thema. Nimm es zum Termin mit, am besten mit den Fotos von damals.

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   Termin bei Tageslicht vereinbaren

   Abends im Kunstlicht sieht jede Wand fleckig aus. Schlag einen Termin am Tag vor und plane genug Zeit ein, damit niemand hetzt.

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   Wohnung leer und besenrein

   Alle Möbel, Kartons und Müll raus, Böden gefegt. Einbauten zurückgebaut, wenn der Vermieter sie nicht übernimmt. Keller und Dachboden nicht vergessen.

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   Zählerstände ablesen

   Strom, Gas, Wasser, Heizung: Stände notieren und fotografieren, mit Zählernummer. Diese Zahlen brauchst du für die Abmeldung beim Versorger und für die letzte Nebenkostenabrechnung.

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   Protokoll gemeinsam ausfüllen

   Raum für Raum, mit Zustand, Mängeln und Zählerständen. Schreib nur hinein, was ihr beide gesehen habt. Leere Felder streichst du durch, damit nachträglich nichts ergänzt werden kann.

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   Fotos machen

   Jeder Raum, jede Wand, jeder Boden, auch das, was in Ordnung ist. Mit Datum in den Metadaten. Diese Fotos sind dein Beweis, wenn später eine Rechnung kommt.

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   Schlüssel gegen Quittung

   Alle Schlüssel übergeben, Anzahl im Protokoll festhalten, vom Vermieter unterschreiben lassen. Ab jetzt ist die Wohnung zurückgegeben, ab jetzt läuft seine Sechs-Monats-Frist.

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   Neue Adresse und IBAN hinterlassen

   Schreib beides ins Protokoll. Ohne Kontoverbindung kann der Vermieter die Kaution nicht überweisen, und „ich hatte keine IBAN“ ist die häufigste Ausrede für Verzögerungen.

Das Übergabeprotokoll ist kein Formular, das man eben abzeichnet. Es ist die Grundlage für alles, was danach kommt: für die Kaution, für mögliche Schadensersatzforderungen, für den Streit, den es hoffentlich nicht gibt. Was drinsteht und von dir unterschrieben ist, gilt später als zugestanden. Was nicht drinsteht, muss der Vermieter beweisen.

Deshalb lohnt sich ein Satz, den du am Ende des Protokolls vorschlägst. Der Vermieter muss ihn nicht unterschreiben, und viele Hausverwaltungen tun es aus Prinzip nicht. Fragen kostet nichts, und wenn er unterschreibt, ist das Thema Kaution praktisch erledigt.

Die Wohnung wird im Zustand laut diesem Protokoll zurückgenommen. Weitere Ansprüche des Vermieters wegen des Zustands der Wohnung bestehen nicht. Die Kaution in Höhe von [Betrag] € wird nebst Zinsen bis zum [Datum] auf das Konto [IBAN] überwiesen.

[Ort, Datum]
[Unterschrift Vermieter]   [Unterschrift Mieter]

Gibst du die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen, mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB). Der Übergabetermin sollte deshalb spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses liegen, nicht in der Woche danach. Wenn der Vermieter keinen Termin anbietet, schlag selbst schriftlich einen vor und dokumentiere das.

Nach der Rückgabe läuft eine kurze Uhr: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach dem Tag, an dem er sie zurückbekommen hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Meldet er sich mit einer Schadensrechnung erst nach sieben Monaten, kannst du die Verjährung einwenden, soweit er Geld von dir verlangt. Hält er noch deine Kaution, darf er damit nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann noch verrechnen; deshalb die Kaution früh zurückfordern, siehe Kaution zurückfordern. Umgekehrt verjähren deine Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, etwa für eine Reparatur, die eigentlich er hätte zahlen müssen, sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Wer noch etwas vom Vermieter will, sollte es also nicht auf die lange Bank schieben.

Der Weg dorthin beginnt mit der richtigen Kündigung, die unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag erklärt ist. Nach der Übergabe geht es um dein Geld: Was der Vermieter von der Kaution abziehen darf und wie du sie zurückholst, steht unter Kaution zurückfordern. Die Grundlagen zu Vertrag und Kaution findest du unter Mietvertrag und Kaution.