Wohnungsradar
Ratgeber 

Mietvertrag und Kaution

Zuletzt geprüft am · Keine Rechtsberatung

Du hast die Zusage. Glückwunsch. Bevor du unterschreibst, lohnt ein ruhiger Blick in den Vertrag, auch wenn gerade alles schnell gehen soll. Dieser Artikel ist eine Grundlagen-Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung: Bei konkreten Fragen oder Streitigkeiten wende dich an einen Mieterverein oder an eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht.

Was im Mietvertrag steht

Ein Mietvertrag regelt die Grundlagen deines Mietverhältnisses: die Mietsache (Wohnung, Keller, Stellplatz), die Miete, getrennt nach Kaltmiete und Nebenkosten, die Vertragsparteien, den Beginn des Mietverhältnisses und die Kündigungsbedingungen. Dazu kommen häufig Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Haustieren und Kleinreparaturen.

Lies den Vertrag vollständig, bevor du unterschreibst, auch das Kleingedruckte. Nicht alles, was in einem Formularvertrag steht, ist automatisch wirksam; umgekehrt gilt: Was wirksam vereinbart ist, bindet dich. Wenn dir eine Klausel unklar oder ungewöhnlich erscheint, ist genau das der Moment für fachlichen Rat, nicht erst nach der Unterschrift.

Ein Mieterverein lohnt sich früh

Die Mitgliedschaft kostet meist einen überschaubaren Jahresbeitrag und schließt die Vertragsprüfung ein. Wer erst im Streitfall eintritt, hat oft eine Wartezeit vor sich. Der Beitritt vor der Unterschrift ist der günstigere Zeitpunkt.

Die Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, etwa für ausstehende Nebenkosten oder Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Das Gesetz setzt dafür einen Rahmen: Die Höhe ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, und die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

  • Höchstens drei KaltmietenBerechnet auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Warmmiete. Eine höhere Forderung ist ein Grund, genauer hinzusehen.
  • In drei Raten zahlbarDu darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Das kann ein Vermieter nicht wirksam ausschließen, auch nicht per Vertragsklausel.
  • Getrennt angelegtDie Kaution darf nicht im Vermögen des Vermieters verschwinden. Die Zinsen stehen dir zu.
  • Erst nach Unterschrift zahlenUnd erst, wenn du die Schlüssel bekommst. Lass dir den Empfang schriftlich bestätigen.

Niemals im Voraus

Überweise nie Geld für eine Wohnung, die du nicht besichtigt hast. Das Muster „Kaution vor Besichtigung“ ist die häufigste Betrugsmasche am Mietmarkt überhaupt. Mehr dazu unter Mietbetrug erkennen.

Das Übergabeprotokoll

Bei der Übergabe wird der Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten: vorhandene Schäden, Zählerstände, Anzahl der Schlüssel. Das Protokoll schützt dich später davor, für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die schon bei deinem Einzug da waren. Und es ist der Grund, warum du deine Kaution am Ende vollständig zurückbekommst.

Nimm dir Zeit dafür, auch wenn der Termin schnell gehen soll. Fotografier alles, was dir auffällt, mit Datum, und sorg dafür, dass es im Protokoll steht, bevor beide Seiten unterschreiben. Ein Kratzer, der nicht im Protokoll steht, ist beim Auszug deiner.

Erst die Wohnung, dann der Vertrag

Bevor es um Vertrag und Kaution geht, musst du die Wohnung erst einmal bekommen. Und in gefragten Lagen heißt das vor allem: früh von ihr erfahren. Dein Such-Agent schaut für dich bei Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Immowelt nach und schreibt dir, sobald etwas Passendes online geht.

Was am Einzugstag sonst noch fällig wird, steht unter Was die erste eigene Wohnung wirklich kostet.

Such-Agent erstellen

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Die Kaution muss nicht aufs Konto

Drei Kaltmieten sind viel Geld. Eine Bürgschaft ist die Alternative zum Barbetrag.

Wir bekommen eine Provision, wenn du über diese Links abschließt. Für dich ändert das den Preis nicht, und welche Anbieter hier stehen, hängt nicht davon ab, wer am meisten zahlt.

Rechner, Werkzeuge und Vorlagen dazu

  • Rechner

    Kautionsrechner

    Wie hoch die Kaution höchstens sein darf, in welchen Raten du sie zahlen kannst und was eine Bürgschaft im Vergleich kostet.

  • Vorlage

    Übergabeprotokoll

    Für Einzug und Auszug: Räume, Zählerstände, Schlüssel, Mängel mit Foto-Nummer, Unterschriften. Zum Ausdrucken und Mitnehmen zum Termin.

Begriffe aus dem Mietlexikon

Dazu passt

  • Kaution: Konto, Bürgschaft oder Versicherung

    Drei Kaltmieten auf einmal sind für viele die höchste Hürde nach der Zusage. Was das Gesetz erlaubt, was eine Bürgschaft kostet und wann Barkaution trotzdem die bessere Wahl ist.

  • Das Übergabeprotokoll beim Einzug

    Zählerstände, Schlüssel, jeder Kratzer: was ins Protokoll gehört, wie du es aufsetzt, wenn der Vermieter keins mitbringt, und warum es beim Auszug bares Geld wert ist.

  • Was die erste eigene Wohnung wirklich kostet

    Die Kaltmiete ist der kleinere Teil. Was am Einzugstag fällig wird, was monatlich dazukommt und welche Posten fast alle beim ersten Mal vergessen.