Mietlexikon

Die Wörter, die dir in Inseraten, im Mietvertrag und in Briefen vom Vermieter begegnen, jedes in einem Satz erklärt und mit dem Paragrafen, aus dem es kommt. Wer mehr wissen will, findet unter jedem Begriff den Ratgeber, in dem er Folgen hat.

Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip ist die Regel in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der bei Mietwohnungen derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter den Makler, darf der Mieter seit dem 1. Juni 2015 keine Provision zahlen; eine anderslautende Vereinbarung ist unwirksam.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Gebäude und das Grundstück entstehen (§ 1 BetrKV). Nur die siebzehn Arten aus § 2 der Betriebskostenverordnung darf der Vermieter nach § 556 BGB auf den Mieter umlegen, und nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart.

Eigenbedarf

Eigenbedarf ist der Kündigungsgrund in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Er muss den Bedarf im Kündigungsschreiben konkret begründen und die Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten nach § 573c BGB einhalten.

Gesamtschuld

Gesamtschuld bedeutet nach § 421 BGB, dass mehrere Schuldner jeder für die ganze Leistung haften und der Gläubiger sie von jedem einzelnen verlangen darf. Stehen zwei Personen als Mieter im Vertrag, kann der Vermieter die volle Miete von jedem der beiden fordern, auch wenn einer längst ausgezogen ist.

Hausordnung

Die Hausordnung ist die Sammlung von Regeln für das Zusammenleben im Haus, etwa zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll und Winterdienst. Sie bindet den Mieter nur, wenn sie Teil des Mietvertrags ist; sie darf Pflichten aus dem Vertrag konkretisieren, aber keine neuen Pflichten oder Verbote gegen das Gesetz schaffen.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine Vereinbarung nach § 557b BGB, bei der sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts koppelt. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und der Vermieter muss jede Anpassung in Textform mit der Änderung des Index erklären.

Kaltmiete

Die Kaltmiete ist die Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten, also ohne Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeister. Sie ist der Betrag, den § 551 BGB als Grundlage für die Kaution nennt, und sie ist der Wert, mit dem Mietspiegel und Mietpreisbremse arbeiten.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist die Obergrenze in § 558 Abs. 3 BGB für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden.

Kleinreparaturklausel

Die Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter kleine Reparaturen an Gegenständen zahlt, die er häufig benutzt, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Sie ist nur wirksam mit einer Obergrenze je Reparatur und einer Jahresobergrenze; ohne die Klausel trägt der Vermieter nach § 535 BGB alle Reparaturen.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Für Mieter beträgt sie nach § 573c BGB drei Monate: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren auf sechs und neun Monate.

Mietminderung

Die Mietminderung ist das Recht aus § 536 BGB, bei einem erheblichen Mangel der Wohnung weniger Miete zu zahlen, solange der Mangel besteht. Sie tritt kraft Gesetzes ein, muss also nicht beantragt werden; der Mangel muss dem Vermieter aber nach § 536c BGB unverzüglich angezeigt werden.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist die Regel in § 556d BGB, nach der die Miete bei einem neuen Mietvertrag höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, und nach der Verlängerung von 2025 bis Ende 2029.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine Erklärung des bisherigen Vermieters, dass der Mieter seine Miete vollständig gezahlt hat und keine Rückstände offen sind. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht; als Ersatz dienen Kontoauszüge oder eine Quittung nach § 368 BGB.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die eine Gemeinde allein oder gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wird alle zwei Jahre angepasst und gilt vor Gericht als Vermutung für die Vergleichsmiete.

Nachmieter

Ein Nachmieter ist eine Person, die der Mieter vorschlägt, damit sie den Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist übernimmt. Einen gesetzlichen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters früher aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht; er besteht nur mit einer Nachmieterklausel im Vertrag oder in Härtefällen nach § 242 BGB.

Nebenkosten

Nebenkosten sind im Sprachgebrauch alle Kosten, die neben der Kaltmiete für die Wohnung anfallen. Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter davon nur die Betriebskosten, die § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung nennen, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Grundsteuer; Verwaltung und Reparaturen bleiben beim Vermieter.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB die Miete, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder erhöht wurde. Sie ist der Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse.

Provision

Die Provision ist das Honorar eines Wohnungsvermittlers für den Abschluss eines Mietvertrags. Nach § 3 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf sie höchstens zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer betragen und ist nur fällig, wenn der Vertrag durch die Vermittlung zustande kommt; wer sie zahlt, regelt das Bestellerprinzip.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Nach § 535 BGB sind sie Sache des Vermieters; er darf sie nur durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abwälzen, und das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur bei renoviert übergebener Wohnung und ohne starre Fristen.

Schufa

Die Schufa ist eine private Auskunftei, die Daten über Kredite, Konten, Verträge und Zahlungsstörungen sammelt und daraus einen Score berechnet. Vermieter verlangen bei der Bewerbung meist eine Schufa-Bonitätsauskunft; jede Person kann von der Schufa kostenlos eine Datenkopie ihrer gespeicherten Daten nach Art. 15 DSGVO verlangen.

Selbstauskunft

Die Selbstauskunft ist ein Fragebogen des Vermieters, in dem der Bewerber vor Vertragsschluss Angaben zu Person, Einkommen, Beruf und Haushalt macht. Sie ist freiwillig, aber ohne sie hat eine Bewerbung selten Erfolg; unzulässige Fragen, etwa nach Schwangerschaft, Religion oder Herkunft, darf der Bewerber nach der Rechtsprechung falsch beantworten.

Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht ist das Recht, einen Vertrag außerhalb der normalen Frist zu kündigen, weil das Gesetz für einen bestimmten Anlass eine kürzere Frist einräumt. Im Mietrecht gilt es etwa nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB), nach der Ankündigung einer Modernisierung (§ 555e BGB) oder wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert (§ 540 BGB).

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung nach § 557a BGB, bei der die Miete zu festen Zeitpunkten um einen im Vertrag bezifferten Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, in dem Mieter und Vermieter bei Einzug und Auszug gemeinsam den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festhalten. Das Gesetz schreibt es nicht vor, aber es ist der wichtigste Beweis dafür, wer welchen Schaden zu verantworten hat und was von der Kaution abgezogen werden darf.

Untermiete

Untermiete ist die Weitervermietung einer Wohnung oder eines Teils davon durch den Mieter an eine dritte Person. Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; ohne Erlaubnis riskiert er die Kündigung.

Warmmiete

Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser (§ 556 BGB). Sie ist der Betrag, der jeden Monat tatsächlich überwiesen wird, aber keine Endsumme: Die Vorauszahlung wird einmal im Jahr abgerechnet.

Wohnberechtigungsschein

Der Wohnberechtigungsschein (WBS) ist die Bescheinigung nach § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes, mit der eine Person eine öffentlich geförderte Wohnung mieten darf. Die Wohnungsbehörde der Gemeinde stellt ihn aus, wenn das Einkommen des Haushalts unter der Grenze des Bundeslandes liegt; er gilt ein Jahr.

Wohngeld

Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zur Miete nach dem Wohngeldgesetz für Haushalte mit geringem Einkommen. Die Höhe hängt von Haushaltsgröße, Miete und Einkommen ab. Wer dem Grunde nach Anspruch auf BAföG oder Berufsausbildungsbeihilfe hat, ist nach § 20 WoGG ausgeschlossen, auch wenn er tatsächlich kein BAföG bekommt.

Wohnungsgeberbestätigung

Die Wohnungsgeberbestätigung ist die Bescheinigung nach § 19 Bundesmeldegesetz, mit der der Vermieter oder Hauptmieter den Einzug bestätigt. Ohne sie kann sich niemand beim Einwohnermeldeamt anmelden; der Wohnungsgeber muss sie innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen, sonst droht ihm ein Bußgeld.

Zwischenmiete

Zwischenmiete ist die Miete einer Wohnung oder eines Zimmers für eine begrenzte Zeit, meist während der Abwesenheit des Hauptmieters. Rechtlich ist sie ein befristeter Untermietvertrag nach § 553 BGB oder ein befristeter Hauptmietvertrag nach § 575 BGB; ein eigenes Gesetz für die Zwischenmiete gibt es nicht.