Ortsübliche Vergleichsmiete
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Was Ortsübliche Vergleichsmiete bedeutet, wo der Begriff im Gesetz steht und was für dich als Mieterin oder Mieter daraus folgt.
Definition
§ 558 Abs. 2 BGB definiert die Vergleichsmiete über fünf Merkmale: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, wobei die energetische Ausstattung ausdrücklich dazugehört. Gezählt werden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden; ältere Verträge und preisgebundener Wohnraum bleiben außen vor. Deshalb liegt die Vergleichsmiete meist über dem Durchschnitt aller Mieten am Ort, aber unter den Preisen der neuesten Inserate. Der Mietspiegel ist ihre wichtigste Darstellung, aber nicht die einzige: Auch ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen dürfen sie belegen.
Für dich hat die Vergleichsmiete zwei Folgen. Im laufenden Vertrag darf der Vermieter nach § 558 BGB bis zu ihr erhöhen, gebremst durch die Kappungsgrenze. Beim Neuabschluss darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens zehn Prozent über ihr liegen. Beide Male musst du wissen, in welches Feld des Mietspiegels deine Wohnung gehört. Wohnwertmerkmale wie Bad, Balkon, Bodenbelag, Lage im Haus und Wohnumfeld verschieben den Wert nach oben oder unten, oft um mehrere Prozent.
Verwechsle die Vergleichsmiete nicht mit dem Angebotspreis, den du in Inseraten siehst. Inserate zeigen die Wünsche der Vermieter für neue Verträge; die Vergleichsmiete bildet die tatsächlich gezahlten Mieten der letzten sechs Jahre ab und liegt meist deutlich darunter. Wer beide Werte nebeneinander legt, sieht, ob eine Wohnung im Rahmen liegt oder ob sich eine Rüge nach der Mietpreisbremse lohnt. Den Wert für deine Wohnung liefert der Mietspiegel deiner Gemeinde, oft mit einem Online-Rechner.
Der Begriff ist geklärt, die Wohnung noch nicht
Dein Such-Agent beobachtet Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht und schreibt dir, sobald ein passendes Inserat online geht. Sag ihm in einem Satz, was du suchst.
Quellen und Gesetzestexte
Wo der Begriff Folgen hat
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Nicht jede Erhöhung ist wirksam. Die drei Grenzen, die das Gesetz setzt, was Staffel- und Indexmiete anders macht und wie viel Zeit du für deine Antwort hast.
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Neue Fenster, gedämmte Fassade, Aufzug: Der Vermieter darf einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen, aber nicht alles und nicht unbegrenzt. Was umlagefähig ist, wo die Kappung liegt und wann du widersprechen kannst.
- Möbliert und befristet mieten
Möblierte Wohnungen auf Zeit sind oft die einzigen, die schnell gehen. Was der Möblierungszuschlag darf, wann die Mietpreisbremse trotzdem gilt und worauf du im befristeten Vertrag achtest.