Möbliert mieten: Worauf du bei Zuschlag, Befristung und Kaution achtest

Rechtlich zunächst wenig. Eine möblierte Wohnung ist Wohnraum, und für Wohnraum gilt das ganze Mietrecht des BGB: Kündigungsschutz, Kaution, Mietminderung bei Mängeln, Betriebskostenabrechnung. Die Möbel sind Teil der Mietsache, der Vermieter muss sie in gebrauchsfähigem Zustand halten, und du musst sie pfleglich behandeln. Was anders ist, folgt nicht aus den Möbeln, sondern aus drei Dingen, die möblierte Inserate meist mitbringen: einen Zuschlag auf die Miete, eine Befristung und oft eine Pauschalmiete, in der Strom, Internet und Nebenkosten stecken.

Genau diese drei Dinge machen die Preise schwer vergleichbar. Ein Inserat mit 1.100 € „warm, all inclusive, möbliert“ lässt sich nicht neben eine Kaltmiete von 750 € stellen. Deshalb sortieren wir möblierte und befristete Inserate beim Preisvergleich aus, wie unter So bewerten wir, ob eine Miete fair ist beschrieben. Für dich heißt das: Du musst die Miete selbst zerlegen, bevor du sie beurteilen kannst. Frag nach der Aufteilung in Grundmiete, Möblierungszuschlag, Betriebskosten und Strom. Ein Vermieter, der sie nicht nennen kann oder will, hat sie oft selbst nie gerechnet.

Das Gesetz nennt keine Zahl. Es gibt keinen Paragrafen, der sagt, wie viel Prozent oder wie viele Euro ein Vermieter für Möbel aufschlagen darf. Die Gerichte haben deshalb eine eigene Linie entwickelt: Der Zuschlag soll den Wert abbilden, den die Möbel heute noch haben, und ihre Abnutzung über die Mietzeit. Maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der Kaufpreis von damals, und der Zeitwert sinkt jedes Jahr.

Als Faustregel hat sich in der Rechtsprechung ein Wert von etwa 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat durchgesetzt. Das ist eine Faustregel aus Urteilen, kein gesetzlicher Satz, und andere Gerichte rechnen mit anderen Ansätzen, etwa mit einer linearen Abschreibung über die Lebensdauer. Für eine erste Einschätzung reicht sie aber.

Vergleich das mit dem, was Inserate verlangen: Zuschläge von 200 bis 400 € im Monat für ein Zimmer mit Ikea-Möbeln kommen häufig vor. Rechnerisch entspräche das einem Zeitwert von 10.000 bis 20.000 €. Das ist die Stelle, an der die Möblierung zum Vehikel wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Ob das im konkreten Fall zulässig ist, entscheidet nicht die Faustregel, sondern das Gericht; aber ein Zuschlag, der ein Vielfaches der Faustregel beträgt, ist ein Grund, nach der Aufteilung und nach dem Wert der Möbel zu fragen.

Eine Variante ist die Möbelablöse: Statt eines Zuschlags sollst du die Einrichtung dem Vormieter oder Vermieter abkaufen. Das ist erlaubt, aber nur zum Zeitwert. Ein Preis, der in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht, ist insoweit unwirksam (§ 4a Abs. 2 WoVermRG), und den überzahlten Teil kannst du zurückfordern. Wie das läuft und welche anderen Forderungen rund um den Einzug unzulässig sind, steht unter Maklerprovision bei Miete.

Ja, grundsätzlich. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land per Verordnung bestimmt, und sie gilt dort bis Ende 2029 für jede Wohnung, die neu vermietet wird. Ob Möbel drinstehen, spielt für die Anwendung keine Rolle. Die Grundmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen; der Möblierungszuschlag kommt als Zuschlag für die Möbel dazu, und hier liegt der Streitpunkt: Weil er nicht gesetzlich begrenzt ist, rechnen manche Vermieter die Differenz zwischen erlaubter und gewünschter Miete einfach in den Zuschlag hinein. Genau das prüfen Gerichte mit der Frage nach dem Zeitwert.

Du hast ein Auskunftsrecht: Der Vermieter muss dir vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft, etwa eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung (§ 556g Abs. 1a BGB). Und du kannst nach dem Einzug eine zu hohe Miete rügen und den überzahlten Teil zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 BGB). Bei möblierten Wohnungen brauchst du dafür die Aufteilung der Miete, deshalb der Rat, sie schon vor der Unterschrift schriftlich zu bekommen.

Die Ausnahme steht in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, gelten die Vorschriften zur Mietpreisbremse, zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz nicht. Vorübergehend meint ein kurzes, konkretes Nutzungsziel: Hotelersatz während eines Projekts, ein Ferienaufenthalt, wenige Wochen Übergang. Ein Semester, ein Ausbildungsjahr oder ein befristeter Arbeitsvertrag über zwölf Monate ist nach der Rechtsprechung in der Regel kein vorübergehender Gebrauch mehr, auch wenn im Vertrag „Wohnen auf Zeit“ steht. Die Überschrift des Vertrags entscheidet nicht, sondern der tatsächliche Zweck.

Möblierte Wohnungen werden fast immer befristet angeboten, und die meisten Befristungen halten einer Prüfung nicht stand. Seit 2001 gibt es den einfachen Zeitmietvertrag nicht mehr. Ein Mietvertrag über Wohnraum darf nur befristet werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der drei Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB hat und ihn dir schriftlich mitteilt.

• Eigennutzung nach AblaufDer Vermieter will die Wohnung danach selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts nutzen. Das Kind, das nach dem Auslandsjahr zurückkommt, ist der klassische Fall.
• Umbau oder AbrissDer Vermieter will die Wohnung so umfassend umbauen, sanieren oder abreißen, dass ein laufendes Mietverhältnis die Arbeiten erheblich erschweren würde.
• Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete PersonDie Wohnung soll danach an jemanden gehen, der beim Vermieter arbeitet, etwa als Hausmeister oder Betriebsangehörige.

Fehlt der Grund oder wurde er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dann kannst du nach dem angeblichen Ende einfach wohnen bleiben, mit vollem Kündigungsschutz, und der Vermieter kann nur aus den Gründen kündigen, die das Gesetz kennt. Ist der Grund vorhanden, kannst du frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass der Vermieter dir binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB). Fällt er weg, darfst du eine Verlängerung verlangen.

Eine andere Sache ist die Zwischenmiete, bei der ein Hauptmieter dir seine Wohnung während eines Auslandssemesters überlässt. Dort ist die Befristung meist wirksam, weil der Hauptmieter selbst zurückkommt und weil Untermiete ihre eigenen Regeln hat. Was dort gilt, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete. Lass dir am Ende jeder Zwischenmiete bestätigen, dass alles bezahlt ist: Diese zwei Zeilen sind später deine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die der nächste Vermieter sehen will.

Die Kaution ist bei möblierten Wohnungen dieselbe wie überall: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt (§ 551 BGB). Steckt der Möblierungszuschlag in der Grundmiete, zählt er bei den drei Monatsmieten mit, mehr aber nicht. Eine zusätzliche „Möbelkaution“ neben den drei Mieten ist nicht zulässig, und Nebenkosten- oder Strompauschalen gehören nicht in die Berechnungsbasis. Was erlaubt ist, rechnet der Kautionsrechner aus; die Grundlagen stehen unter Mietvertrag und Kaution.

Wichtiger als bei jeder leeren Wohnung ist die Inventarliste. Sie ist der Beleg dafür, welche Möbel du übernommen hast und in welchem Zustand. Ohne sie behauptet beim Auszug jede Seite, was ihr passt. So sieht eine Liste aus, die im Streit hält:

• Jeder Gegenstand einzelnBett mit Lattenrost und Matratze, Schreibtisch, Stuhl, Lampe, Geschirr nach Anzahl. Nicht „Küche komplett“, sondern was in der Küche steht.
• Zustand mit FotoKratzer, Flecken, wackelnde Beine, fehlende Griffe. Jedes Foto bekommt eine Nummer, die in der Liste steht. Zehn Minuten am Einzugstag ersparen dir eine Rechnung am Auszugstag.
• Alter und Wert, wenn bekanntFrag beim Einzug nach Kaufdatum und Kaufpreis der teuren Stücke. Das ist zugleich die Basis, um den Möblierungszuschlag zu prüfen, und beim Auszug die Basis für den Zeitwert.
• Zählerstände und SchlüsselWie bei jeder Wohnung: Strom, Gas, Wasser, Anzahl der Schlüssel. Bei Pauschalmieten erst recht, damit du eine Nachforderung nachrechnen kannst.
• Zwei UnterschriftenDie Liste ist Teil des Übergabeprotokolls und wird von beiden Seiten unterschrieben, ein Exemplar für dich. Ohne Unterschrift des Vermieters ist sie nur deine Behauptung.

Wie ein Übergabeprotokoll aufgebaut ist und was du tust, wenn der Vermieter keins mitbringt, steht unter Das Übergabeprotokoll beim Einzug. Für die Rückgabe gilt: normale Abnutzung geht auf den Vermieter (§ 538 BGB), Schäden auf dich, und zwar zum Zeitwert. Wer für ein zehn Jahre altes Sofa den Neupreis verlangt, verlangt zu viel.

Ein Sonderfall ist das möblierte Zimmer in der Wohnung, in der der Vermieter selbst wohnt: das freie Zimmer bei der Rentnerin, deren Kinder ausgezogen sind, oder bei der Familie, die ein Zimmer übrig hat. Für diesen Fall macht § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Ausnahme vom Mieterschutz, wenn der Vermieter das Zimmer überwiegend möbliert hat und es nicht an eine Familie oder mehrere Personen auf Dauer überlassen ist. Dann gelten Mietpreisbremse, Mieterhöhungsregeln und Kündigungsschutz nicht.

Die Kündigungsfrist ist entsprechend kurz: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB), und zwar für beide Seiten. Der Vermieter braucht dafür keinen Grund. Das ist der Preis für die meist günstige Miete und die Flexibilität; plan mit ihm. Wer ein solches Zimmer als Übergang nimmt, hält den Such-Agenten für die eigene Wohnung parallel laufen, statt ihn zu pausieren.

Nicht darunter fällt das Zimmer in einer normalen WG, in der der Vermieter nicht wohnt, und auch nicht die separate Einliegerwohnung mit eigener Küche und eigenem Bad. Für beide gilt der volle Mieterschutz. Wie sich die Wohnformen sonst unterscheiden, steht unter WG, Wohnheim oder eigene Wohnung.

Viele möblierte Wohnungen werden von Menschen gemietet, die unter der Woche am Arbeitsort wohnen und am Wochenende zurück zur Familie oder Partnerin fahren. Für sie gelten zwei Hinweise, die nichts mit den Möbeln zu tun haben, aber mit dem Zweitwohnsitz.

Erstens die Anmeldung: Auch eine Zweitwohnung musst du innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim Bürgeramt anmelden (§ 17 BMG), mit Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters. Wie das läuft, steht unter Ummelden nach dem Umzug. Zweitens die Zweitwohnungssteuer: Viele Gemeinden erheben sie auf Nebenwohnungen, meist als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete. Ob und in welcher Höhe, steht in der Satzung deiner Gemeinde; oft gibt es Ausnahmen für Verheiratete, die aus beruflichen Gründen pendeln, und für Studierende mit Hauptwohnsitz bei den Eltern. Rechne die Steuer in den Monatspreis ein, bevor du ein möbliertes Inserat mit einem unmöblierten vergleichst.

Für die Suche selbst gilt, was unter Wohnungssuche aus einer anderen Stadt steht: Möblierte Inserate sind für Pendler oft der Einstieg, weil sie ohne Umzug funktionieren. Sie sollten nicht das Ende sein, wenn du länger bleibst, weil der Zuschlag auf zwei Jahre gerechnet meist eine komplette Einrichtung bezahlt hätte. Wer dauerhaft bleibt und mit einem Einstiegsgehalt rechnet, prüft in derselben Zeit, ob ein Wohnberechtigungsschein drin ist: Geförderte Wohnungen werden unmöbliert vermietet und liegen im Preis weit unter jedem möblierten Inserat.