So bewerten wir, ob eine Miete fair ist

Die drei Wörter beantworten eine einzige Frage: Liegt die Kaltmiete je Quadratmeter dieses Inserats deutlich unter, ungefähr auf oder deutlich über dem, was andere Inserate im selben Bezirk gerade verlangen? Nicht mehr. Sie sagen nicht, ob die Miete rechtlich zulässig ist, ob die Wohnung ihr Geld wert ist oder ob du sie dir leisten kannst. Für die letzte Frage gibt es den Mietbelastungsrechner, für die erste den Mietspiegel deiner Stadt, dazu unten mehr.

Unter dem Wort steht bei jedem Treffer eine Zeile mit der Vergleichszahl, der Anzahl der Inserate, aus denen sie stammt, dem Bezirk, dem Datum der Berechnung und dem Quadratmeterpreis des Inserats selbst. Diese Zeile ist nicht Beiwerk, sondern der eigentliche Inhalt. Ohne sie wäre das Wort eine Behauptung. Mit ihr ist es eine Rechnung, die du nachvollziehen kannst.

Die Vergleichszahl ist der Median der Angebotspreise je Quadratmeter aller Inserate, die wir im selben Bezirk gesammelt haben. Der Median ist der Wert in der Mitte: Die Hälfte der Inserate ist teurer, die Hälfte günstiger. Wir nehmen ihn statt des Durchschnitts, weil ein einzelnes Luxusinserat den Durchschnitt nach oben zieht, den Median aber kaum bewegt.

Die Inserate stammen von den Portalen, die dein Such-Agent beobachtet: Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht. Inserate von Maklerbüros sind dabei; ob ein Makler dazwischensteht, ändert am Quadratmeterpreis nichts und kostet dich seit dem Bestellerprinzip auch nichts, wie unter Maklerprovision bei Miete erklärt. Bevor ein Inserat in den Vergleich kommt, muss es mehrere Bedingungen erfüllen. Es braucht eine Kaltmiete und eine Wohnfläche. Beide müssen plausibel sein: Wir lassen nur Flächen zwischen 15 und 250 m² und Mieten zwischen 300 und 15.000 € zu, damit ein Stellplatz, der als 2-m²-Wohnung eingetragen ist, den Vergleich nicht verzerrt. Und es darf kein Inserat sein, dessen Preis eine andere Sache misst als eine monatliche Kaltmiete, dazu im Abschnitt über nicht vergleichbare Inserate.

Die Zuordnung zum Bezirk läuft über die Postleitzahl des Inserats. Jede Postleitzahl wird genau einem Bezirk zugeordnet, auch wenn sie in der Realität an der Grenze zweier Bezirke liegt. Deshalb heißt es in der Zeile „in und um“ einen Bezirk, nicht „in“. Ein Inserat zählt so nur einmal, und keine Vergleichszahl wird durch Doppelzählungen aufgebläht.

Damit die Zahl etwas taugt, braucht sie eine Mindestgröße. Für einen Bezirk verlangen wir mindestens acht vergleichbare Inserate. Die Zahl ist nicht geraten: Wir haben getestet, wie oft sich die Stufe eines Inserats ändert, wenn man ein einzelnes Vergleichsinserat herausnimmt. Bei fünf bis sieben Inseraten kippte die Stufe in bis zu 60 Prozent der Fälle, ab acht in höchstens 12 Prozent. Unter acht sagen wir für den Bezirk nichts und greifen auf die ganze Stadt zurück, wenn dort mindestens 30 vergleichbare Inserate vorliegen. Dann steht am Treffer „grobe Einordnung“, weil ein Stadtwert günstige und teure Bezirke vermischt.

Um die Vergleichszahl legen wir eine Spanne von 20 Prozent nach unten und nach oben. Innerhalb der Spanne heißt ein Inserat marktüblich, darunter günstig, darüber teuer. Die Spanne ist fest, nicht relativ zur Verteilung: Wir teilen die Inserate eines Bezirks nicht in Drittel, weil das auch in einem durchgehend günstigen Bezirk ein Drittel der Inserate als teuer bezeichnen würde. Mit 20 Prozent landen über alle gesammelten Inserate etwa sechs von zehn in der Mitte, zwei unten, zwei oben.

Eine Korrektur nehmen wir vor der Einordnung vor: die Wohnungsgröße. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter fast überall mehr als große, in unseren Daten liegt der Quadratmeterpreis unter 30 m² rund ein Drittel über dem bei 70 bis 100 m². Ohne Korrektur wäre fast jedes Ein-Zimmer-Apartment teuer, nur weil es klein ist, und das trifft genau die Inserate, die Studierende und Berufseinsteiger suchen. Deshalb rechnen wir die Vergleichszahl für fünf Größenklassen um, mit einem Faktor, der stadtweit aus den Inseraten der jeweiligen Klasse bestimmt wird. Ein 25-m²-Apartment wird also mit anderen kleinen Wohnungen verglichen, nicht mit Vier-Zimmer-Wohnungen.

Was wir bewusst nicht ausgeben, ist ein Prozentwert der Abweichung. „17 Prozent über dem Vergleich“ klingt exakt, wäre aber bei acht Vergleichsinseraten eine Scheingenauigkeit. Die beiden Quadratmeterpreise stehen in der Zeile; wer die Prozentzahl haben will, rechnet sie selbst und weiß dann, wie belastbar sie ist.

Eine ehrliche Einordnung braucht die Möglichkeit, keine zu geben. Bei einem Teil der Treffer steht deshalb „Kein Vergleich möglich“ mit dem Grund darunter. Diese Inserate fließen auch nicht in die Vergleichszahl ein. Es gibt drei Gründe.

• Kaltmiete oder Fläche fehltOhne beides gibt es keinen Quadratmeterpreis. Inserate ohne Fläche sind häufiger, als man denkt, besonders bei Kleinanzeigen und bei Zimmern.
• Der Preis misst etwas anderesMöbliert, befristet, Zwischenmiete, Wohnen auf Zeit, all inclusive, WG-Zimmer, Tauschwohnung, Monteurzimmer, Ferienwohnung, Stellplatz. Bei all diesen steckt im Preis mehr oder etwas anderes als die Kaltmiete für Wohnraum. Ein möbliertes Apartment für 1.100 € pauschal ist nicht teuer im Vergleich zu einer Kaltmiete von 750 €, es ist etwas anderes. Warum möblierte Preise so schwer zu zerlegen sind, steht unter Möbliert und befristet mieten.
• Zu wenige VergleichsinserateWeder der Bezirk noch die Stadt erreicht die Mindestgröße. Dann gibt es keine neutrale Mitte, die wir behaupten könnten, und wir behaupten keine. Das kommt in neu aufgenommenen Städten vor, bis genug Inserate gesammelt sind.

Die Ausschlussregel für den zweiten Grund ist absichtlich streng. Sie liest den Titel und den Anfang der Beschreibung des Inserats und sortiert bei Stichwörtern wie „möbliert“ oder „Warmmiete“ aus, auch dann, wenn dort „unmöbliert“ steht. Ein zu Unrecht aussortiertes Inserat kostet ein wenig Abdeckung; ein zu Unrecht aufgenommenes würde die Vergleichszahl eines ganzen Bezirks verschieben. In unseren Daten betraf das rund ein Drittel aller gesammelten Inserate. Bei einem Portal, das die Preisart selbst ausweist, prüfen wir zusätzlich, dass der Preis als Kaltmiete gekennzeichnet ist, und lassen das Inserat sonst weg.

Ein Mietspiegel ist ein Begriff mit gesetzlicher Definition. Nach § 558c BGB ist er eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt oder anerkannt wurde. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und wird alle zwei Jahre angepasst. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die er abbildet, ist nach § 558 Abs. 2 BGB aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden, nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Unsere Vergleichszahl erfüllt keine dieser Bedingungen, und das ist keine Schwäche, die wir mit mehr Daten beheben könnten, sondern ein anderer Gegenstand. Drei Unterschiede sind entscheidend.

Angebotspreise liegen in gefragten Städten deutlich über den Bestandsmieten des Mietspiegels, oft um ein Viertel oder mehr. Ein Inserat, das bei uns marktüblich ist, kann also gleichzeitig über dem liegen, was die Mietpreisbremse erlaubt. Marktüblich heißt: so viel wie die anderen Inserate. Es heißt nicht: so viel, wie erlaubt ist. Wer das eine für das andere hält, zahlt womöglich Jahre lang zu viel, obwohl er sich informiert fühlte.

Alles, was du für die Prüfung brauchst, steht in der Zeile unter der Stufe. Der Weg dauert zwei Minuten und lohnt sich vor jeder Bewerbung.

1. 1

   Quadratmeterpreis nachrechnen

   Kaltmiete geteilt durch Wohnfläche. 780 € bei 52 m² sind 15,00 € je m². Stimmt die Zahl nicht mit der in der Zeile überein, hat das Inserat Kaltmiete und Warmmiete verwechselt oder die Fläche geändert; dann ist die Einordnung hinfällig.

2. 2

   Vergleichszahl und Anzahl lesen

   Steht dort ein Median aus 9 Inseraten, ist die Einordnung wackliger als bei 40. Steht „grobe Einordnung“, wurde die Stadt statt des Bezirks genommen. Beides ist kein Fehler, aber ein Hinweis darauf, wie viel du auf das Wort geben solltest.

3. 3

   Datum prüfen

   Die Vergleichszahl trägt das Datum ihrer Berechnung. Liegt es Wochen zurück, hat sich der Markt seitdem vielleicht bewegt; die Inserate, die du gerade siehst, sind dann die bessere Referenz.

4. 4

   Mietspiegel der Stadt aufschlagen

   Die meisten größeren Städte haben einen Mietspiegel online, oft mit Rechner. Dort gibst du Baujahr, Fläche, Ausstattung und Lage ein und bekommst die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die Kaltmiete des Inserats mehr als 10 Prozent darüber und gilt die Mietpreisbremse, ist das der Punkt, an dem du nach der Vormiete fragst (§ 556g Abs. 1a BGB).

5. 5

   Gegen dein Budget halten

   Ein günstiges Inserat kann dein Budget trotzdem übersteigen. Wie viel Miete zu deinem Einkommen passt, steht unter Wie viel Miete kann ich mir leisten und im Mietbelastungsrechner.

Für die zweite Frage, ob ein Vermieter im laufenden Vertrag mehr verlangen darf, gilt derselbe Grundsatz: nicht die Inserate, sondern der Mietspiegel entscheidet. Wie du eine Erhöhung prüfst, steht unter Mieterhöhung prüfen; das Budget davor unter Wie viel Miete kann ich mir leisten.

Damit die Einordnung nützt, musst du wissen, was sie nicht kann. Die Liste ist bewusst vollständig.

• Angebotspreise statt VertragsmietenWir sehen, was verlangt wird, nicht, was am Ende im Vertrag steht. Ein Inserat, das nach drei Wochen 50 € billiger neu eingestellt wird, geht mit beiden Preisen in die Daten ein, solange das alte noch als aktiv geführt wird.
• Nur unsere InserateDie Vergleichszahl kennt nur die Inserate, die dein Such-Agent auf den fünf Portalen gesammelt hat. Wohnungen, die über Aushänge, Genossenschaften oder Bekannte vergeben werden, fehlen. In einer neuen Stadt ist die Zahl anfangs klein.
• Bezirk statt StraßeInnerhalb eines Bezirks liegen Lagen mit sehr unterschiedlichen Preisen. Die Zuordnung über die Postleitzahl ist an Bezirksgrenzen ungenau, deshalb „in und um“.
• Keine Ausstattung, kein BaujahrBalkon, Einbauküche, Sanierung, Stockwerk, Energiestandard: alles, was der Mietspiegel mit Zu- und Abschlägen erfasst, sehen wir nicht. Eine sanierte Wohnung ist bei uns teuer, weil sie mehr kostet als unsanierte, nicht, weil sie überzogen wäre.
• Kleine Anzahl, breite SpanneAcht Inserate sind die Untergrenze, nicht das Ziel. Je kleiner die Zahl in der Zeile, desto eher hätte ein einziges anderes Inserat die Stufe verändert. Die 20 Prozent Spanne fangen einen Teil davon ab, nicht alles.
• Gebundene Mieten sehen wie Ausreißer ausEine geförderte Wohnung, für die ein Wohnberechtigungsschein verlangt wird, ist fast immer günstig, weil ihre Miete gebunden ist. Das ist kein Schnäppchen für alle, sondern ein Inserat für Berechtigte. Der Hinweis auf den WBS steht im Treffer, die Stufe erklärt ihn nicht.
• Keine rechtliche AussageOb eine Miete zulässig ist, entscheiden Mietspiegel, Mietpreisbremse und im Streit ein Gericht. Unsere drei Stufen sind ein Blick auf den Markt, den du ohnehin siehst, nur schneller sortiert.

Wenn dir an einem Treffer etwas falsch vorkommt, etwa ein Inserat, das als Kaltmiete geführt wird und offensichtlich warm ist, schreib uns. Jede Korrektur an den Ausschlussregeln verbessert die Vergleichszahl für alle, die im selben Bezirk suchen.