Maklerprovision bei Miete: Wer zahlt und was du nie zahlen musst
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Zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer, fällig bei Vertragsunterschrift, zusätzlich zur Kaution: So sah der Einzug in eine Maklerwohnung bis 2015 aus. Seitdem gilt das Bestellerprinzip, und für Mieter ist die Provision fast immer Geschichte. Fast, weil sich rund um das Gesetz Ausweichmanöver entwickelt haben, die vor allem Menschen treffen, die zum ersten Mal mieten und die Regeln nicht kennen. Hier steht, was das Gesetz sagt, welche Forderungen zulässig sind, welche nicht, und wie du Geld zurückholst, das du nie hättest zahlen müssen.
Kurz gesagt
Wer zahlt die Maklerprovision bei einer Mietwohnung?
Die Regel steht in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) und ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft: Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung einer Mietwohnung kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Die einzige Ausnahme ist der Fall, dass der Makler die Wohnung ausschließlich wegen eines Suchauftrags von dir beim Vermieter eingeholt hat. Alles andere zahlt, wer den Makler bestellt hat, und das ist bei einer inserierten Wohnung der Vermieter.
Was das im Alltag heißt: Du siehst ein Inserat, das ein Maklerbüro eingestellt hat, fragst an, besichtigst, bekommst die Zusage und unterschreibst. In dieser Kette hat der Vermieter den Makler beauftragt, die Wohnung anzubieten. Dass du dich gemeldet hast, macht dich nicht zum Auftraggeber, auch nicht, wenn das Büro dich vor der Besichtigung ein Formular unterschreiben lässt. Das Gesetz knüpft an den Auftrag zur Vermarktung an, nicht an das Formular. Wer den Begriff genauer haben will, findet ihn im Lexikon unter Bestellerprinzip.
Ein Wort zur Abgrenzung, weil es immer wieder verwechselt wird: Beim Kauf einer Wohnung gilt eine andere Regel. Dort wird die Provision seit Ende 2020 zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (§ 656c BGB). Für Mietwohnungen gilt allein das WoVermRG, und dort zahlt der Besteller allein.
Wann musst du als Mieter doch zahlen?
Die Ausnahme ist eng, und alle drei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Fehlt eine, schuldest du nichts.
- Du hast einen Suchauftrag erteiltDu bist zum Makler gegangen und hast ihn beauftragt, für dich eine Wohnung zu finden. Nicht: Du hast auf ein Inserat geantwortet, das er ohnehin vermarktet.
- Der Auftrag liegt in Textform vorDer Vermittlungsvertrag braucht Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG), also E-Mail, Messenger-Nachricht oder Papier. Ein mündlicher Auftrag am Telefon reicht nicht, und ein Anspruch ohne Textform besteht nicht.
- Der Makler hat die Wohnung ausschließlich deswegen beschafftEr hat die Wohnung erst wegen deines Auftrags beim Vermieter eingeholt. Hatte er sie schon in seinem Bestand, für andere Kunden angeboten oder inseriert, war er nicht ausschließlich für dich tätig, und die Provision bleibt beim Vermieter.
In der Praxis ist die Ausnahme selten. Sie passt auf den Fall, dass du einem Makler sagst: Ich suche drei Zimmer in dieser Lage bis zu diesem Preis, finde mir etwas. Und er daraufhin bei Eigentümern anruft, die gar nicht inseriert haben. Wer dir auf ein Portal-Inserat hin ein „Suchauftragsformular“ vorlegt, versucht, die Ausnahme nachträglich zu konstruieren. Das funktioniert rechtlich nicht, weil die Wohnung dann nicht ausschließlich wegen deines Auftrags beschafft wurde.
Die Beweislast liegt beim Makler
Will ein Makler Provision von dir, muss er belegen, dass alle drei Bedingungen vorlagen: Auftrag in Textform, ausschließlich für dich, Wohnung erst danach eingeholt. Du musst nicht beweisen, dass du nichts schuldest. Frag nach dem Textform-Auftrag und nach dem Datum, an dem die Wohnung in seinen Bestand kam.
Wie hoch darf die Provision höchstens sein?
Für den seltenen Fall, dass du wirklich einen Suchauftrag erteilt hast, deckelt § 3 Abs. 2 WoVermRG die Provision: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Monatsmiete heißt dabei die Miete ohne Betriebskosten, also die Kaltmiete. Bei 800 € Kaltmiete sind das höchstens 1.600 € plus 19 Prozent, zusammen 1.904 €. Mehr darf niemand verlangen, auch nicht mit deiner Unterschrift.
Dazu kommt eine zweite Grenze, die viele nicht kennen: Neben der Provision darf der Makler keinerlei sonstige Vergütung verlangen, keine Einschreibgebühr, keine Schreibgebühr, keine Auslagenpauschale (§ 3 Abs. 3 WoVermRG). Und die Provision ist nur fällig, wenn der Mietvertrag tatsächlich durch seine Vermittlung zustande kommt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermRG). Besichtigen, Exposé schicken, Vertrag vorbereiten: nichts davon löst eine Zahlung aus. Was der Begriff Provision sonst umfasst, steht im Lexikon unter Provision.
Für geförderte Wohnungen gilt eine dritte Grenze: Bei öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum darf überhaupt keine Provision vom Wohnungssuchenden verlangt werden (§ 2 Abs. 3 WoVermRG), auch nicht bei einem Suchauftrag. Wer mit einem Wohnberechtigungsschein sucht, zahlt also in keinem Fall.
Welche Umgehungen gibt es und was ist erlaubt?
Seit 2015 heißt die Provision oft anders. Die Tabelle zeigt die Forderungen, die dir bei der Suche begegnen können, und was das Gesetz dazu sagt.
| Forderung | Zulässig? | Begründung |
|---|---|---|
| Provision für ein inseriertes Objekt | Nein | Bestellerprinzip, § 2 Abs. 1a WoVermRG. Der Vermieter hat den Makler beauftragt, also zahlt er. |
| Besichtigungsgebühr | Nein | Ein Entgelt für eine Tätigkeit, die mit der Vermittlung zusammenhängt, ist verboten (§ 3 Abs. 3 WoVermRG), und ohne Vertragsschluss gibt es ohnehin keinen Anspruch (§ 2 Abs. 1 WoVermRG). |
| Reservierungsgebühr oder Anzahlung | Nein | Eine Zahlung, damit die Wohnung für dich freigehalten wird, ist ein Entgelt vom Wohnungssuchenden und damit vom Verbot des § 2 Abs. 1a WoVermRG erfasst. Eine Zahlung vor Vertragsschluss ist zudem das Muster vieler Betrugsfälle. |
| Bearbeitungs-, Schreib- oder Exposégebühr | Nein | § 3 Abs. 3 WoVermRG nennt solche Nebengebühren ausdrücklich als unzulässig. |
| Abstandszahlung an den Vormieter oder Makler | Nein | Geld dafür, dass der Vormieter auszieht oder du den Vertrag bekommst, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermRG unwirksam. Ausnahme: nachgewiesene Umzugskosten des Vormieters. |
| Ablöse für Küche oder Möbel zum Zeitwert | Ja | Du darfst Einrichtung vom Vormieter oder Vermieter kaufen. Der Kauf ist im Zweifel an das Zustandekommen des Mietvertrags gebunden (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). |
| Ablöse deutlich über dem Wert | Teilweise | Steht der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam (§ 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermRG). Du zahlst höchstens den Zeitwert, den Rest kannst du zurückfordern. |
| Provision bei echtem Suchauftrag in Textform | Ja | Die eine Ausnahme des § 2 Abs. 1a WoVermRG, begrenzt auf zwei Kaltmieten plus Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). |
Die überteuerte Möbelablöse ist die häufigste Variante, weil sie legal aussieht. Ein Vertrag über eine zehn Jahre alte Einbauküche für 4.000 € ist kein Möbelkauf, sondern eine Provision mit Küchenschrank. Lass dir Alter und Kaufbeleg zeigen und rechne den Zeitwert grob nach, bevor du unterschreibst. Was bei einer möblierten Wohnung zusätzlich zu beachten ist, steht unter Möbliert und befristet mieten.
Vor dem Mietvertrag fließt kein Geld
Reservierungsgebühren, Anzahlungen und Besichtigungsgebühren sind nicht nur unzulässig, sie sind das Erkennungszeichen von Mietbetrug. Wer Geld verlangt, bevor du eine Wohnung gesehen und einen Vertrag unterschrieben hast, bekommt keins. Die gängigen Maschen stehen unter Mietbetrug erkennen.
Was tust du, wenn jemand Geld von dir will?
Die Forderung kommt meist in einem Moment, in dem du die Wohnung unbedingt willst: nach der Besichtigung, kurz vor der Zusage, mit dem Hinweis, dass „die anderen Bewerber das auch zahlen“. Genau deshalb funktioniert sie. Der folgende Ablauf hält dich handlungsfähig, ohne die Wohnung zu verlieren.
- 1
Schriftlich geben lassen
Bitte um die Forderung per E-Mail: Betrag, Grund, wer der Auftraggeber ist. Das ist keine Provokation, sondern normal, und ein Makler, der es ablehnt, weiß, warum. Antworte auf mündliche Forderungen nie mit einer Zusage.
- 2
Nach dem Suchauftrag fragen
Frag, wann du in Textform einen Suchauftrag erteilt haben sollst und wann die Wohnung in den Bestand des Büros kam. Für ein Inserat auf dem Portal gibt es darauf keine Antwort, die eine Provision trägt.
- 3
Höflich ablehnen, mit Paragraf
Ein Satz reicht: Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG schulde ich als Wohnungssuchende keine Provision; ich bitte um den Mietvertrag ohne diese Forderung. Der Musterbrief unten hilft.
- 4
Bei Druck: Mieterverein
Wird die Zusage von der Zahlung abhängig gemacht, dokumentiere das. Der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale schreibt für dich; oft reicht das Wort Anwaltsschreiben.
- 5
Im Zweifel zahlen und zurückfordern
Wenn du die Wohnung sonst verlierst und der Betrag zu stemmen ist: Zahle unter schriftlichem Vorbehalt der Rückforderung, per Überweisung mit Verwendungszweck, nie bar. Die Zahlung ist nicht verloren, siehe nächster Abschnitt.
[Vorname Nachname] [Straße Hausnummer] [PLZ Ort] [Maklerbüro] [Straße Hausnummer] [PLZ Ort] [Ort], [Datum] Ihre Provisionsforderung für die Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage] Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name], mit Ihrer Nachricht vom [Datum] fordern Sie von mir eine Provision in Höhe von [Betrag] € für die Vermittlung der oben genannten Wohnung. Die Wohnung wurde von Ihnen im Auftrag des Vermieters angeboten. Einen Suchauftrag habe ich Ihnen nicht erteilt. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG dürfen Sie von mir als Wohnungssuchender daher kein Entgelt fordern. Eine abweichende Vereinbarung wäre nach § 2 Abs. 5 WoVermRG unwirksam. Ich bitte Sie, mir den Mietvertrag ohne diese Forderung zukommen zu lassen. Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift] [Vorname Nachname]
Wie holst du eine gezahlte Provision zurück?
Hast du gezahlt, was du nicht schuldest, kannst du es zurückfordern (§ 5 WoVermRG). Das gilt für die Provision selbst, für Nebengebühren, für Abstandszahlungen und für den überhöhten Teil einer Möbelablöse. Das Gesetz schließt dabei ausdrücklich den Einwand aus, du hättest ja gewusst, dass die Zahlung unzulässig ist (§ 817 Satz 2 BGB ist nicht anzuwenden). Deine Kenntnis schadet dir also nicht.
Zeit hast du drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem du gezahlt hast (§ 195, § 199 BGB). Wer 2024 gezahlt hat, kann bis Ende 2027 fordern. Der Weg ist derselbe wie bei jeder Forderung: schriftlich mit Frist von zwei Wochen und Kontoverbindung, dann eine Mahnung, dann Mieterverein oder gerichtlicher Mahnbescheid. Wie das Schritt für Schritt aussieht, steht am Beispiel der Kaution unter Kaution zurückfordern; die Reihenfolge ist dieselbe. Parallel kannst du den Vorgang beim Ordnungsamt melden, weil der Verstoß eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 25.000 € Bußgeld ist (§ 8 WoVermRG).
Die Rückforderung ändert nichts an deinem Mietvertrag. Er ist mit dem Vermieter geschlossen, die Provision war eine Sache zwischen dir und dem Makler. Ein Vermieter, der dir wegen der Rückforderung kündigen wollte, hätte dafür keinen Grund, den das Gesetz kennt.
Und für die Kalkulation vor dem Einzug: Ohne Provision bleiben als Einmalkosten die Kaution, der Umzug und die Erstausstattung. Was dabei zusammenkommt, steht unter Was die erste eigene Wohnung wirklich kostet, und die Obergrenze der Kaution rechnet der Kautionsrechner aus.
Maklerinserate nicht aussortieren
Viele Suchende überspringen Inserate von Maklerbüros aus Gewohnheit, weil sie die alte Regel im Kopf haben. Das ist seit 2015 ein Fehler: Diese Inserate kosten dich nichts, und weil andere sie meiden, hast du dort weniger Konkurrenz.
Dein Such-Agent beobachtet Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht, auch die Inserate der Makler, und schreibt dir eine E-Mail, sobald ein passendes Inserat online geht. Ob die Miete eines Maklerinserats im üblichen Rahmen liegt, steht als Einordnung direkt am Treffer; wie sie entsteht, erklärt So bewerten wir, ob eine Miete fair ist. Welche Portale welche Inserate führen, steht unter Wohnungsportale im Vergleich.
Häufige Fragen
- Gilt das Bestellerprinzip auch für WG-Zimmer und möblierte Wohnungen?
- Ja. Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt für die Vermittlung von Wohnräumen, und dazu gehören Zimmer, möblierte Wohnungen und Wohnungen auf Zeit. Ob ein Makler oder eine Agentur für möbliertes Wohnen dazwischensteht, ändert nichts: Bezahlt wird sie vom Vermieter, der sie beauftragt hat.
- Darf der Vermieter die Provision auf die Miete umlegen?
- Direkt nicht. Eine Klausel, nach der du die vom Vermieter geschuldete Provision übernimmst, ist nach § 2 Abs. 5 WoVermRG unwirksam. Indirekt kann ein Vermieter seine Kosten natürlich in die Miete einpreisen, muss dabei aber die Mietpreisbremse und die ortsübliche Vergleichsmiete einhalten, wo sie gelten.
- Was ist, wenn der Makler gleichzeitig der Verwalter der Wohnung ist?
- Dann darf er ohnehin keine Provision von dir verlangen. Nach § 2 Abs. 2 WoVermRG hat ein Vermittler keinen Anspruch, wenn er Eigentümer, Verwalter oder wirtschaftlich mit dem Vermieter verbunden ist. Das galt schon vor dem Bestellerprinzip und gilt weiter.
- Ich habe die Provision bar gezahlt und keine Quittung. Kann ich sie trotzdem zurückfordern?
- Ja, aber du musst die Zahlung beweisen. Ohne Quittung helfen Zeugen, Nachrichten, in denen der Makler den Betrag nennt, und ein Kontoauszug über die Barabhebung am selben Tag. Verlange nachträglich schriftlich eine Bestätigung der Zahlung; viele Makler stellen sie aus, weil sie noch nicht wissen, was du damit vorhast.
- Kann ich den Makler anzeigen?
- Ja. Wer entgegen § 2 WoVermRG Geld von Wohnungssuchenden verlangt oder annimmt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 25.000 € Bußgeld belegt werden kann (§ 8 WoVermRG). Zuständig ist meist das Ordnungsamt oder die Gewerbeaufsicht der Stadt, in der der Makler sitzt. Die Anzeige ersetzt die zivilrechtliche Rückforderung nicht, aber sie hilft, wenn der Makler das bei vielen Suchenden macht.
Quellen und Gesetzestexte
Begriffe aus dem Mietlexikon
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Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, WG-Gesucht, immobilien.de: wo welche Inserate landen, was kostet und warum du keines davon allein beobachten solltest.