Wohnberechtigungsschein beantragen: Voraussetzungen, Ablauf, Dauer

Der Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, ist eine Bescheinigung der Stadt oder des Landkreises, dass du und dein Haushalt in eine öffentlich geförderte Wohnung einziehen dürft. Solche Wohnungen wurden mit Geld des Landes gebaut oder saniert, und im Gegenzug darf der Vermieter sie für eine bestimmte Zeit nur an Personen mit WBS vermieten und nur zu einer festgelegten Miete. Diese Miete liegt deutlich unter dem, was auf den Portalen aufgerufen wird, und die Bindung gilt meist über Jahrzehnte.

Die Rechtsgrundlage ist § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) für alle Wohnungen, die seit 2002 gefördert wurden. Für den älteren Bestand, die klassische Sozialwohnung, gilt § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der auf dieselben Regeln verweist. Für dich ändert sich dadurch nichts: Es ist derselbe Schein, derselbe Antrag, dieselbe Stelle. Die Details, etwa die Einkommensgrenzen und die zulässige Wohnungsgröße, legt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb findest du im Netz so viele verschiedene Zahlen zum Thema.

Im Schein steht, für wie viele Personen er gilt, welche Wohnungsgröße dir zusteht (nach Zimmerzahl oder Wohnfläche) und in manchen Ländern, welche Einkommensstufe du erfüllst. Mit dem WBS darfst du eine Wohnung mieten, die höchstens diese Größe hat. Für eine Person sind das je nach Land etwa 45 bis 50 m² oder zwei Zimmer, für zwei Personen etwa 60 m². Was der Begriff sonst noch bedeutet, steht im Lexikon unter Wohnberechtigungsschein.

Die Voraussetzungen sind kürzer, als die meisten denken. Es gibt drei, und nur die erste ist eine echte Hürde.

• Einkommen unter der GrenzeDas Jahreseinkommen deines Haushalts darf die Grenze deines Bundeslandes nicht überschreiten. Wie sie gerechnet wird, steht im nächsten Abschnitt. Für Einpersonenhaushalte mit Ausbildungsvergütung, BAföG oder einem Einstiegsgehalt ist die Grenze fast immer erfüllt.
• Dauerhafter Aufenthalt in DeutschlandDu musst dich rechtmäßig und nicht nur vorübergehend in Deutschland aufhalten. Eine Aufenthaltserlaubnis für mindestens ein Jahr reicht in der Regel, ein Touristenvisum nicht. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle.
• Eigener Haushalt am WohnortDu willst am Ort des Antrags dauerhaft wohnen und einen eigenen Haushalt führen. Für viele Städte reicht es, dass du dort gemeldet bist oder eine Arbeitsstelle, einen Ausbildungs- oder Studienplatz nachweist. Manche Städte verlangen eine Mindestdauer der Meldung für ihre eigenen Wohnungen.

Vermögen wird in den meisten Ländern nicht geprüft, Schulden auch nicht. Eine negative Schufa ist kein Ausschlussgrund für den Schein, höchstens später für den einzelnen Vermieter. Wenn dir das Sorgen macht, lies Wohnung ohne Schufa oder mit negativem Eintrag.

Das Bundesgesetz nennt eine Grundgrenze, die Länder dürfen davon nach oben abweichen (§ 9 Abs. 3 WoFG), und fast alle tun das. Die Bundeswerte aus § 9 Abs. 2 WoFG sind deshalb nur das Fundament, auf dem die Landeswerte stehen.

Entscheidend ist, was als Jahreseinkommen zählt. Es ist nicht dein Bruttogehalt. Ausgangspunkt ist die Summe deiner Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts, also nach Abzug von Werbungskosten (§ 21 WoFG). Davon gehen pauschal je 10 Prozent ab, wenn du Einkommensteuer zahlst, wenn du Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung zahlst und wenn du Beiträge zur Rentenversicherung zahlst (§ 23 WoFG). Bei einer normalen Angestellten sind das zusammen 30 Prozent. Dazu kommen in bestimmten Fällen Freibeträge, etwa für Menschen mit Schwerbehinderung oder für junge Ehepaare, und Abzüge für Unterhaltszahlungen (§ 24 WoFG).

Ein Beispiel: Ein Berufseinsteiger verdient 30.000 € brutto im Jahr. Nach Abzug des Arbeitnehmerpauschbetrags und der 30 Prozent bleibt ein anrechenbares Einkommen von rund 20.000 €. Das liegt über der Bundesgrenze, aber in vielen Ländern unter der Landesgrenze für einen Einpersonenhaushalt. Ob du drin bist, kannst du also nicht aus der Bundeszahl ablesen, sondern nur aus der Tabelle deines Landes. Die steht auf der Seite der zuständigen Wohnungsstelle, oft mit einem Vorabrechner.

Azubis fast immer: Die Ausbildungsvergütung liegt selbst im dritten Lehrjahr unter jeder Landesgrenze, und du führst mit dem Auszug von zu Hause einen eigenen Haushalt. Berufsausbildungsbeihilfe wird beim Einkommen mitgerechnet, ändert aber am Ergebnis meist nichts.

Bei Studierenden hängt es vom Land ab. Einige Länder und Städte stellen den WBS an Studierende nur aus, wenn sie am Studienort mit Hauptwohnsitz gemeldet sind und dort nicht nur für die Dauer des Studiums bleiben wollen; das prüfen sie in der Praxis selten streng. Andere behandeln Studierende wie alle anderen Antragsteller. Beim Einkommen zählt BAföG in der Regel mit, jedenfalls der Zuschussanteil, ebenso Unterhalt der Eltern und der Verdienst aus einem Nebenjob. Mit BAföG-Höchstsatz und Minijob bleibst du trotzdem weit unter der Grenze.

Ob sich der Antrag lohnt, entscheidet dein Wohnungsmarkt. In Städten mit vielen geförderten Wohnungen und wenig freien Inseraten ist der WBS für Studierende die realistischste Alternative zum Wohnheim, das du unter WG, Wohnheim oder eigene Wohnung mit den anderen Wegen vergleichst. Und wer den WBS bekommt, sollte im selben Zug prüfen, ob Wohngeld drin ist: Beide Leistungen haben ähnliche Einkommensgrenzen, und beide werden von derselben Zielgruppe zu selten beantragt.

Zuständig ist das Wohnungsamt, die Wohnungsstelle oder das Bürgeramt deiner Stadt, im Landkreis das Landratsamt. Viele Städte bieten den Antrag inzwischen online an, die anderen als PDF zum Ausdrucken. Der Ablauf ist überall ähnlich.

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   Zuständige Stelle finden

   Such nach „Wohnberechtigungsschein“ plus dem Namen deiner Stadt. Die Behördenseite nennt Formular, Gebühr, Einkommensgrenzen und die Bearbeitungszeit. Wenn du noch nicht in der Stadt wohnst, ruf an und frag, ob du mit Arbeitsvertrag oder Immatrikulationsbescheinigung schon beantragen kannst.

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   Unterlagen zusammenstellen

   Alles, was dein Einkommen der letzten zwölf Monate belegt, für jede Person im Haushalt. Die Liste steht unten. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum der Antrag länger dauert als angegeben.

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   Antrag stellen

   Online, per Post oder persönlich. Beim persönlichen Termin bekommst du oft sofort eine Rückmeldung, ob etwas fehlt. Du erklärst dabei, wie viele Personen einziehen und ob besondere Umstände vorliegen, etwa eine Behinderung oder eine drohende Kündigung.

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   Bearbeitung abwarten

   Zwei bis acht Wochen sind üblich, in großen Städten zu Semesterbeginn auch länger. Der Schein kommt per Post oder liegt zur Abholung bereit. Prüf beim Empfang, ob Personenzahl und Wohnungsgröße stimmen.

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   Sofort bewerben

   Ab dem Ausstellungsdatum läuft die Gültigkeit. Melde dich noch in derselben Woche bei den Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften an und leg deinen Such-Agenten an, damit du neue Inserate sofort siehst.

Welche Unterlagen die Stelle verlangt, unterscheidet sich im Detail. Mit dieser Liste bist du bei fast jeder Behörde vollständig.

• Ausweis oder PassVon jeder volljährigen Person im Haushalt, bei Nicht-EU-Staatsangehörigen zusätzlich der Aufenthaltstitel.
• EinkommensnachweiseGehaltsabrechnungen der letzten drei bis zwölf Monate, Ausbildungsvertrag mit Vergütung, BAföG-Bescheid, Bescheid über Wohngeld oder Bürgergeld, bei Selbstständigen der letzte Steuerbescheid. Auch Unterhalt und Kindergeld gehören dazu.
• EinkommenserklärungDas Formular der Behörde, in dem du alle Einkünfte der nächsten zwölf Monate angibst. Bei schwankendem Einkommen zählt, was ab Antragstellung zu erwarten ist (§ 22 WoFG).
• Meldebescheinigung oder Nachweis der BindungDass du in der Stadt wohnst oder dort arbeitest, studierst oder eine Ausbildung machst: Meldebescheinigung, Arbeitsvertrag oder Immatrikulationsbescheinigung.
• Nachweise für besondere UmständeSchwerbehindertenausweis, Mutterpass, Kündigung des bisherigen Vermieters, Trennungsnachweis. Sie entscheiden über Freibeträge und über die Dringlichkeitsstufe.

Der Wohnberechtigungsschein wird für ein Jahr ausgestellt (§ 27 WoFG). Danach musst du ihn neu beantragen, mit aktuellen Einkommensnachweisen. Entscheidend ist der Tag der Wohnungsvergabe: Am Tag, an dem der Vermieter den Mietvertrag mit dir schließt, muss der Schein gültig sein. Läuft er zwei Wochen vor der Zusage ab, steht die Wohnung auf der Kippe. Beantrage die Verlängerung deshalb sechs bis acht Wochen vor Ablauf, und beantrage den ersten Schein nicht auf Vorrat, sondern dann, wenn die Suche wirklich beginnt. Wer die Wartezeit bis zur geförderten Wohnung in einem möblierten Zimmer überbrückt, achtet dort auf die Befristung, wie unter Möbliert und befristet mieten beschrieben.

Viele Städte vergeben zusätzlich zum Schein eine Dringlichkeitsstufe oder Punkte, nach denen sie ihre eigenen geförderten Wohnungen verteilen. Die Kriterien legt jede Stadt selbst fest. Typisch sind: drohende Wohnungslosigkeit, eine Kündigung wegen Eigenbedarf, eine überbelegte Wohnung, Schwangerschaft, Trennung mit Kindern, eine Behinderung oder Pflegebedürftigkeit im Haushalt. Wer nur ein niedriges Einkommen hat, bekommt den Schein, aber die niedrigste Stufe. Das ist kein Grund, ihn nicht zu beantragen: Für die Wohnungen von Genossenschaften, privaten Vermietern und Wohnungsgesellschaften, die geförderte Wohnungen selbst inserieren, zählt nur der Schein, nicht die Stufe.

Geförderte Wohnungen laufen an mehreren Stellen gleichzeitig, und keine davon ist die eine Adresse, an der alles auftaucht. Wer nur auf den großen Portalen sucht, sieht einen Teil.

• Städtische WohnungsgesellschaftenDie kommunalen Gesellschaften halten den größten Teil der geförderten Wohnungen. Bei den meisten kannst du dich mit WBS registrieren und ein Suchprofil hinterlegen; viele inserieren zusätzlich auf den Portalen. Sie verlangen fast immer eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder gleichwertige Belege. Registrierung dauert fünf Minuten und wird von vielen vergessen.
• GenossenschaftenDu wirst Mitglied, zahlst Genossenschaftsanteile, die du beim Auszug zurückbekommst, und kommst auf eine Warteliste. Die Wartezeit ist in gefragten Städten lang, die Mieten sind dafür dauerhaft günstig. Anmelden lohnt sich am ersten Tag der Suche, nicht am letzten.
• Wohnungsvermittlung der StadtIn vielen Städten meldet der Vermieter freie geförderte Wohnungen der Behörde, die Bewerber nach Dringlichkeit vorschlägt. Dafür musst du in der Vormerkliste stehen, oft ein eigener Haken im WBS-Antrag.
• Portale mit FilterAuf den großen Portalen gibt es Filter wie „WBS erforderlich“ oder Suchbegriffe wie „Sozialwohnung“ und „WBS“. Diese Inserate haben weniger Konkurrenz, weil viele Suchende den Filter nie setzen. Welche Portale welche Inserate führen, steht unter Wohnungsportale im Vergleich.

Zwei Dinge fallen bei geförderten Inseraten auf. Erstens darf niemand eine Provision von dir verlangen, auch kein Makler mit Suchauftrag: Für öffentlich geförderten Wohnraum schließt § 2 Abs. 3 WoVermRG das aus, mehr dazu unter Maklerprovision bei Miete. Zweitens erscheinen diese Inserate in der Trefferliste fast immer als günstig, weil ihre Miete gebunden ist und nicht dem Markt folgt; wie diese Einordnung entsteht, steht unter So bewerten wir, ob eine Miete fair ist.

Die Portale bleiben dabei der Ort, an dem geförderte Wohnungen am schnellsten wieder verschwinden, weil die Vergabe hier nach Reihenfolge läuft. Dein Such-Agent beobachtet Kleinanzeigen, ImmoScout24, Immowelt, immobilien.de und WG-Gesucht und schreibt dir eine E-Mail, sobald ein passendes Inserat online geht. Ob ein WBS verlangt wird, steht meist im Titel oder in den ersten Zeilen des Original-Inserats; ein Blick dorthin sagt dir vor der Anfrage, dass du hier mit Schein antreten kannst. Wie du das Budget dafür festlegst, rechnet der Mietbelastungsrechner mit dir aus; die Basis ist in geförderten Wohnungen die gebundene Kaltmiete, die im Inserat steht.