Einziehen

• Mietvertrag und Kaution

  Was im Vertrag steht, welchen Rahmen das Gesetz für die Kaution setzt und warum das Übergabeprotokoll dich später schützt.

• Kaution: Konto, Bürgschaft oder Versicherung

  Drei Kaltmieten auf einmal sind für viele die höchste Hürde nach der Zusage. Was das Gesetz erlaubt, was eine Bürgschaft kostet und wann Barkaution trotzdem die bessere Wahl ist.

• Was die erste eigene Wohnung wirklich kostet

  Die Kaltmiete ist der kleinere Teil. Was am Einzugstag fällig wird, was monatlich dazukommt und welche Posten fast alle beim ersten Mal vergessen.

• Die Umzugscheckliste

  Acht Wochen vorher bis zum Abend des Einzugstags: was du wann erledigst, welche Fristen wirklich weh tun und was du getrost auf danach verschieben kannst.

• Das Übergabeprotokoll beim Einzug

  Zählerstände, Schlüssel, jeder Kratzer: was ins Protokoll gehört, wie du es aufsetzt, wenn der Vermieter keins mitbringt, und warum es beim Auszug bares Geld wert ist.

• Ummelden nach dem Umzug

  Zwei Wochen Frist, eine Wohnungsgeberbestätigung und ein Termin, den du früh buchen solltest. Was beim Bürgeramt passiert und wen du sonst noch informieren musst.

• Strom und Gas anmelden beim Einzug

  Wer nichts tut, landet in der Grundversorgung. Wie die Anmeldung läuft, was du am Einzugstag ablesen musst und warum der Zählerstand im Übergabeprotokoll stehen sollte.

• Internet in der neuen Wohnung

  Verfügbarkeit prüfen, bevor du unterschreibst, den alten Vertrag mitnehmen oder sonderkündigen und die Wochen ohne Anschluss überbrücken.

• Hausratversicherung: Brauchst du sie als Mieter?

  Was sie abdeckt, was nicht, wann sie sich für eine erste Wohnung lohnt und warum die Privathaftpflicht die wichtigere Police ist.

• Erstausstattung für die erste Wohnung

  Was du am ersten Abend brauchst, was in den ersten Wochen dazukommt und was du gebraucht kaufen oder erst mal weglassen kannst. Mit Liste nach Räumen.

• Zusage bekommen: Was jetzt zu tun ist

  Die Zusage ist da, und ab jetzt zählt jeder Tag. Was du vor der Unterschrift prüfst, wann du den anderen Bewerbungen absagst und welche Fristen in den ersten drei Wochen anfallen.

• Wohnungsgeberbestätigung

  Ohne sie kannst du dich nicht anmelden, und der Vermieter muss sie dir geben. Was drinsteht, welche Frist gilt, was du tust, wenn er sich Zeit lässt, und wie das bei WG und Untermiete läuft.

• Privathaftpflicht für Mieter

  Die eine Versicherung, die du wirklich brauchst: Sie zahlt, wenn du die Wohnung, den Nachbarn oder den Schlüssel beschädigst. Was sie kostet, was sie abdeckt und warum Vermieter danach fragen.

• Mietvertrag unterschrieben, Wohnung doch nicht

  Die bessere Wohnung kam einen Tag später, der Job ist geplatzt, die Beziehung auch: Ein unterschriebener Mietvertrag lässt sich nicht widerrufen, aber es gibt drei Wege heraus und eine Rechnung, was jeder kostet.

Rechner, Werkzeuge und Vorlagen für diese Phase

• Rechner

  Kautionsrechner

  Wie hoch die Kaution höchstens sein darf, in welchen Raten du sie zahlen kannst und was eine Bürgschaft im Vergleich kostet.

• Rechner

  Umzugskostenrechner

  Kaution, Umzug, Erstausstattung, doppelte Miete: was am Einzugstag und in den ersten Wochen zusammenkommt, Posten für Posten.

• Werkzeug

  Umzugsplaner mit Fristen

  Einzugsdatum eingeben, und der Planer legt alle Termine davor und danach: Kündigungen, Anmeldung in der Zwei-Wochen-Frist, Strom, Internet, Nachsendeauftrag. Zum Abhaken und Drucken.

• Vorlage

  Übergabeprotokoll

  Für Einzug und Auszug: Räume, Zählerstände, Schlüssel, Mängel mit Foto-Nummer, Unterschriften. Zum Ausdrucken und Mitnehmen zum Termin.

Begriffe, die du kennen solltest

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine Vereinbarung nach § 557b BGB, bei der sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts koppelt. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und der Vermieter muss jede Anpassung in Textform mit der Änderung des Index erklären.

Kaltmiete

Die Kaltmiete ist die Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten, also ohne Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeister. Sie ist der Betrag, den § 551 BGB als Grundlage für die Kaution nennt, und sie ist der Wert, mit dem Mietspiegel und Mietpreisbremse arbeiten.

Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden.

Kleinreparaturklausel

Die Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter kleine Reparaturen an Gegenständen zahlt, die er häufig benutzt, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Sie ist nur wirksam mit einer Obergrenze je Reparatur und einer Jahresobergrenze; ohne die Klausel trägt der Vermieter nach § 535 BGB alle Reparaturen.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Für Mieter beträgt sie nach § 573c BGB drei Monate: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren auf sechs und neun Monate.

Nachmieter

Ein Nachmieter ist eine Person, die der Mieter vorschlägt, damit sie den Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist übernimmt. Einen gesetzlichen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters früher aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht; er besteht nur mit einer Nachmieterklausel im Vertrag oder in Härtefällen nach § 242 BGB.

Nebenkosten

Nebenkosten sind im Sprachgebrauch alle Kosten, die neben der Kaltmiete für die Wohnung anfallen. Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter davon nur die Betriebskosten, die § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung nennen, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Grundsteuer; Verwaltung und Reparaturen bleiben beim Vermieter.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Nach § 535 BGB sind sie Sache des Vermieters; er darf sie nur durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abwälzen, und das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur bei renoviert übergebener Wohnung und ohne starre Fristen.

Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht ist das Recht, einen Vertrag außerhalb der normalen Frist zu kündigen, weil das Gesetz für einen bestimmten Anlass eine kürzere Frist einräumt. Im Mietrecht gilt es etwa nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB), nach der Ankündigung einer Modernisierung (§ 555e BGB) oder wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert (§ 540 BGB).

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung nach § 557a BGB, bei der die Miete zu festen Zeitpunkten um einen im Vertrag bezifferten Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, in dem Mieter und Vermieter bei Einzug und Auszug gemeinsam den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festhalten. Das Gesetz schreibt es nicht vor, aber es ist der wichtigste Beweis dafür, wer welchen Schaden zu verantworten hat und was von der Kaution abgezogen werden darf.

Untermiete

Untermiete ist die Weitervermietung einer Wohnung oder eines Teils davon durch den Mieter an eine dritte Person. Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; ohne Erlaubnis riskiert er die Kündigung.

Warmmiete

Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser (§ 556 BGB). Sie ist der Betrag, der jeden Monat tatsächlich überwiesen wird, aber keine Endsumme: Die Vorauszahlung wird einmal im Jahr abgerechnet.

Wohnungsgeberbestätigung

Die Wohnungsgeberbestätigung ist die Bescheinigung nach § 19 Bundesmeldegesetz, mit der der Vermieter oder Hauptmieter den Einzug bestätigt. Ohne sie kann sich niemand beim Einwohnermeldeamt anmelden; der Wohnungsgeber muss sie innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen, sonst droht ihm ein Bußgeld.