Zusage bekommen: Was jetzt zu tun ist

Meistens nicht. Ein Mietvertrag entsteht, wenn beide Seiten sich über die wesentlichen Punkte einig sind: welche Wohnung, welche Miete, ab wann. Das kann theoretisch mündlich passieren, denn das Gesetz verlangt für Wohnraum keine Form, nur für Befristungen über ein Jahr die Schriftform (§ 550 BGB). In der Praxis ist eine Zusage per E-Mail oder Telefon aber fast immer die Ankündigung, dass der Vermieter dir den Vertrag schicken will. Solange der nicht unterschrieben ist, kann er es sich anders überlegen, und du dich auch.

Zwei Folgen: Du sagst den anderen Bewerbungen noch nicht ab, bis der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben ist. Und du antwortest auf die Zusage sofort, freundlich und mit einer Frage nach dem Vertrag, denn ein Vermieter, der drei Tage nichts hört, vergibt die Wohnung an den Nächsten auf der Liste.

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

vielen Dank für Ihre Zusage für die Wohnung in der [Straße], ich freue mich sehr und nehme sie gern an.

Könnten Sie mir den Mietvertrag vorab als PDF zusenden, damit ich ihn in Ruhe lesen kann? Für die Unterschrift kann ich am [zwei Vorschläge] vorbeikommen. Sagen Sie mir bitte auch, welche Unterlagen Sie zur Unterschrift noch benötigen und wie Sie die Kaution wünschen.

Mit freundlichen Grüßen
[Vorname Nachname]
[Telefonnummer]

Der Vertrag kommt als PDF oder liegt beim Termin auf dem Tisch. Lies ihn ganz, auch die Anlagen, auch die Hausordnung. Die meisten Mietverträge sind Formulare eines Verlags und in weiten Teilen unkritisch. Die Stellen, an denen es teuer wird, sind immer dieselben, und die gehst du mit dieser Liste durch.

• Miethöhe kalt und warmStimmt die Kaltmiete mit dem Inserat überein? Ist die Warmmiete die Summe aus Kaltmiete und Vorauszahlung, oder steckt noch ein Möblierungszuschlag drin? Wie du den Preis einordnest, steht unter „So bewerten wir faire Miete“.
• NebenkostenvorauszahlungDer Vertrag muss sagen, welche Betriebskosten du trägst, meist mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung (§ 556 BGB). Fehlt die Vereinbarung, schuldest du keine Nebenkosten. Ist die Vorauszahlung auffällig niedrig, rechne mit einer Nachzahlung nach dem ersten Jahr.
• KautionMaximal drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar, getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt (§ 551 BGB). Mehr darf im Vertrag stehen, gilt aber nicht. Die Höhe rechnest du mit dem Kautionsrechner nach.
• BefristungEin Zeitmietvertrag braucht einen Grund, der im Vertrag steht: Eigenbedarf nach Ablauf, geplante Sanierung, Vermietung an einen Dienstverpflichteten (§ 575 BGB). Ohne Grund gilt der Vertrag als unbefristet. Ein Kündigungsausschluss für beide Seiten ist etwas anderes und bis zu vier Jahre zulässig.
• Staffel oder IndexBei einer Staffelmiete steht jede Erhöhung mit Datum und Betrag im Vertrag. Bei einer Indexmiete folgt sie dem Verbraucherpreisindex. Beides ist zulässig, beides musst du in dein Budget einrechnen, denn eine Erhöhung nach § 558 BGB kommt dann meist nicht dazu.
• KleinreparaturklauselWirksam nur mit Obergrenze pro Reparatur, nach der Rechtsprechung rund 100 bis 120 €, und einer Jahresobergrenze von rund 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete, und nur für Dinge, die du häufig anfasst: Wasserhahn, Lichtschalter, Fenstergriff. Fehlt eine der Grenzen, ist die Klausel unwirksam.
• SchönheitsreparaturenStarre Fristen („alle drei Jahre streichen“), Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zustand oder Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Notiere den Zustand beim Einzug im Übergabeprotokoll.
• HaustiereEin generelles Verbot ist unwirksam, ein Zustimmungsvorbehalt zulässig. Wenn du ein Tier hast oder planst, klärst du das vor der Unterschrift schriftlich, nicht danach.
• KündigungsfristenFür dich gelten drei Monate, Zugang bis zum dritten Werktag des Monats (§ 573c BGB). Längere Fristen für den Mieter sind unwirksam, ein beiderseitiger Kündigungsausschluss nicht. Bei möblierter Untermiete im Haushalt des Vermieters gilt eine kürzere Frist.

Was diese Klauseln im Einzelnen bedeuten, steht ausführlich unter Mietvertrag und Kaution, die Begriffe im Lexikon unter Staffelmiete und Kleinreparaturklausel. Die Kaution rechnest du mit dem Kautionsrechner nach: Er nennt dir die zulässige Höhe und die drei Raten. Und wenn der Energieausweis bei der Besichtigung einen hohen Kennwert zeigte, ist jetzt der Moment, die Vorauszahlung dagegen zu halten, mit der Rechnung aus Energieausweis lesen und Heizkosten schätzen.

Mit der Unterschrift beginnt der Teil, in dem Termine zählen. Einige Fristen stehen im Gesetz, andere setzt der Vermieter, wieder andere die Wartezeit eines Anbieters. Die Tabelle führt sie in der Reihenfolge, in der sie auf dich zukommen.

Die Kündigungsfrist der alten Wohnung rechnest du mit dem Kündigungsfristenrechner auf den Tag genau, die Vorlage dafür liegt unter Kündigung Mietvertrag. Für die Übergabe nimmst du das Übergabeprotokoll mit, was du damit tust, steht unter Das Übergabeprotokoll beim Einzug. Die Anmeldung mit Ablauf und Unterlagen erklärt Ummelden nach dem Umzug, die Bestätigung des Vermieters dafür Wohnungsgeberbestätigung. Und die vollständige Liste vom ersten Karton bis zur letzten Adressänderung ist Die Umzugscheckliste.

Sobald der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben ist, sagst du allen anderen ab, bei denen du noch im Verfahren bist: Vermieter, die dich eingeladen haben, WGs, die sich noch nicht entschieden haben, Hausverwaltungen, bei denen deine Mappe liegt. Nicht morgen, heute. Jede Absage gibt jemand anderem eine Wohnung, und in einer Stadt, in der du gerade wochenlang gesucht hast, weißt du, was das bedeutet.

Die Nachricht ist kurz, höflich und ohne Begründung, die niemand braucht. Du bedankst dich, sagst, dass du eine andere Wohnung genommen hast, und wünschst viel Erfolg. Drei Sätze, per E-Mail oder über das Portal, in dem der Kontakt lief. Bei Terminen, die schon feststehen, sagst du zusätzlich per Telefon ab, damit der Vermieter den Termin an jemand anderen vergeben kann.

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

vielen Dank für die Besichtigung der Wohnung in der [Straße] und für Ihre Zeit. Ich habe inzwischen eine andere Wohnung gefunden und den Mietvertrag unterschrieben, deshalb ziehe ich meine Bewerbung zurück.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Vermietung.

Mit freundlichen Grüßen
[Vorname Nachname]

Doppelmiete ist das Geld, das du für zwei Wohnungen gleichzeitig zahlst, weil die alte noch läuft, während die neue schon begonnen hat. Bei drei Monaten Kündigungsfrist und einem Vermieter, der die neue Wohnung ab nächstem Monat vermieten will, sind schnell zwei Monate doppelt fällig. Das ist der teuerste Posten der ganzen Zusage, und der, den du am ehesten beeinflussen kannst.

1. 1

   Mietbeginn verhandeln, bevor du unterschreibst

   Der Mietbeginn ist Verhandlungssache. Frag, ob der Vertrag zum Ersten des übernächsten Monats beginnen kann, oder ob du im ersten Monat nur die halbe Miete zahlst, weil die Wohnung ohnehin leer steht. Ein Vermieter mit Leerstand ist verhandlungsbereiter, als du denkst.

2. 2

   Alte Wohnung sofort kündigen

   Am Tag der Unterschrift, mit Zugang bis zum dritten Werktag. Jeder Werktag später schiebt das Ende um einen Monat. Wenn der Vertrag am 2. unterschrieben wird und die Post zwei Tage braucht, fährst du hin.

3. 3

   Nachmieter anbieten

   Der Vermieter muss keinen Nachmieter akzeptieren, aber viele tun es, weil Leerstand sie mehr kostet als ein Mieterwechsel. Biete zwei oder drei vollständige Bewerbungen an, nicht nur Namen. Wie das geht, steht unter „Mietvertrag vorzeitig kündigen“.

4. 4

   Mit dem alten Vermieter über einen Aufhebungsvertrag sprechen

   Ein Aufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zu einem frei vereinbarten Datum, ohne die Frist. Er ist freiwillig, aber ein Vermieter, der die Wohnung teurer neu vermieten kann, hat oft ein Interesse daran.

Die Regeln für die vorzeitige Beendigung, den Nachmieter und die Sonderkündigung stehen unter Mietvertrag vorzeitig kündigen und Kündigungsfrist beim Mietvertrag. Wer aus einer WG oder einem Untermietverhältnis auszieht, hat oft kürzere Fristen, die im Vertrag stehen.

Dein Such-Agent läuft weiter, solange du ihn nicht anhältst, und schickt dir weiter E-Mails zu Inseraten, die du nicht mehr brauchst. Zwischen Zusage und Unterschrift ist das gewollt: Bis der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben ist, willst du wissen, was sonst noch online geht, falls der Vermieter einen Rückzieher macht. Danach nicht mehr.

• Zwischen Zusage und UnterschriftLaufen lassen. Ein Vermieter, der sich am Ende doch für jemand anderen entscheidet, ist keine Seltenheit, und du willst dann nicht bei null anfangen.
• Nach der UnterschriftAuf der Seite mit deinen Such-Agenten pausieren. Der Agent bleibt mit allen Einstellungen erhalten, schreibt dir aber keine E-Mails mehr. Wenn die Wohnung wider Erwarten doch nicht klappt, setzt du ihn mit einem Klick fort.
• Nach dem EinzugLöschen, wenn du sicher bist, oder pausiert lassen, wenn der Vertrag befristet ist und du in einem Jahr wieder suchst. Ein pausierter Agent kostet nichts.

Beides erledigst du unter Meine Such-Agenten. Und wenn du eine Freundin oder einen Freund kennst, der noch sucht: Die Wohnungen, die dir in den letzten Wochen zugeschickt wurden, sind vielleicht noch frei.