Kündigungsfrist beim Mietvertrag: Richtig rechnen, richtig kündigen

Das Gesetz sagt es in einem Satz: Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Für dich als Mieter heißt das: drei Monate Frist, und zwar immer, egal ob du seit sechs Monaten oder seit zwölf Jahren in der Wohnung wohnst. Eine Vertragsklausel, die dir eine längere Frist auferlegt, ist unwirksam. Eine kürzere darf der Vertrag vereinbaren, das kommt aber selten vor.

Die Feinheit steckt im dritten Werktag. Der laufende Monat zählt nur mit, wenn die Kündigung bis dahin beim Vermieter angekommen ist. Zwei Beispiele: Kommt deine Kündigung am 3. März an, endet der Vertrag am 31. Mai. Kommt sie erst am 6. März an, endet er am 30. Juni. Drei Tage Unterschied, ein Monat Miete. Wo genau der dritte Werktag liegt, hängt vom Kalender ab, deshalb der Rechner weiter unten.

Werktage sind Montag bis Samstag. Der Samstag zählt also mit, mit einer Ausnahme: Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, verschiebt sich das Fristende nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den nächsten Werktag, in der Regel den Montag. Feiertage zählen nicht als Werktage. Weil Feiertage regional unterschiedlich sind, kann der dritte Werktag in einem Bundesland der 4. sein und im anderen der 5. Wenn du dir unsicher bist, rechne mit dem früheren Datum.

Gib den Tag ein, an dem deine Kündigung beim Vermieter ankommt. Der Rechner bestimmt den dritten Werktag des Monats, prüft, ob dein Zugang noch davor liegt, und nennt dir den letzten Tag deines Mietverhältnisses. Dazu siehst du den nächsten Stichtag, falls du es in diesem Monat nicht mehr schaffst.

Die Rechenregel in Worten: Zähle die Werktage ab dem 1. des Monats, Montag bis Samstag. Der dritte davon ist dein Stichtag. Ist er ein Samstag, wird der folgende Montag zum Stichtag. Liegt der Zugang an oder vor diesem Tag, zählst du zwei volle Monate dazu und nimmst deren letzten Tag. Liegt der Zugang danach, zählst du drei Monate dazu.

Der häufigste Fehler: Die Kündigung ist am 2. geschrieben, am 3. eingeworfen und am 5. beim Vermieter. Das Datum auf dem Brief interessiert niemanden, das Datum des Poststempels auch nicht. Es zählt allein, wann der Brief so in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass er ihn unter normalen Umständen lesen kann. Beim Einwurf in den Briefkasten ist das der Tag des Einwurfs, wenn du bis zur üblichen Leerungszeit einwirfst. Wirfst du abends um 22 Uhr ein, gilt der Brief erst am nächsten Tag als zugegangen.

• Persönlich mit ZeugenDu wirfst den Brief selbst ein oder übergibst ihn, eine zweite Person ist dabei und kann das später bestätigen. Am sichersten, wenn der Vermieter in der Nähe wohnt. Notiere Datum und Uhrzeit.
• Einwurf-EinschreibenDer Zusteller dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten. Du bekommst einen Nachweis mit Datum. Der zuverlässige Weg, wenn du nicht selbst hinfahren kannst.
• Einschreiben mit RückscheinKlingt sicherer, ist es nicht: Ist niemand da, landet nur ein Benachrichtigungszettel im Briefkasten. Holt der Vermieter den Brief nicht ab, ist er nicht zugegangen. Deshalb lieber Einwurf-Einschreiben.
• Normaler BriefKommt meist an, nur beweisen kannst du es nicht. Wenn der Vermieter den Zugang bestreitet, stehst du ohne Nachweis da.

Plane Puffer ein. Wenn der dritte Werktag ein Dienstag ist, sollte der Brief am Freitag davor unterwegs sein. Und bitte den Vermieter in der Kündigung um eine schriftliche Bestätigung des Eingangs und des Vertragsendes. Kommt sie, ist die Frage nach dem Zugang erledigt.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags braucht die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: ein Papier mit deiner eigenhändigen Unterschrift. E-Mail, Fax, WhatsApp, ein eingescannter und verschickter Brief oder ein Formular auf der Website der Hausverwaltung reichen nicht. Auch wenn der Vermieter darauf antwortet, ist so eine Kündigung formal unwirksam und setzt keine Frist in Gang.

Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle unterschreiben. Das gilt auch für WGs mit gemeinsamem Vertrag und für Paare. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam, selbst wenn die Person längst ausgezogen ist. Wer nur für sich allein raus will, braucht eine Änderung des Vertrags mit dem Vermieter, nicht eine Kündigung. Wie das bei WGs läuft, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete.

Einen Grund brauchst du nicht. Du musst dem Vermieter weder erklären, warum du gehst, noch wohin. Halte den Brief kurz und eindeutig.

[Vorname Nachname aller Mieter]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Vorname Nachname Vermieter oder Hausverwaltung]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], [Datum]

Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lage]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und das Vertragsende schriftlich. Für einen Übergabetermin erreichen Sie mich unter [Telefon]. Meine Kaution überweisen Sie bitte auf das Konto [IBAN].

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift aller Mieter, die im Vertrag stehen]

Zur Einordnung: Für den Vermieter gelten andere Regeln, und zwar strengere. Seine Frist beträgt ebenfalls drei Monate, verlängert sich aber nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Vor allem braucht er einen Grund: ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen (§ 573 BGB). Ohne diesen Grund kann er einen unbefristeten Mietvertrag nicht ordentlich kündigen.

Bekommst du eine Kündigung, unterschreib nichts und zieh nicht sofort aus. Lass sie prüfen, beim Mieterverein oder bei einer Fachanwältin. Viele Kündigungen scheitern an der Begründung oder an der Form.

Die Drei-Monats-Regel gilt für den normalen, unbefristeten Mietvertrag. Es gibt Fälle, in denen du gar nicht ordentlich kündigen kannst, und Fälle, in denen du schneller raus darfst.

• Befristeter MietvertragEin echter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) läuft bis zum vereinbarten Ende und ist ordentlich nicht kündbar, auch nicht von dir. Prüfe, ob die Befristung überhaupt wirksam ist: Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich genannt haben. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet.
• KündigungsausschlussViele Verträge schließen die Kündigung für die ersten Jahre aus. Formularmäßig ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für höchstens vier Jahre zulässig, gerechnet ab Vertragsschluss. Bei Staffelmiete steht die Vier-Jahres-Grenze ausdrücklich im Gesetz (§ 557a Abs. 3 BGB). Länger als vier Jahre bindet dich so eine Klausel nicht.
• Möbliertes Zimmer beim VermieterWohnst du möbliert in der Wohnung des Vermieters, ohne dass du mit deiner Familie dort lebst, gilt eine kurze Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Für beide Seiten.
• Nach einer MieterhöhungVerlangt der Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung, darfst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). Die Erhöhung tritt dann nicht ein.
• Nach einer ModernisierungsankündigungKündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kannst du bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB).

Ob eine Mieterhöhung überhaupt wirksam ist, prüfst du besser, bevor du deshalb kündigst. Die Grenzen stehen unter Mieterhöhung prüfen.

Drei Monate sind lang, wenn der neue Job in sechs Wochen anfängt. Ein Recht, früher zu gehen, hast du nicht. Aber der Vermieter hat oft ein Interesse daran, dass die Wohnung nahtlos weitervermietet wird, und genau da setzt du an.

Einen Nachmieter darfst du immer vorschlagen. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn nimmt und dich früher entlässt, hast du nur, wenn dein Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. Ohne Klausel ist es seine freie Entscheidung. In der Praxis klappt es häufig, wenn du zwei oder drei ernsthafte Interessenten mit vollständigen Unterlagen präsentierst und die Übergabe so legst, dass keine Lücke entsteht.

Einigt ihr euch, haltet das in einem Aufhebungsvertrag fest: schriftlich, mit genauem Enddatum, Regelung zur Übergabe und zur Kaution, unterschrieben von allen Mietern und dem Vermieter. Eine mündliche Zusage am Telefon ist nett, aber im Streitfall nichts wert. Schick trotzdem parallel deine ordentliche Kündigung, damit du abgesichert bist, falls die Einigung platzt.

Sobald die Kündigung raus ist, laufen die nächsten Fristen: Was du bei der Rückgabe wirklich schuldest, steht unter Wohnungsübergabe beim Auszug, und wie du danach dein Geld zurückbekommst, unter Kaution zurückfordern. Den Rest des Umzugs sortiert die Umzugscheckliste.