Mieterhöhung prüfen: Die drei Grenzen des Gesetzes und deine Fristen

Zuerst klärst du, mit welcher Art von Erhöhung du es zu tun hast. Davon hängt ab, welche Grenzen gelten, ob du zustimmen musst und wie viel Zeit du hast. Der Regelfall ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Daneben gibt es die Erhöhung nach einer Modernisierung und die Anpassungen bei Staffel- und Indexmiete, die schon im Vertrag angelegt sind.

Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss drei Grenzen einhalten. Reißt sie eine davon, ist sie insoweit unwirksam. Die erste Grenze ist die Wartefrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf dir frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht als Erhöhung.

Die zweite Grenze ist die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen, in denen 15 % gelten. Das trifft auf viele Großstädte zu. Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der jeweiligen Landesverordnung. Für die Rechnung nimmst du die Miete, die vor drei Jahren galt, und schlägst 20 % oder 15 % darauf.

Die dritte Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete selbst. Sie wird aus den Mieten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform verlangen und begründen (§ 558a BGB). Als Begründung zugelassen sind ein Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Ohne Begründung ist das Verlangen unwirksam.

Du musst nicht sofort antworten. Deine Überlegungsfrist läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Monat, in dem dir das Verlangen zugegangen ist (§ 558b Abs. 2 BGB). Kommt der Brief am 10. März, endet die Frist am 31. Mai. Stimmst du zu, schuldest du die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, im Beispiel ab dem 1. Juni (§ 558b Abs. 1 BGB).

Du kannst auch nur teilweise zustimmen, etwa bis zu dem Betrag, den die Kappungsgrenze oder der Mietspiegel hergibt. Für den Rest muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf deiner Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Versäumt er das, ist das Verlangen erledigt und er muss neu ansetzen. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, meist anhand des Mietspiegels oder eines Gutachtens.

Wenn du mit der neuen Miete nicht leben willst, hast du ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens kannst du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Die Erhöhung tritt dann nicht ein, du zahlst bis zum Auszug die alte Miete. Wie du eine Kündigung formal richtig schreibst, steht unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag.

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf deine Wohnung entfallen (§ 559 Abs. 1 BGB). Modernisierung heißt: Die Wohnung wird energetisch besser, der Wohnwert steigt, Wasser wird gespart oder neuer Wohnraum entsteht. Reine Instandhaltung ist keine Modernisierung. Wird etwas nur repariert oder gleichwertig ersetzt, darf es nicht umgelegt werden, und bei gemischten Maßnahmen muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet sein (§ 559 Abs. 2 BGB).

Auch hier gibt es eine Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 € je Quadratmeter, sind es höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Der Vermieter muss die Maßnahme mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der voraussichtlichen Mieterhöhung (§ 555c BGB). Die Erhöhung selbst braucht keine Zustimmung, sie gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 BGB).

Bedeutet die Erhöhung für dich eine Härte, die auch unter Abwägung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist, kannst du das einwenden (§ 559 Abs. 4 BGB). Dafür gilt eine echte Ausschlussfrist: Du musst die Härtegründe dem Vermieter in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Kommen sie später, werden sie bei der Mieterhöhung nur noch berücksichtigt, wenn der Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist hingewiesen hat (§ 555d Abs. 5, § 559 Abs. 5 BGB). Antworte also auf die Ankündigung, nicht erst auf die Erhöhung. Das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB gilt auch bei einer Modernisierungserhöhung. Störungen während der Bauarbeiten sind außerdem ein Thema für die Mietminderung bei Mängeln.

Bei einer Staffelmiete steht im Vertrag schon, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Die Vereinbarung muss schriftlich sein, jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und der jeweilige Betrag oder die Erhöhung muss beziffert sein (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Während der Staffelmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt dafür für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB).

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform mit der Indexänderung und dem neuen Betrag, und sie gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, eine Modernisierungserhöhung nur, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat. Rechne die Indexstände nach, die Werte sind öffentlich.

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist etwas anderes: Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt hat, auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit einer Erhöhung im laufenden Vertrag hat sie nichts zu tun. Wenn du aber vermutest, dass schon deine Anfangsmiete zu hoch war, lohnt eine eigene Prüfung. Ebenfalls keine Mieterhöhung ist die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nach einer Abrechnung, dazu mehr unter Nebenkostenabrechnung prüfen.

1. 1

   Art der Erhöhung bestimmen

   Steht im Schreiben Vergleichsmiete, Mietspiegel oder Modernisierung? Hast du eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Die Tabelle oben sagt dir, welche Regeln gelten.

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   Form prüfen

   Textform, also Brief oder E-Mail, mit Begründung. Das Verlangen muss von allen Vermietern kommen und an alle Mieter im Vertrag gerichtet sein. Fehlt die Begründung, ist es unwirksam.

3. 3

   Wartefrist rechnen

   Wann war die letzte Erhöhung auf die Vergleichsmiete? Liegt sie weniger als ein Jahr zurück, ist das Verlangen unwirksam. Die Miete muss zum Wirkungszeitpunkt 15 Monate unverändert sein.

4. 4

   Kappungsgrenze rechnen

   Miete vor drei Jahren mal 1,20, in angespannten Märkten mal 1,15. Liegt die verlangte Miete darüber, stimmst du höchstens bis zu dieser Grenze zu.

5. 5

   Vergleichsmiete prüfen

   Ordne deine Wohnung selbst im Mietspiegel ein: Baujahr, Fläche, Lage, Ausstattung. Bei Vergleichswohnungen prüfst du, ob sie wirklich vergleichbar sind. Bei einem Gutachten, ob es deine Wohnung überhaupt behandelt.

6. 6

   Bezugsgröße klären

   Worauf bezieht sich die Erhöhung, auf die Nettokaltmiete oder auf eine Bruttomiete? Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt von einer Erhöhung nach § 558 BGB unberührt.

7. 7

   Antwort schreiben

   Zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen, innerhalb der Frist und nachweisbar. Bis dahin zahlst du die alte Miete weiter.

8. 8

   Mieterverein einschalten

   Mietervereine prüfen Mieterhöhungen routinemäßig und kennen den örtlichen Mietspiegel. Der Beitrag ist meist niedriger als ein Monat Differenz.

[Name]
[Anschrift]

[Name des Vermieters]
[Anschrift]

[Datum]

Ihr Mieterhöhungsverlangen vom [Datum], zugegangen am [Datum], Wohnung [Anschrift]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

Variante 1, Zustimmung:
ich stimme der Erhöhung der Nettokaltmiete auf [Betrag] ab dem [Datum] zu.

Variante 2, Teilzustimmung:
ich stimme der Erhöhung der Nettokaltmiete auf [Betrag] ab dem [Datum] zu. Eine darüber hinausgehende Erhöhung lehne ich ab, weil [die Kappungsgrenze von 15 % / 20 % überschritten wird / die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei höchstens [Betrag] liegt].

Variante 3, Bitte um Begründung:
Ihrem Schreiben kann ich keine ausreichende Begründung im Sinne des § 558a BGB entnehmen. Bitte teilen Sie mir mit, auf welchen Mietspiegelwert, welche Vergleichswohnungen oder welches Gutachten Sie die Erhöhung stützen. Bis dahin zahle ich die bisherige Miete weiter.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]