Mietminderung bei Mängeln: Schimmel, Heizung und Lärm richtig angehen

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, bist du für diese Zeit von der Miete befreit. Mindert der Mangel die Tauglichkeit nur, schuldest du eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Das passiert kraft Gesetzes: Du musst nichts beantragen und der Vermieter muss nichts genehmigen. Unerhebliche Einschränkungen zählen nicht, ein tropfender Wasserhahn ist kein Minderungsgrund.

Die wichtigste Pflicht steht in § 536c BGB: Du musst den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Solange er nichts weiß, kann er nichts beheben, und für diese Zeit steht dir keine Minderung zu. Entsteht durch deine verspätete Anzeige ein Schaden, etwa weil sich ein Wasserschaden ausbreitet, kannst du dafür haften. Die Anzeige ist also kein Formalismus, sie ist der Anfang von allem.

Mängel, die du bei Vertragsschluss kanntest, berechtigen nicht zur Minderung (§ 536b BGB). Nimmst du die Wohnung bei der Übergabe mit einem sichtbaren Mangel vorbehaltlos an, gilt dasselbe. Deshalb gehört jeder Mangel mit dem Zusatz, dass du die Beseitigung erwartest, ins Übergabeprotokoll beim Einzug.

Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also die Kaltmiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung. Bei 700 € kalt und 150 € Vorauszahlung sind 10 % Minderung 85 €. Eine gesetzliche Tabelle mit Prozentsätzen gibt es nicht. Die „Mietminderungstabellen“ im Netz sind Sammlungen von Einzelurteilen zu ganz bestimmten Wohnungen und Mängeln. Sie zeigen Größenordnungen, mehr nicht.

Die Minderung passiert automatisch, aber die Höhe legst erst einmal du fest, und der Vermieter sieht das oft anders. Stellt sich später heraus, dass die Quote zu hoch war oder gar kein erheblicher Mangel vorlag, ist die Differenz ein Mietrückstand. Und ein Rückstand hat im Mietrecht eine harte Grenze.

Deshalb gibt es zwei sichere Wege. Erstens: moderat mindern, mit einer Quote, die du im Streitfall verteidigen kannst, und die Minderung vorher schriftlich ankündigen. Zweitens: die volle Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen und die Minderung später geltend machen, wenn der Mangel und seine Dauer feststehen. Der zweite Weg kostet dich nichts an Rechten, nur Zeit, und er nimmt dem Vermieter jedes Kündigungsargument.

Schimmel ist der häufigste Streitfall, weil fast immer die Ursache umstritten ist: Bausubstanz oder Wohnverhalten. Wärmebrücken, undichte Fenster nach einer Teilsanierung oder aufsteigende Feuchtigkeit sind Sache des Vermieters. Zu wenig Lüften und Heizen ist deine Sache. Nach gängiger Rechtsprechung muss zunächst der Vermieter darlegen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt. Gelingt ihm das, musst du zeigen, dass du richtig gelüftet und geheizt hast.

Dafür brauchst du Belege, bevor der Streit beginnt: Fotos mit Datum, die den Befall und seine Ausbreitung zeigen. Ein einfaches Lüftungsprotokoll, in dem du über ein paar Wochen notierst, wann du stoßgelüftet und wie du geheizt hast. Ein Hygrometer für wenige Euro, das die Luftfeuchtigkeit anzeigt. Und ein Blick darauf, ob Möbel mit Abstand zur Außenwand stehen. Überstreich den Schimmel nicht, bevor du ihn dokumentiert und angezeigt hast. Bei größeren Flächen lässt der Vermieter die Ursache durch einen Fachbetrieb feststellen, und genau darauf solltest du bestehen.

In der Heizperiode, die in vielen Mietverträgen von Oktober bis April läuft, müssen nach gängiger Rechtsprechung tagsüber rund 20 bis 22 Grad in den Wohnräumen erreichbar sein, nachts weniger. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, ist das ein erheblicher Mangel, der eine deutliche Minderung rechtfertigt. Reicht sie nur nicht für 20 Grad, ist es ein Mangel mit kleinerer Quote.

Melde einen Ausfall sofort, auch telefonisch, und schick die Anzeige danach schriftlich hinterher. Miss die Raumtemperatur mit einem Thermometer in der Raummitte und notiere Datum, Uhrzeit und Wert. Ist der Vermieter nicht erreichbar und es ist wirklich dringend, darfst du einen Notdienst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das gilt für die Abwendung eines Schadens, nicht für den Austausch der ganzen Anlage.

Lärm ist dann ein Mangel, wenn er den Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt und über das hinausgeht, womit du bei Vertragsschluss rechnen musstest. Eine Party im Haus ist kein Mangel, nächtlicher Dauerlärm aus der Nachbarwohnung kann einer sein. Der Vermieter muss dann gegen den Störer vorgehen, und bis dahin kann die Miete gemindert sein.

Baulärm vom Nachbargrundstück kann ebenfalls ein Mangel sein. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist hier differenziert: Es kommt unter anderem darauf an, ob der Vermieter selbst gegen den Verursacher vorgehen könnte und ob die Bebauung bei Vertragsschluss absehbar war, etwa bei einer Baulücke nebenan. Ohne Beleg geht hier gar nichts. Führe ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer, Art des Lärms und, wenn möglich, Zeugen. Nach zwei bis drei Wochen hast du ein Bild, das ein Gericht ernst nimmt.

Bei einem Wasserschaden zählt Geschwindigkeit. Wasser abstellen, wenn du kannst, Vermieter und Hausverwaltung sofort informieren, fotografieren, bevor du aufwischst. Für deine eigenen Sachen ist die Hausratversicherung zuständig, für Wände, Böden und die Trocknungsgeräte der Vermieter. Laufende Trocknungsgeräte sind laut und brauchen Strom: Die Stromkosten trägt der Vermieter, der Lärm kann eine Minderung rechtfertigen, solange die Geräte laufen.

Kakerlaken, Bettwanzen, Mäuse oder Silberfische in großer Zahl sind ein Mangel, wenn du sie nicht selbst verursacht hast. Auch hier streitet man oft über die Ursache. Melde den Befall früh, damit der Vermieter einen Schädlingsbekämpfer schicken kann, bevor er sich im Haus ausbreitet. Frag nach, ob Nachbarn betroffen sind, das spricht gegen eine Ursache in deiner Wohnung.

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   Dokumentieren

   Fotos und Videos mit Datum, Protokolle für Temperatur, Lüftung oder Lärm, Namen von Zeugen. Fang damit am ersten Tag an, nicht erst, wenn der Vermieter widerspricht.

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   Schriftlich anzeigen und Frist setzen

   Beschreib den Mangel konkret und setz eine angemessene Frist zur Beseitigung. Bei einem Heizungsausfall im Winter sind das wenige Tage, bei Schimmel etwa zwei Wochen. Schick die Anzeige so, dass du den Zugang beweisen kannst.

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   Minderung ankündigen

   Nenn im selben Schreiben die Quote, ab wann sie gilt und dass du sie bis zur Beseitigung geltend machst. Oder erklär, dass du unter Vorbehalt voll weiterzahlst.

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   Zahlen: gemindert oder unter Vorbehalt

   Passe deine Überweisung an oder zahl voll mit Vorbehalt. Was du zurückhältst, legst du zur Seite, falls du es nachzahlen musst.

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   Frist abgelaufen: Ersatzvornahme oder Klage

   Rührt sich der Vermieter nach der Frist nicht, ist er in Verzug. Dann darfst du den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Vorher nicht, sonst bleibst du auf den Kosten sitzen. Alternativ klagst du auf Beseitigung.

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   Mieterverein oder Fachanwältin

   Spätestens wenn der Vermieter den Mangel bestreitet oder mit Kündigung droht. Bei Schimmel kann ein unabhängiges Gutachten zur Beweissicherung sinnvoll sein, bevor saniert wird.

[Name]
[Anschrift]

[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift]

[Datum]

Mängelanzeige, Wohnung [Anschrift, Stockwerk]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

hiermit zeige ich Ihnen folgenden Mangel an: [Beschreibung, z. B. Schimmelbefall an der Außenwand im Schlafzimmer auf einer Fläche von etwa 40 mal 60 cm], festgestellt am [Datum]. Fotos füge ich bei.

Ich bitte Sie, den Mangel bis zum [Datum] zu beseitigen. Für einen Besichtigungs- oder Handwerkertermin erreichen Sie mich unter [Telefon/E-Mail].

Wegen des Mangels ist die Miete nach § 536 BGB gemindert. Ich mache ab dem [Datum] eine Minderung von [Prozent] der Bruttomiete geltend, bis der Mangel beseitigt ist. [Oder: Bis zur Klärung zahle ich die Miete in voller Höhe unter dem Vorbehalt der Rückforderung.]

Sollte die Frist ergebnislos verstreichen, behalte ich mir vor, den Mangel auf Ihre Kosten beseitigen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Zwei Verwechslungen kommen häufig vor. Eine Minderung ist kein Einwand gegen die Nebenkostenabrechnung, die prüfst du getrennt. Und sie ist keine Antwort auf eine Mieterhöhung, auch wenn beides gleichzeitig auf dem Tisch liegt. Wenn der Mangel dauerhaft nicht behoben wird und du gehen willst, ist unter Umständen eine außerordentliche Kündigung möglich, mehr dazu unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag.