Untervermietung und Zwischenmiete: Erlaubnis, Anspruch, Vertrag

Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen, und Untervermietung ist der wichtigste Fall davon (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt für die ganze Wohnung genauso wie für ein einzelnes Zimmer, für drei Monate genauso wie für ein Jahr, und auch dann, wenn du keine Miete verlangst. Besuch ist etwas anderes: Wer ein paar Wochen bei dir schläft, ist Gast, nicht Untermieter. Ehepartner und eigene Kinder darfst du ohne Erlaubnis aufnehmen.

Die gute Nachricht steht direkt daneben: In vielen Fällen muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen. Du musst also fragen, aber du bist nicht auf seinen guten Willen angewiesen. Der Unterschied zwischen „fragen müssen“ und „Anspruch haben“ ist der Kern dieses Artikels.

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kannst du die Erlaubnis vom Vermieter verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Berechtigt ist jedes vernünftige Interesse persönlicher oder wirtschaftlicher Art: ein Auslandssemester, ein Praktikum in einer anderen Stadt, die Entlastung bei der Miete, die Partnerin oder der Partner, der einzieht, oder der Wechsel eines Mitbewohners in einer WG, in der du Hauptmieter bist. Entscheidend ist, dass der Grund nach der Unterschrift entstanden ist.

Der Anspruch gilt für einen Teil der Wohnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann er auch bei einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt bestehen, wenn du den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibst, also etwa ein Zimmer für dich behältst oder persönliche Sachen dort lässt und Zugriff behältst. Für die Überlassung der gesamten Wohnung ohne jeden Rest von eigenem Gebrauch gibt es dagegen keinen Anspruch. Dann kannst du nur bitten, und der Vermieter kann frei entscheiden.

Verweigern darf der Vermieter die Erlaubnis nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist sie ihm nur ohne höhere Miete nicht zuzumuten, etwa weil mehr Personen mehr Nebenkosten verursachen, kann er die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Vertragsklausel, die dir den Anspruch nimmt, ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl du einen Anspruch darauf hast, kannst du sie einklagen und Schadensersatz verlangen, etwa die entgangene Untermiete. Praktisch wichtiger ist das außerordentliche Kündigungsrecht: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, darfst du mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das hilft dir vor allem dann, wenn du eigentlich ganz ausziehen würdest und nur wegen einer langen Kündigungsfrist oder eines Kündigungsausschlusses untervermieten wolltest. Wie diese Frist läuft, steht unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag.

Untervermietest du ohne zu fragen, ist das ein vertragswidriger Gebrauch. Der Vermieter kann dich abmahnen und, wenn du weitermachst, kündigen. Ob eine solche Kündigung hält, wenn du eigentlich einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hättest, hängt vom Einzelfall ab. Darauf solltest du es nicht ankommen lassen. Fragen kostet einen Brief, eine Kündigung kostet die Wohnung.

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   Untermieter finden und prüfen

   Du haftest gegenüber dem Vermieter weiter für Miete und Wohnung. Such also jemanden, dem du vertraust, und lass dir Ausweis und Kontakt geben. In einer WG entscheiden alle mit, die im Hauptmietvertrag stehen.

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   Erlaubnis schriftlich beantragen

   Mit Name und Anschrift des Untermieters, Zeitraum, dem Teil der Wohnung, um den es geht, und dem Grund. Mehr Angaben zum Untermieter muss der Vermieter nicht bekommen. Setz eine Antwortfrist von etwa zwei Wochen, damit du planen kannst.

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   Untermietvertrag schriftlich schließen

   Mit den Punkten aus dem nächsten Abschnitt. Der Untermietvertrag ist ein eigener Mietvertrag, für den du Vermieter bist, mit allen Pflichten.

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   Kaution korrekt behandeln

   Höchstens drei Kaltmieten des Untermietanteils, in drei Raten zahlbar und getrennt von deinem Vermögen angelegt. § 551 BGB gilt für dich als Untervermieter genauso wie für deinen Vermieter.

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   Übergabeprotokoll anfertigen

   Zustand von Zimmer und Möbeln, Zählerstände, Schlüssel. Es schützt beide Seiten beim Auszug.

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   Anmeldung ermöglichen

   Dein Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen anmelden. Du bist Wohnungsgeber und stellst die Wohnungsgeberbestätigung aus (§ 19 BMG). Das Formular gibt es bei der Meldebehörde.

[Name]
[Anschrift]

[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift]

[Datum]

Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung, Wohnung [Anschrift, Stockwerk]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

ich bitte Sie um die Erlaubnis, das Zimmer [Bezeichnung, Größe] meiner Wohnung vom [Datum] bis zum [Datum] an [Name, Anschrift des Untermieters] unterzuvermieten.

Grund: Ich absolviere in diesem Zeitraum [ein Auslandssemester / ein Praktikum in einer anderen Stadt]. Mein zweites Zimmer und meine persönlichen Sachen bleiben in der Wohnung, ich behalte einen Schlüssel und bleibe Ihre Ansprechpartnerin beziehungsweise Ihr Ansprechpartner. Für Miete und Zustand der Wohnung hafte ich weiterhin.

Da das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, habe ich nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis. Bitte teilen Sie mir Ihre Entscheidung bis zum [Datum] schriftlich mit. Für Rückfragen erreichen Sie mich unter [Telefon/E-Mail].

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag. Alles, was du unter Mietvertrag und Kaution über deinen eigenen Vertrag gelernt hast, gilt jetzt mit vertauschten Rollen. Zwei Punkte sind bei der Zwischenmiete besonders wichtig: die Befristung und die Kündigungsfrist.

• Parteien und RäumeWer vermietet an wen, welches Zimmer, welche Gemeinschaftsräume werden mitbenutzt. Die Erlaubnis des Vermieters kommt als Anlage dazu.
• Zeitraum und Grund der BefristungEin befristeter Mietvertrag braucht einen Grund nach § 575 BGB, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Dass du die Räume nach deiner Rückkehr wieder selbst bewohnen willst, ist ein solcher Grund. Fehlt er im Vertrag, gilt der Vertrag als unbefristet, und dein Untermieter hat vollen Kündigungsschutz.
• Miete und NebenkostenBetrag, Fälligkeit, und ob Nebenkosten pauschal enthalten sind oder als Vorauszahlung mit Abrechnung laufen. Bei einer Pauschale sparst du dir die Abrechnung.
• KautionHöhe (höchstens drei Kaltmieten des Untermietanteils), Anlage und Rückzahlung. Quittiere den Empfang.
• Möbel und InventarEine Liste mit Zustand, am besten mit Fotos. Bei einem möblierten Zimmer ist das die Grundlage für die Rückgabe.
• KündigungsfristVermietest du ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der du selbst wohnst, gilt die verkürzte Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Wohnst du selbst nicht dort, gelten die normalen Fristen und der normale Kündigungsschutz. Schreib die Frist in den Vertrag.
• Schlüssel, Hausordnung, RückgabeAnzahl der Schlüssel, Geltung der Hausordnung, Zustand bei der Rückgabe. Kurz, aber schriftlich.

Vielleicht bist du die andere Seite: neu in der Stadt und froh über ein Zimmer für ein Semester. Zwischenmiete ist ein guter Einstieg, weil du die Stadt kennenlernst, bevor du dich für länger bindest. Was sonst noch für den Einstieg spricht, steht unter WG, Wohnheim oder eigene Wohnung. Aber deine Position ist schwächer als bei einem Hauptmietvertrag, deshalb prüfst du vier Dinge.

• Untermietvertrag schriftlichMit Namen, Zeitraum, Miete und Kaution. Der Name des Hauptmieters sollte zum Klingelschild und zum Ausweis passen. Ohne Vertrag hast du im Streit nichts in der Hand.
• Erlaubnis des Vermieters sehenLass dir die schriftliche Erlaubnis zeigen. Ohne sie kann der Vermieter die Untervermietung beenden lassen, und du stehst mitten im Semester ohne Zimmer da.
• Kaution nur mit QuittungNie bar ohne Quittung, besser per Überweisung mit Verwendungszweck. Und nie, bevor du das Zimmer gesehen und den Vertrag unterschrieben hast.
• Anmeldung klärenDu musst dich innerhalb von zwei Wochen anmelden und brauchst dafür die Wohnungsgeberbestätigung vom Hauptmieter. Frag vor der Zusage, ob du sie bekommst. Wie die Anmeldung abläuft, steht unter Ummelden nach dem Umzug.

Ein Hauptmieter, der keine Anmeldung erlauben will, hat meist keine Erlaubnis des Vermieters. Das ist für dich ein Risiko, kein Detail. Und die Zwischenmiete ist ein beliebtes Feld für Betrüger, weil Suchende oft aus der Ferne zusagen und kurze Zeiträume weniger misstrauisch machen. Die Warnzeichen stehen unter Mietbetrug erkennen, die Schritte nach dem Einzug unter Ummelden nach dem Umzug.