Energieausweis lesen und Heizkosten schätzen

Spätestens bei der Besichtigung. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet den Vermieter, dir den Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen, sobald du die Wohnung besichtigst (§ 80 Abs. 4 GEG). Er kann ihn aushängen, auf den Tisch legen oder dir in die Hand geben. „Den schicke ich Ihnen nach“ erfüllt die Pflicht nicht. Nach Vertragsschluss muss er dir den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 5 GEG), damit du die Zahlen später mit deiner Abrechnung vergleichen kannst.

Die Pflicht trifft den Vermieter, nicht den Makler, aber ein Makler, der die Besichtigung führt, muss den Ausweis genauso vorlegen. Fehlt er, fragst du danach, freundlich und vor allen anderen Bewerbern. Die Antwort sagt dir etwas über den Vermieter: Wer den Ausweis nicht findet, findet vielleicht auch die Nebenkostenabrechnung nicht. Was du sonst bei der Besichtigung fragst und prüfst, steht unter Die Besichtigungs-Checkliste.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie beantworten verschiedene Fragen. Der Bedarfsausweis berechnet aus Bauteilen, Dämmung, Fenstern und Heizung, wie viel Energie das Gebäude bei normierter Nutzung brauchen müsste. Der Verbrauchsausweis nimmt die tatsächlichen Verbräuche der Bewohner aus den letzten drei Jahren, bereinigt sie um das Wetter und rechnet sie auf den Quadratmeter um.

Beide Ausweise sind gültig, und du kannst dir die Art nicht aussuchen. Wichtig ist nur, dass du weißt, welchen du in der Hand hast: Ein Verbrauchswert von 90 in einem Haus, in dem drei von acht Wohnungen leer standen, sagt weniger aus als ein Bedarfswert von 120. Die Art steht auf der ersten Seite, oben, angekreuzt.

Die entscheidende Zahl heißt Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und steht in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, geschrieben kWh/(m²·a). Sie sagt, wie viel Energie das Gebäude für Heizung, Warmwasser und den Hilfsstrom der Heizung pro Quadratmeter braucht. Daneben nennt der Ausweis den Primärenergiebedarf, der die Umweltwirkung des Energieträgers einrechnet. Für deine Kosten zählt die Endenergie, weil das die Menge ist, die du beim Versorger bezahlst.

Seit 2014 ausgestellte Ausweise ordnen den Kennwert einer Effizienzklasse von A+ bis H zu. Die Grenzen stehen in Anlage 10 zum Gebäudeenergiegesetz:

Ein Wert um 100 trennt grob die Häuser, bei denen Heizkosten ein Posten sind, von denen, bei denen sie ein Problem werden. Der Balken auf dem Ausweis läuft von Grün nach Rot, und der Pfeil zeigt, wo das Gebäude steht. Schau nicht auf die Farbe, sondern auf die Zahl, denn zwischen 105 und 155 liegt die halbe Heizrechnung, und beide stehen im gelben Bereich.

Du musst nicht bis zur Besichtigung warten, um die Zahl zu kennen. Wer eine Wohnung in einer Anzeige anbietet, muss die wichtigsten Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige nennen, sobald der Ausweis vorliegt (§ 87 GEG). Das gilt für Portale genauso wie für Zeitungsanzeigen und den Aushang beim Bäcker.

• Art des AusweisesBedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Steht das nicht dabei, frag nach, welche Art es ist.
• Endenergiebedarf oder -verbrauchDer Kennwert in kWh/(m²·a). Das ist die Zahl, mit der du rechnest.
• Wesentlicher EnergieträgerGas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets, Strom. Entscheidet über den Preis pro Kilowattstunde und über die CO2-Kosten.
• Baujahr des GebäudesAus dem Ausweis, nicht geschätzt. Zusammen mit dem Kennwert sagt es dir, ob je saniert wurde.
• EffizienzklasseBei Ausweisen, die seit 2014 ausgestellt wurden. Ältere Ausweise haben keine Klasse, sind aber bis zu zehn Jahre gültig.

Fehlen diese Angaben im Inserat, obwohl ein Ausweis vorliegt, ist das eine Ordnungswidrigkeit des Anbieters (§ 108 GEG). Für dich ist ein Inserat ohne Energieangaben vor allem ein Hinweis, die Frage in die erste Nachricht zu schreiben. Ein Vermieter, der den Wert kennt und nicht nennt, hat meist einen Grund. Was sonst in ein Inserat gehört und wie du Portale liest, steht unter Wohnungsportale im Vergleich.

Der Kennwert ist eine Menge, keine Rechnung. Um daraus Geld zu machen, brauchst du drei Dinge: die Wohnfläche, einen Umrechnungsfaktor und einen Preis pro Kilowattstunde. Den Preis musst du annehmen, denn er hängt vom Versorger, vom Vertrag des Vermieters und vom Jahr ab. Die Rechnung liefert dir deshalb eine Größenordnung, keine Prognose auf den Euro.

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   Kennwert und Wohnfläche notieren

   Aus dem Ausweis den Endenergiewert, aus dem Inserat die Wohnfläche. Beispiel: 130 kWh/(m²·a) und 50 m².

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   Wohnfläche in Gebäudenutzfläche umrechnen

   Der Ausweis rechnet mit der Gebäudenutzfläche, die bei Wohngebäuden etwa 20 bis 35 Prozent größer ist als die Wohnfläche, weil Treppenhaus und Keller mitzählen. Als Faustregel multiplizierst du die Wohnfläche mit 1,2. Beispiel: 50 m² × 1,2 = 60 m².

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   Jahresverbrauch berechnen

   Kennwert mal Fläche. Beispiel: 130 × 60 = 7.800 kWh im Jahr für Heizung und Warmwasser.

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   Einen Energiepreis annehmen

   Schau, welcher Energieträger im Ausweis steht, und nimm einen aktuellen Arbeitspreis pro Kilowattstunde aus einem Vergleichsportal oder deiner letzten Abrechnung. Beispielannahme für Gas: 12 Cent pro kWh. Der tatsächliche Preis kann deutlich darüber oder darunter liegen.

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   Jahreskosten und Monatsbetrag bilden

   Beispiel: 7.800 kWh × 0,12 € = 936 € im Jahr, also rund 78 € im Monat. Dazu kommen Grundpreis, Wartung, Schornsteinfeger und Abrechnungskosten, die über die Heizkostenabrechnung umgelegt werden, grob 10 bis 20 Prozent obendrauf.

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   Mit der Vorauszahlung vergleichen

   Steht im Inserat eine Nebenkostenvorauszahlung von 120 € für alles, also Heizung plus Wasser, Müll, Hausmeister und Versicherung, dann sind 78 € plus Aufschlag allein für die Heizung ein Hinweis, dass eine Nachzahlung kommt.

Die Nebenkosten insgesamt, also Heizung plus die kalten Betriebskosten, überschlägst du mit dem Nebenkostenrechner. Was die Warmmiete am Ende umfasst, steht im Lexikon unter Warmmiete. Und wenn nach dem ersten Jahr die Abrechnung kommt, prüfst du sie mit dem Text Nebenkostenabrechnung prüfen, dort auch mit dem Vergleich zum Energieausweis: Liegt der abgerechnete Verbrauch weit über dem Kennwert, ist das ein Grund, nach der Verteilung im Haus zu fragen.

Zwei Angaben im Ausweis erklären den Kennwert: das Baujahr des Gebäudes und das Baujahr des Wärmeerzeugers. Ein Haus von 1960 mit einem Kessel von 1995 heizt anders als dasselbe Haus mit einer Wärmepumpe von 2023. Und der Energieträger entscheidet über den Preis pro Kilowattstunde, über die CO2-Kosten und darüber, wie stark deine Abrechnung mit dem Weltmarkt schwankt.

Bei einer Gasetagenheizung meldest du den Gasvertrag selbst an, so wie den Strom. Wie das läuft und was die Grundversorgung kostet, steht unter Strom und Gas anmelden beim Einzug. Bei allen anderen Heizungen zahlst du über die Vorauszahlung an den Vermieter und siehst die tatsächlichen Kosten erst in der Abrechnung.

Seit Anfang 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Auf Gas, Öl und andere fossile Brennstoffe wird ein CO2-Preis erhoben, und dieser Preis wird bei Wohngebäuden zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Idee: Wer das Haus schlecht gedämmt lässt, soll einen größeren Teil tragen. Der Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, eingeteilt in zehn Stufen (§ 5 CO2KostAufG).

• Sehr gutes GebäudeUnter 12 kg CO2 pro m² und Jahr: Der Mieter trägt die CO2-Kosten allein. Das entspricht etwa einem Neubau oder einem gründlich sanierten Haus.
• Mittlere StufenMit jeder Stufe von 5 kg wandern zehn Prozent der Kosten vom Mieter zum Vermieter. Bei einem typischen Altbau mit Gasheizung liegt der Vermieteranteil oft zwischen 40 und 70 Prozent.
• Sehr schlechtes GebäudeAb 52 kg CO2 pro m² und Jahr trägt der Vermieter 95 Prozent, der Mieter 5 Prozent.
• Wie du es siehstDer Vermieter muss die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Fehlt sie, darfst du den auf dich entfallenden Anteil der Heizkosten um drei Prozent kürzen.
• Eigener GasvertragBei einer Gasetagenheizung zahlst du die CO2-Kosten zunächst selbst an den Versorger. Den Vermieteranteil forderst du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Rechnung schriftlich vom Vermieter zurück (§ 6 CO2KostAufG).

Die Beträge sind bei kleinen Wohnungen überschaubar, je nach CO2-Preis und Verbrauch einige Dutzend bis wenige hundert Euro im Jahr, aber sie sind der Teil der Abrechnung, den Vermieter am häufigsten vergessen. Der Kennwert im Energieausweis gibt dir einen Anhalt, in welcher Stufe das Haus landet: Ein Gasgebäude mit 200 kWh/(m²·a) liegt fast sicher in einem Bereich, in dem der Vermieter mehr als die Hälfte trägt.