Phase 4 von 5

Deine Rechte als Mieter

Die meisten Mieter zahlen mindestens einmal etwas, das sie nicht schulden. Meist, weil sie die Frist nicht kannten.

Während des Mietverhältnisses kommen die Briefe, die Geld kosten: die Nebenkostenabrechnung, die Mieterhöhung, die Modernisierungsankündigung, irgendwann vielleicht die Kündigung wegen Eigenbedarf. Jeder davon hat eine Frist, innerhalb derer du reagieren kannst, und jeder hat Grenzen, die das Gesetz dem Vermieter setzt.

Diese Phase erklärt die Grenzen und die Fristen: was umlagefähig ist, wie hoch eine Mieterhöhung sein darf, wann du die Miete mindern darfst, was eine Kleinreparaturklausel wirklich bedeutet und wie du eine Untervermietung erlaubt bekommst. Mit den Paragrafen, auf die du dich berufen kannst.

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13 Artikel

Nebenkostenabrechnung prüfen
Zwölf Monate Frist für den Vermieter, zwölf Monate für deinen Widerspruch. Welche Posten umlagefähig sind, welche nie, und wie du die Abrechnung Zeile für Zeile durchgehst.
Mieterhöhung prüfen
Nicht jede Erhöhung ist wirksam. Die drei Grenzen, die das Gesetz setzt, was Staffel- und Indexmiete anders macht und wie viel Zeit du für deine Antwort hast.
Mietminderung bei Mängeln
Schimmel, kalte Heizung, Baulärm: wann du weniger zahlen darfst, warum du den Mangel zuerst melden musst und wie du dich nicht selbst in die Kündigung minderst.
Untervermietung und Zwischenmiete
Auslandssemester, Praktikum in einer anderen Stadt, Partner zieht ein: wann du einen Anspruch auf Erlaubnis hast, wie du fragst und was im Untermietvertrag stehen muss.
Eigenbedarfskündigung erhalten
Der Vermieter will die Wohnung für sich oder seine Familie. Welche Fristen gelten, wann der Eigenbedarf vorgeschoben ist, wie du widersprichst und was der Härtefall bedeutet.
Schimmel in der Wohnung
Schimmel ist ein Mangel, und der Streit dreht sich immer um die Frage, wer schuld ist. Wie du den Mangel anzeigst, was du dokumentierst, wie viel du mindern darfst und wann du selbst haftest.
Kleinreparaturklausel: Was du wirklich zahlst
Der tropfende Wasserhahn, der Rollladengurt, das Klingelschild: was eine Kleinreparaturklausel dich kosten darf, welche Grenzen sie braucht, um wirksam zu sein, und was nie unter sie fällt.
Staffelmiete oder Indexmiete
Beide Vertragsformen regeln die Mieterhöhung im Voraus, und beide haben Fallen. Wie sie funktionieren, welche Grenzen gelten, wann sie für dich günstiger sind und was das für die Kündigung bedeutet.
Modernisierungsmieterhöhung
Neue Fenster, gedämmte Fassade, Aufzug: Der Vermieter darf einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen, aber nicht alles und nicht unbegrenzt. Was umlagefähig ist, wo die Kappung liegt und wann du widersprechen kannst.
Hund oder Katze in der Mietwohnung
Ein pauschales Verbot im Mietvertrag ist unwirksam, ein Erlaubnisvorbehalt nicht. Welche Tiere du ohne Frage halten darfst, wann der Vermieter Nein sagen kann und wie du ihn überzeugst.
Gemeinsam mieten als Paar
Beide im Vertrag oder nur einer, und was das bei einer Trennung bedeutet: Gesamtschuld, Kündigung nur zusammen, Auszug ohne Entlassung aus dem Vertrag. Was du vor der Unterschrift klärst.
WG-Mietvertrag: Hauptmieter, Untermieter oder alle im Vertrag
Drei Vertragsmodelle, drei sehr verschiedene Risiken: wer für die ganze Miete haftet, wer kündigen kann, wer beim Auszug an der Kaution hängt und wie du in ein bestehendes Modell einsteigst.
Hausordnung, Ruhezeiten, Nachbarschaftsstreit
Was die Hausordnung darf und was nicht, welche Ruhezeiten wirklich gelten, was bei Lärm, Grillen, Kinderwagen im Flur und Treppenhausputz gilt und wann der Vermieter abmahnen oder kündigen kann.

Rechner, Werkzeuge und Vorlagen für diese Phase

Rechner
Nebenkosten-Check
Deine Nebenkosten je Quadratmeter und Monat gegen den bundesweiten Durchschnitt: ein schneller Hinweis, ob sich die Prüfung der Abrechnung lohnt.
Vorlage
Mängelanzeige
Der Brief, der die Mietminderung erst möglich macht: Mangel beschreiben, Frist zur Beseitigung setzen, Minderung ankündigen. Für Schimmel, Heizung, Wasserschaden und Lärm.
Vorlage
Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung
Auslandssemester, Praktikum, Partner zieht ein: mit diesem Schreiben bittest du um die Erlaubnis, die dir bei berechtigtem Interesse zusteht, und nennst die Person und den Zeitraum.

Begriffe, die du kennen solltest

Betriebskosten: Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Gebäude und das Grundstück entstehen (§ 1 BetrKV). Nur die siebzehn Arten aus § 2 der Betriebskostenverordnung darf der Vermieter nach § 556 BGB auf den Mieter umlegen, und nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart.
Eigenbedarf: Eigenbedarf ist der Kündigungsgrund in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Er muss den Bedarf im Kündigungsschreiben konkret begründen und die Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten nach § 573c BGB einhalten.
Gesamtschuld: Gesamtschuld bedeutet nach § 421 BGB, dass mehrere Schuldner jeder für die ganze Leistung haften und der Gläubiger sie von jedem einzelnen verlangen darf. Stehen zwei Personen als Mieter im Vertrag, kann der Vermieter die volle Miete von jedem der beiden fordern, auch wenn einer längst ausgezogen ist.
Hausordnung: Die Hausordnung ist die Sammlung von Regeln für das Zusammenleben im Haus, etwa zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll und Winterdienst. Sie bindet den Mieter nur, wenn sie Teil des Mietvertrags ist; sie darf Pflichten aus dem Vertrag konkretisieren, aber keine neuen Pflichten oder Verbote gegen das Gesetz schaffen.
Indexmiete: Die Indexmiete ist eine Vereinbarung nach § 557b BGB, bei der sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts koppelt. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und der Vermieter muss jede Anpassung in Textform mit der Änderung des Index erklären.
Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze ist die Obergrenze in § 558 Abs. 3 BGB für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Kaution: Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden.
Kleinreparaturklausel: Die Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter kleine Reparaturen an Gegenständen zahlt, die er häufig benutzt, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Sie ist nur wirksam mit einer Obergrenze je Reparatur und einer Jahresobergrenze; ohne die Klausel trägt der Vermieter nach § 535 BGB alle Reparaturen.
Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Für Mieter beträgt sie nach § 573c BGB drei Monate: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren auf sechs und neun Monate.
Mietminderung: Die Mietminderung ist das Recht aus § 536 BGB, bei einem erheblichen Mangel der Wohnung weniger Miete zu zahlen, solange der Mangel besteht. Sie tritt kraft Gesetzes ein, muss also nicht beantragt werden; der Mangel muss dem Vermieter aber nach § 536c BGB unverzüglich angezeigt werden.
Mietspiegel: Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die eine Gemeinde allein oder gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wird alle zwei Jahre angepasst und gilt vor Gericht als Vermutung für die Vergleichsmiete.
Nebenkosten: Nebenkosten sind im Sprachgebrauch alle Kosten, die neben der Kaltmiete für die Wohnung anfallen. Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter davon nur die Betriebskosten, die § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung nennen, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Grundsteuer; Verwaltung und Reparaturen bleiben beim Vermieter.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB die Miete, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder erhöht wurde. Sie ist der Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse.
Staffelmiete: Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung nach § 557a BGB, bei der die Miete zu festen Zeitpunkten um einen im Vertrag bezifferten Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen.
Untermiete: Untermiete ist die Weitervermietung einer Wohnung oder eines Teils davon durch den Mieter an eine dritte Person. Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; ohne Erlaubnis riskiert er die Kündigung.
Warmmiete: Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus die monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser (§ 556 BGB). Sie ist der Betrag, der jeden Monat tatsächlich überwiesen wird, aber keine Endsumme: Die Vorauszahlung wird einmal im Jahr abgerechnet.
Zwischenmiete: Zwischenmiete ist die Miete einer Wohnung oder eines Zimmers für eine begrenzte Zeit, meist während der Abwesenheit des Hauptmieters. Rechtlich ist sie ein befristeter Untermietvertrag nach § 553 BGB oder ein befristeter Hauptmietvertrag nach § 575 BGB; ein eigenes Gesetz für die Zwischenmiete gibt es nicht.

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