Schimmel in der Wohnung: Deine Rechte als Mieter

Schimmel braucht Feuchtigkeit, und die kommt aus zwei Richtungen. Entweder von außen und aus dem Gebäude: ein undichtes Dach, ein Riss in der Fassade, eine schlecht gedämmte Außenwand, an der die Innenseite so kalt wird, dass Raumluft daran kondensiert. Diese kalten Stellen heißen Wärmebrücken und sitzen typischerweise in Zimmerecken, an Fensterlaibungen, hinter Heizkörpernischen und über Balkondecken. Oder die Feuchtigkeit kommt von innen: Vier Personen geben mit Duschen, Kochen, Wäsche und Atmen schnell zehn Liter Wasser am Tag an die Luft ab, und wenn die nicht rausgelüftet wird, setzt sie sich an der kältesten Fläche ab.

Die beiden Ursachen sind rechtlich zwei Welten. Für die Bausubstanz ist der Vermieter zuständig: Er muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem sie sich normal bewohnen lässt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für dein Wohnverhalten bist du zuständig. Ein Altbau darf dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schlechter gedämmt sein als ein Neubau: Wände, die den Bauvorschriften ihrer Zeit entsprechen, sind allein noch kein Mangel, solange sich der Schimmel mit zumutbarem Heizen und Lüften vermeiden lässt. Als zumutbar gilt etwa zwei- bis dreimal täglich Stoßlüften für zehn bis fünfzehn Minuten und eine Heizung, die tagsüber auf rund 20 Grad steht.

Was nicht zumutbar ist: Möbel dauerhaft von jeder Außenwand abzurücken, das Schlafzimmer auf 22 Grad zu heizen oder fünfmal am Tag zu lüften, weil die Wand sonst nass wird. Wo das nötig wäre, liegt der Mangel im Gebäude, nicht bei dir.

Vor Gericht gewinnt nicht, wer recht hat, sondern wer beweisen kann. Bei Schimmel hat der Bundesgerichtshof die Beweislast in Stufen verteilt, und diese Reihenfolge ist deine wichtigste Verbündete.

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   Du zeigst den Mangel

   Schimmel ist da, sichtbar, an bestimmten Stellen, seit einem bestimmten Datum. Das belegst du mit Fotos und der Mängelanzeige. Mehr musst du in dieser Stufe nicht.

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   Der Vermieter beweist, dass das Gebäude nicht die Ursache ist

   Er muss zeigen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt: keine Wärmebrücke, kein Wasserschaden, keine undichte Stelle, Dämmung und Fenster in Ordnung. Dafür braucht er in der Regel einen Sachverständigen. Das ist die teure Stufe, und sie liegt bei ihm.

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   Erst dann musst du dein Wohnverhalten beweisen

   Steht fest, dass das Gebäude in Ordnung ist, bist du dran: Du musst darlegen, dass du ausreichend geheizt und gelüftet hast. Ohne Aufzeichnungen ist das nach Monaten kaum möglich. Mit Hygrometerwerten und einem Lüftungsprotokoll schon.

Viele Vermieter überspringen die zweite Stufe und behaupten einfach, es liege am Lüften. Lass dich davon nicht in die dritte Stufe drängen. Die Antwort auf „Sie lüften zu wenig“ ist nicht eine Rechtfertigung, sondern eine Frage: Womit belegen Sie, dass die Außenwand keine Wärmebrücke hat?

Bevor du an Minderung denkst, musst du melden. § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet dich, einen Mangel, der während der Mietzeit auftritt, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, also innerhalb von Tagen, nicht Wochen. Wer das versäumt, verliert viel: Für die Zeit, in der der Vermieter nichts wusste und deshalb nichts tun konnte, gibt es keine Minderung und keinen Schadensersatz (§ 536c Abs. 2 BGB). Breitet sich der Schimmel aus, weil du geschwiegen hast, kann er sogar Ersatz von dir verlangen.

Die Anzeige braucht keine bestimmte Form, aber du brauchst den Beweis, dass sie angekommen ist. Deshalb schriftlich, mit Datum, per E-Mail plus Brief oder per Einwurf-Einschreiben. Beschreib, wo der Schimmel ist, wie groß, seit wann, und füg Fotos bei. Setz eine Frist zur Beseitigung, zwei bis drei Wochen sind angemessen, bei Gesundheitsgefahr kürzer. Und kündige an, dass du ab Zugang mindern wirst. Ein fertiges Schreiben findest du in der Vorlage Mängelanzeige.

Die Frist ist mehr als eine Höflichkeit. Erst wenn sie verstrichen ist, ist der Vermieter in Verzug, und erst dann kannst du den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder Schadensersatz für verschimmelte Sachen fordern (§ 536a Abs. 1 BGB). Wer ohne Anzeige und Frist einen Handwerker holt, bleibt auf der Rechnung sitzen.

Die Dokumentation ist der Teil, den fast alle zu spät anfangen. Sie kostet wenige Minuten pro Tag und ist im Streit das Einzige, was zählt. Vier Dinge gehören dazu.

• Fotos mit DatumJede Stelle einzeln, einmal nah und einmal mit dem ganzen Raum, damit die Lage erkennbar ist. Ein Zollstock im Bild zeigt die Größe. Alle ein bis zwei Wochen wiederholen, um die Ausbreitung zu belegen. Verschick die Bilder an dich selbst, dann steht das Datum auch in der E-Mail.
• HygrometerEin Gerät für Luftfeuchte und Temperatur kostet um die zehn Euro. Stell es in den betroffenen Raum und notiere morgens und abends beide Werte. Zielwerte im Wohnraum: 40 bis 60 Prozent relative Luftfeuchte, 19 bis 21 Grad, im Schlafzimmer darf es kühler sein, aber nicht unter 16 Grad. Liegen deine Werte im Rahmen und die Wand ist trotzdem nass, ist die Ursache nicht deine Luft.
• LüftungsprotokollEine Tabelle: Datum, Uhrzeit, welche Fenster, wie lange, Heizung auf welcher Stufe. Klingt übertrieben, ist aber genau das, was in der dritten Beweisstufe von dir verlangt wird. Wer es vier Wochen lang führt und dabei ehrlich ist, hat ein Dokument, das kein Vermieter widerlegen kann.
• Schriftverkehr und ZeugenJede Anzeige, jede Antwort, jeder Besuch des Hausmeisters mit Datum. Besucher, die den Schimmel gesehen oder gerochen haben, sind später Zeugen. Auch ärztliche Atteste gehören in den Ordner, wenn jemand im Haushalt hustet, Ausschlag hat oder Asthma schlimmer wird.

Wenn der Vermieter mit „zu wenig geheizt“ kommt, ist außerdem die Heizkostenabrechnung ein Beleg, in beide Richtungen. Wie du sie liest, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen.

Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB von selbst ein: Solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt, schuldest du nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Du musst sie nicht beantragen, und der Vermieter muss ihr nicht zustimmen. Berechnet wird sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Bruttomiete, also inklusive der Nebenkostenvorauszahlung. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab: Wie groß ist der Befall, welche Räume, wie stark riecht es, ist ein Raum unbenutzbar. Das Gesetz nennt keine Prozentzahlen. Die folgenden Bandbreiten stammen aus Entscheidungen von Amts- und Landgerichten und sind eine Orientierung, keine Tabelle, auf die du dich berufen kannst.

Zwei Regeln schützen dich vor dem häufigsten Fehler. Erstens: Lieber etwas zu niedrig mindern als zu hoch. Wer 40 Prozent einbehält und vor Gericht 15 zugesprochen bekommt, war mit dem Rest im Zahlungsverzug, und ab zwei Monatsmieten Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zweitens: Zahl im Zweifel die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung und fordere den Minderungsbetrag später zurück (§ 812 BGB). Das kostet dich nichts an Rechten und nimmt dem Vermieter jedes Kündigungsargument. Wie du den Vorbehalt formulierst und was bei anderen Mängeln gilt, steht unter Mietminderung bei Mängeln und im Lexikon unter Mietminderung.

Die Minderung endet, sobald der Schimmel und seine Ursache beseitigt sind. Ein Anstrich über eine nasse Wand beseitigt nichts; kommt der Fleck zurück, meldest du den Rückfall, und die Minderung läuft weiter.

Schimmelsporen reizen die Atemwege und können Allergien und Asthma auslösen oder verschlimmern. Für gesunde Erwachsene ist ein kleiner Fleck kein Notfall, für Kleinkinder, Schwangere und Menschen mit Atemwegserkrankungen schon eher. Das Umweltbundesamt empfiehlt in seinem Schimmelleitfaden: Kleine Flächen bis etwa einem halben Quadratmeter kannst du selbst entfernen, mit 70- bis 80-prozentigem Alkohol aus der Apotheke, Handschuhen, Atemschutzmaske und offenem Fenster. Chlorhaltige Sprays gehören nicht in Wohnräume. Größere Flächen und alles, was hinter Tapete oder Putz sitzt, sind Sache eines Fachbetriebs.

Vorher fotografieren. Was du wegwischst, ist als Beweis verloren. Und Oberflächenbehandlung ist keine Beseitigung: Solange die Wand feucht ist, kommt der Schimmel wieder. Dämmen, abdichten, ein Rohr reparieren ist ausschließlich Sache des Vermieters.

Reagiert der Vermieter nicht, gibt dir § 536a Abs. 2 BGB das Recht zur Selbsthilfe: Ist er mit der Beseitigung in Verzug oder ist sie zur Erhaltung der Wohnung sofort notwendig, darfst du einen Fachbetrieb beauftragen und die Kosten verlangen. Hol vorher zwei Kostenvoranschläge ein und schick sie dem Vermieter mit einer letzten Frist. Kleine Schimmelstellen sind übrigens nie eine Kleinreparatur, die du nach dem Mietvertrag zahlen müsstest; warum, steht unter Kleinreparaturklausel.

Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt ein wichtiger Grund vor, und du kannst fristlos kündigen (§ 569 Abs. 1 in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB). Das gilt sogar dann, wenn du die Gefahr bei Vertragsschluss kanntest oder auf deine Rechte verzichtet hast. Daneben greift § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter dir den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht gewährt, etwa weil zwei von drei Zimmern wegen Befalls nicht mehr nutzbar sind.

Zwei Hürden stehen davor. Erstens musst du dem Vermieter in der Regel eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt oder ihn abgemahnt haben (§ 543 Abs. 3 BGB); entbehrlich ist das nur, wenn die Abhilfe offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Deine Mängelanzeige mit Frist ist genau diese Abmahnung, deshalb gehört sie an den Anfang. Zweitens musst du die erhebliche Gefahr belegen: mit Gutachten, Attest, Ausmaß und Dauer. Ein einzelner Fleck reicht nicht, ein schwarzes Schlafzimmer und ein asthmakrankes Kind schon.

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, und damit auch deine Mietzahlung. Sie ist aber ein scharfes Werkzeug: Hält sie vor Gericht nicht, bist du ohne Grund ausgezogen und schuldest die Miete bis zum regulären Ende weiter. Lass sie vom Mieterverein oder einer Fachanwältin prüfen, bevor du sie abschickst. Oft ist der ruhigere Weg eine ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist oder ein Aufhebungsvertrag, den ein Vermieter mit Schimmelproblem gern unterschreibt. Wie das geht, steht unter Vorzeitig aus dem Mietvertrag.

In dieser Reihenfolge machst du keinen Fehler, der dich später Rechte kostet, und du hältst die Eskalation in der Hand.

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   Fotografieren, bevor du irgendetwas anfasst

   Alle Stellen, nah und mit Raum, mit Zollstock. Datum sichern. Ab jetzt Hygrometer aufstellen und Lüftungsprotokoll beginnen.

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   Mängelanzeige mit Frist, schriftlich

   Innerhalb weniger Tage, per E-Mail und Brief oder Einschreiben. Lage, Größe, Datum, Fotos, Frist von zwei bis drei Wochen, Ankündigung der Minderung. Die Vorlage Mängelanzeige hilft.

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   Ortstermin ermöglichen

   Der Vermieter darf und soll sich den Schaden ansehen. Sei dabei, notiere, was er sagt, und lass dir Zusagen schriftlich geben. Verweigerst du den Zutritt, verlierst du Sympathie und Argumente.

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   Angemessen mindern oder unter Vorbehalt zahlen

   Ab Zugang der Anzeige. Eher niedrig ansetzen, den Vorbehalt schriftlich erklären und den Rückforderungsbetrag mitrechnen.

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   Mieterverein einschalten, wenn die Frist verstreicht

   Mit dem gesamten Ordner. Der Verein schreibt den Vermieter an, bewertet die Minderungshöhe und kennt die Gerichte vor Ort. Die Mitgliedschaft kostet einen niedrigen zweistelligen Betrag im Jahr und lohnt ab dem ersten Brief.

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   Selbsthilfe oder Beweisverfahren

   Bleibt der Vermieter untätig: Fachbetrieb mit Kostenvoranschlag und letzter Frist ankündigen, dann beauftragen (§ 536a Abs. 2 BGB). Oder ein selbstständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht, in dem ein neutraler Gutachter die Ursache feststellt.

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   Kündigung als letzter Schritt

   Bei erheblicher Gesundheitsgefahr fristlos nach § 569 Abs. 1 BGB, nach Prüfung durch den Mieterverein. Sonst ordentlich oder per Aufhebungsvertrag, und parallel die Suche starten.