Kleinreparaturklausel: Was du wirklich zahlst

Das Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig: Der Vermieter hat die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Alles, was durch normalen Gebrauch verschleißt, geht auf seine Rechnung, weil du diese Abnutzung nach § 538 BGB nicht zu vertreten hast. Der tropfende Hahn nach acht Jahren ist Verschleiß. Die Miete, die du zahlst, deckt ihn bereits ab.

Vom Gesetz darf der Mietvertrag abweichen, und genau das tut die Kleinreparaturklausel: Sie überträgt die Kosten kleiner Instandhaltungen auf dich. Weil sie in einem vorformulierten Vertrag steht, ist sie eine Allgemeine Geschäftsbedingung und muss die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB bestehen. Sie darf dich nicht unangemessen benachteiligen. Der Bundesgerichtshof hat in den Jahren 1989 und 1991 festgelegt, wann das der Fall ist und wann nicht, und diese Linie gilt bis heute.

Der Gedanke dahinter: Kleine Beträge sind für den Vermieter ein Verwaltungsaufwand, der in keinem Verhältnis zur Summe steht, und der Mieter hat es in der Hand, mit den Dingen sorgsam umzugehen, die er täglich benutzt. Deshalb ist die Klausel erlaubt, aber nur in engen Grenzen. Eine Klausel, die diese Grenzen verletzt, ist nicht teilweise gültig, sondern insgesamt unwirksam. Dann gilt wieder das Gesetz, und du zahlst gar nichts.

Lies die Klausel in deinem Vertrag mit diesen vier Punkten daneben. Fehlt einer, ist die Klausel unwirksam, und zwar für alle Reparaturen, nicht nur für die, bei der es aufgefallen ist.

• Obergrenze pro ReparaturEin fester Betrag in Euro, bis zu dem eine einzelne Reparatur als klein gilt. Ohne diese Grenze wüsstest du nicht, worauf du dich einlässt. „Kleinreparaturen trägt der Mieter“ ohne Zahl ist unwirksam.
• Obergrenze pro JahrEin Höchstbetrag für alle Kleinreparaturen eines Jahres zusammen, als Euro-Betrag oder als Prozentsatz der Jahresmiete. Sonst könnten zwanzig kleine Rechnungen eine große ergeben. Auch diese Grenze ist Pflicht.
• Nur Gegenstände in deinem häufigen ZugriffDie Klausel darf nur Dinge erfassen, die du selbst ständig benutzt und deren Zustand du beeinflussen kannst. Als Anhaltspunkt dient § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV: Installationen für Strom, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlüsse von Fensterläden. Eine Klausel, die alles erfasst, ist unwirksam.
• Keine Pflicht zur SelbstvornahmeDu darfst nur zur Kostentragung verpflichtet werden, nicht dazu, den Handwerker selbst zu bestellen oder die Reparatur selbst zu machen. Steht im Vertrag „der Mieter hat Kleinreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen“, ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam.

Eine fünfte Regel folgt aus der ersten: Die Klausel darf keine Beteiligung an größeren Reparaturen vorsehen. „Bei Überschreitung der Grenze trägt der Mieter den Betrag bis zur Grenze“ ist eine verkappte Beteiligungsklausel und ebenfalls unwirksam. Warum, steht unten bei der Überschreitung.

Das Gesetz nennt keine Zahl, die Rechtsprechung schon. Der Bundesgerichtshof hat 1989 eine Grenze von 100 DM je Reparatur gebilligt; seitdem haben die Amts- und Landgerichte die Beträge an die Preise angepasst. Als Obergrenze pro Reparatur akzeptieren sie heute überwiegend rund 100 bis 120 €, vereinzelt auch 150 €. Höhere Beträge, etwa 200 € oder mehr, halten viele Gerichte für unangemessen, weil damit die Grenze zur echten Instandsetzung überschritten ist.

Für die Jahresobergrenze ist die übliche Bandbreite 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete, oft kombiniert mit einem festen Höchstbetrag, etwa „höchstens 8 %, maximal 300 €“. Dann gilt die niedrigere der beiden Zahlen. Bei einer Kaltmiete von 600 € im Monat sind das im Jahr 7.200 €, und 8 % davon sind 576 €; steht daneben „maximal 300 €“, endet deine Pflicht bei 300 €.

Zwei Dinge zu den Zahlen. Erstens sind sie Rechtsprechung, kein Gesetz: Ein anderes Gericht kann anders entscheiden, und die Beträge steigen mit den Handwerkerpreisen langsam an. Zweitens zählt die gesamte Rechnung, nicht der Materialpreis: Anfahrt, Arbeitszeit und Mehrwertsteuer gehören dazu. Ein Duschschlauch für 15 € wird mit Monteur schnell zu 95 €, und genau diese 95 € werden an der Grenze gemessen.

Die zweite große Streitfrage ist, ob der kaputte Gegenstand überhaupt in deinem „häufigen Zugriff“ liegt. Die Faustregel: Was du täglich mit der Hand bedienst, kann dazugehören. Was hinter einer Wand, in einem Gerät oder außerhalb deiner Reichweite sitzt, nicht. Diese Tabelle sortiert die typischen Fälle einer ersten Wohnung.

Wo die Tabelle „Umstritten“ sagt, entscheidet das Gericht vor Ort, und dort weiß der Mieterverein, wie geurteilt wird. Was Kleinreparaturen von Mängeln unterscheidet, für die du die Miete mindern darfst, steht unter Mietminderung bei Mängeln. Schimmel zum Beispiel ist nie eine Kleinreparatur, sondern ein Mangel; dazu mehr unter Schimmel in der Wohnung.

Der Punkt, an dem Vermieter am häufigsten falsch rechnen. Kostet die Reparatur mehr als die Obergrenze pro Reparatur, ist sie keine Kleinreparatur mehr. Dann trägt der Vermieter die gesamte Rechnung, nicht nur den Teil über der Grenze. Bei einer Grenze von 120 € und einer Rechnung über 140 € zahlst du also nicht 120 €, sondern nichts. Das hat der Bundesgerichtshof 1991 entschieden, und eine Klausel, die dich trotzdem bis zur Grenze beteiligt, ist unwirksam.

Dasselbe gilt für die Jahresgrenze: Ist sie erreicht, zahlst du für den Rest des Jahres nichts mehr, auch nicht für einen Duschschlauch für 40 €. Führ deshalb eine Liste mit Datum, Gegenstand und Betrag. Nach der dritten Rechnung im Jahr lohnt der Blick darauf.

Der Vermieter darf die Regel nicht umgehen, indem er eine Reparatur künstlich aufteilt, etwa Anfahrt und Material getrennt berechnet. Eine Reparatur ist ein Vorgang, und der wird als Ganzes an der Grenze gemessen. Umgekehrt darf er zwei echte Reparaturen an einem Tag getrennt abrechnen, wenn es zwei verschiedene Gegenstände sind.

Die Klausel regelt Verschleiß, also Dinge, die ohne dein Zutun kaputtgehen. Sie regelt nicht, was du selbst beschädigt hast. Wer den Fenstergriff abbricht, weil er das Fenster mit Gewalt zudrückt, oder die Herdplatte mit einem Topf zerschlägt, schuldet Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, und zwar in voller Höhe, egal, was im Vertrag steht. Die Kleinreparaturklausel ist für diesen Fall weder Grund noch Grenze.

Die Unterscheidung ist in beide Richtungen wichtig. Der Vermieter kann nicht jeden Verschleiß als Schaden deklarieren, um die Grenze zu umgehen; er müsste dein Verschulden beweisen. Und du kannst einen echten Schaden nicht als Kleinreparatur klein rechnen. Für Schäden, die du verursachst, ist die Privathaftpflicht mit dem Baustein Mietsachschäden zuständig; was sie deckt und was nicht, steht unter Privathaftpflicht für Mieter.

Der Ablauf beginnt nicht mit der Rechnung, sondern mit dem Defekt. Wer die Reihenfolge einhält, zahlt am Ende nur, was er schuldet.

1. 1

   Mangel melden, nicht selbst reparieren

   Nach § 536c BGB musst du Mängel anzeigen, auch kleine. Schreib dem Vermieter kurz, was kaputt ist, mit Foto. Beauftrage keinen Handwerker selbst, auch wenn es schneller ginge. Die Vorlage Mängelanzeige reicht in der Kurzform.

2. 2

   Klausel im Vertrag lesen

   Steht überhaupt eine drin? Nennt sie eine Grenze pro Reparatur und eine pro Jahr? Beschränkt sie sich auf Gegenstände in deinem Zugriff? Verpflichtet sie dich nur zur Kostentragung? Fehlt ein Punkt, ist die Klausel unwirksam.

3. 3

   Gegenstand prüfen

   Ist das Teil eines, das du täglich bedienst? Die Tabelle oben hilft. Bei „Nein“ oder „Umstritten“ zahlst du nicht ohne Beratung.

4. 4

   Handwerkerrechnung verlangen

   Nicht die Weiterberechnung des Vermieters, sondern die Originalrechnung mit Anfahrt, Arbeitszeit, Material und Mehrwertsteuer. Ohne Beleg keine Zahlung.

5. 5

   Betrag an beiden Grenzen messen

   Liegt die Rechnung über der Grenze pro Reparatur, zahlst du nichts. Liegt sie darunter, addiere sie zu den bisherigen Reparaturen des Jahres. Ist die Jahresgrenze überschritten, zahlst du nur bis zur Grenze, darüber nichts.

6. 6

   Zahlen oder schriftlich zurückweisen

   Passt alles, überweise mit Verwendungszweck und heb die Rechnung auf. Passt etwas nicht, schreib dem Vermieter höflich, warum du nicht zahlst, mit Verweis auf die Klausel und die Grenze. Bei Widerstand zum Mieterverein.

Den Begriff und die wichtigsten Zahlen in Kurzform findest du im Lexikon unter Kleinreparaturklausel. Und wer den Mietvertrag noch vor sich hat: Die Klausel ist einer der Punkte, die du vor der Unterschrift liest, zusammen mit Kaution, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten.