Mietvertrag vorzeitig kündigen: Nachmieter, Aufhebungsvertrag, Sonderkündigung

Für Mieter ist die Kündigungsfrist immer dieselbe, egal wie lange du in der Wohnung wohnst: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Kommt dein Brief bis zum 3. März beim Vermieter an, endet das Mietverhältnis am 31. Mai. Kommt er am 4. März, erst am 30. Juni. Eine längere Frist für dich als Mieter darf der Vertrag nicht vorsehen (§ 573c Abs. 4 BGB), eine kürzere schon.

Ob ein Samstag dabei als Werktag mitzählt, ist eine Frage der Rechtsprechung, auf die du dich nicht verlassen solltest: Sorge für Zugang am ersten oder zweiten Werktag, dann spielt sie keine Rolle. Die Kündigung muss schriftlich sein, also auf Papier mit deiner Unterschrift (§ 568 BGB). Wie du den Zugang beweist und was alles in den Brief gehört, steht unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag, die Vorlage dafür unter Kündigung Mietvertrag, und das genaue Enddatum für dein Datum rechnet der Kündigungsfristen-Rechner.

Diese drei Monate sind der Ausgangspunkt. Alles, was folgt, sind Wege, sie zu verkürzen. Und die erste Regel dabei: Kündige fristgerecht, sobald du weißt, dass du gehst, auch wenn du auf einen der schnelleren Wege hoffst. Die ordentliche Kündigung begrenzt den Schaden auf drei Monate. Wer stattdessen wochenlang mit dem Vermieter über einen Aufhebungsvertrag verhandelt, ohne zu kündigen, hat am Ende vier oder fünf Monate offen.

Der beliebteste Irrtum zuerst: Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert und dich dafür früher gehen lässt. Der Vermieter hat mit dir einen Vertrag geschlossen, nicht mit deiner Freundin aus dem Studium. Er darf sagen: Die Frist läuft, wer danach einzieht, suche ich selbst aus. Daraus folgt, dass jedes „Nachmieter stellen“ eine von zwei Grundlagen braucht.

• Nachmieterklausel im VertragSteht im Mietvertrag, dass du vorzeitig ausziehen darfst, wenn du einen geeigneten Nachmieter stellst, gilt das. Lies genau: Eine „echte“ Klausel verpflichtet den Vermieter zur Annahme eines geeigneten Nachmieters; eine „unechte“ sagt nur, dass er einen Nachmieter „prüfen“ oder „berücksichtigen“ wird. Die zweite bindet ihn kaum.
• Treu und Glauben bei berechtigtem InteresseOhne Klausel kann sich aus § 242 BGB ergeben, dass der Vermieter einen geeigneten Nachmieter annehmen muss, wenn du ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Entlassung hast, das über den bloßen Wunsch hinausgeht, Miete zu sparen: beruflich bedingter Umzug, Krankheit, Familienzuwachs, Pflegefall. Und nur, wenn der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse hat, dich festzuhalten.

Die oft zitierte Regel, dass du drei geeignete Nachmieter präsentieren musst, ist keine gesetzliche Vorschrift. Sie stammt aus einzelnen Gerichtsentscheidungen, die geprüft haben, wann eine Ablehnung des Vermieters treuwidrig wird, und wird von Mietervereinen als Faustregel weitergegeben. Sie beschreibt eine Größenordnung, keinen Automatismus. Geeignet heißt: solvent, zuverlässig, bereit, den Vertrag zu unveränderten Bedingungen zu übernehmen, und zum gewünschten Zeitpunkt einzugsbereit. Der Vermieter darf einen Nachmieter aus sachlichen Gründen ablehnen und sich für die Prüfung nach der Rechtsprechung eine angemessene Zeit nehmen, meist zwei bis drei Wochen.

Der Aufhebungsvertrag ist der Weg ohne Paragrafenstreit: Ihr einigt euch darauf, das Mietverhältnis zu einem Datum zu beenden, das vor dem Ende der Kündigungsfrist liegt. Was ihr vereinbart, ist Vertragsfreiheit. Der Vermieter muss nicht zustimmen, aber er hat oft gute Gründe: Er kann früher renovieren, die Wohnung neu und teurer vermieten oder einen Bewerber nehmen, der schon wartet. Genau diese Gründe sind dein Hebel.

Der Vertrag sollte schriftlich sein, auch wenn das Gesetz das nicht zwingend verlangt, weil du sonst nicht beweisen kannst, dass er existiert. Er nennt das Enddatum, den Übergabetermin, was mit Renovierung und Schönheitsreparaturen passiert, wie die Kaution abgerechnet wird und ob eine Zahlung fließt. Was nicht drinsteht, gilt nach Vertrag und Gesetz weiter, also lieber einen Punkt zu viel.

• AbstandszahlungManche Vermieter verlangen eine Zahlung für die frühere Entlassung. Rechne: Eine Monatsmiete Abstand für drei Monate weniger Doppelmiete ist ein gutes Geschäft, zwei Monatsmieten für einen Monat weniger nicht.
• RenovierungDer häufigste Tauschgegenstand. Der Vermieter lässt dich früher gehen, du streichst dafür. Prüfe vorher, ob du nach dem Vertrag überhaupt renovieren müsstest; bei einer unwirksamen Klausel gibst du etwas her, das du nicht schuldest.
• KautionVereinbare, dass sie innerhalb einer Frist nach Übergabe abgerechnet wird. Ohne die Vereinbarung gilt die normale Prüffrist, und die kann Monate dauern.
• ÜbergabeDatum, Uhrzeit, Protokoll. Ein Aufhebungsvertrag mit klarer Übergabe beendet den Vertrag sauber; einer ohne endet in Diskussionen über Schlüssel und Zählerstände.

Der dritte Weg ist der einzige, den du ohne Zustimmung des Vermieters gehen kannst. Das Gesetz gibt dir in bestimmten Situationen ein Sonderkündigungsrecht, also eine außerordentliche Kündigung mit kürzerer Frist als sonst oder zu einem Zeitpunkt, an dem du eigentlich gar nicht kündigen könntest. Die wichtigsten Fälle für Mieter:

Zwei Dinge fallen an dieser Tabelle auf. Erstens: Die Sonderkündigung nach § 561 BGB ist die wertvollste, weil sie in der Praxis am häufigsten vorkommt und einen Monat spart. Wie du eine Erhöhung prüfst, bevor du dich entscheidest, steht unter Mieterhöhung prüfen, die Umlage nach einer Sanierung unter Modernisierungsumlage. Zweitens: Mehrere „Sonderkündigungsrechte“ verkürzen die Frist gar nicht, sondern öffnen nur die Tür in Verträgen, die sonst keine Kündigung zulassen. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach § 573d BGB ist genauso lang wie die ordentliche.

Die Kündigung nach § 540 BGB hat noch einen Haken: Du musst die Erlaubnis zur Untervermietung ernsthaft beantragt haben und der Vermieter muss sie verweigert haben, obwohl kein Grund in der Person des Untermieters vorlag. Hast du nach § 553 BGB sogar einen Anspruch auf die Erlaubnis, etwa für ein Auslandssemester, ist die Untervermietung selbst oft der bessere Weg als die Kündigung: Du behältst die Wohnung und zahlst in der Zwischenzeit nicht doppelt. Wie das geht, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete.

Und was fehlt in der Liste: Umzug wegen Job, Studium, Trennung, Krankheit oder Geldnot. Für all das gibt es kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Es sind die Fälle für Nachmieter und Aufhebungsvertrag. Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist übrigens der umgekehrte Fall: Dann will er dich raus haben, und du hast Fristen und Widerspruchsrechte auf deiner Seite.

Manche Verträge lassen die ordentliche Kündigung eine Zeit lang gar nicht zu. Die häufigste Form ist der Kündigungsausschluss: „Beide Parteien verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf die ordentliche Kündigung.“ Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Formularverträgen wirksam, wenn sie beide Seiten binden und der Verzicht, gerechnet ab Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem du erstmals kündigen kannst, nicht länger als vier Jahre dauert. Ein Verzicht nur des Mieters oder ein Verzicht über vier Jahre hinaus ist unwirksam, und dann gilt die normale Frist.

Die zweite Form ist der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Ein Vertrag, der an einem festen Datum endet, ohne Kündigung. Er ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei gesetzlichen Gründe nennt: Eigenbedarf nach Ablauf, Abriss oder Umbau, oder Vermietung an einen Betriebsangehörigen. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet und du kannst normal kündigen. Steht der Grund drin, kannst du während der Laufzeit ordentlich nicht kündigen, auch nicht mit drei Monaten. Bei möblierten Wohnungen auf Zeit ist das die Regel; worauf du dort achtest, steht unter Möbliert und befristet mieten.

In beiden Fällen bleiben dir die Sonderkündigungsrechte und die beiden Verhandlungswege. Der Kündigungsausschluss schließt nur die ordentliche Kündigung aus, nicht die außerordentliche. Das ist der Moment, in dem die Kündigung nach § 540 BGB ihren Wert zeigt: Wer im zweiten Jahr eines vierjährigen Ausschlusses ins Ausland geht, beantragt die Untervermietung. Erlaubt der Vermieter sie, ist das Problem gelöst. Verweigert er sie ohne Grund, öffnet sich die Tür mit drei Monaten Frist, mitten im Ausschluss.

Doppelmiete entsteht, wenn die neue Wohnung früher beginnt, als die alte endet. Bei drei Monaten Frist und einem Markt, in dem du zusagst, sobald du eine Zusage bekommst, ist ein Monat Überlappung fast normal. Zwei oder drei sind vermeidbar.

• Sofort kündigenAm Tag, an dem der neue Vertrag unterschrieben ist, geht die Kündigung raus, per Einwurf-Einschreiben oder mit Zeugen. Jeder Tag nach dem dritten Werktag kostet einen Monat.
• Einzugsdatum verhandelnViele Vermieter sind beim Beginn flexibel, wenn die Wohnung leer steht. Frag, ob der Vertrag am Ersten des übernächsten statt des nächsten Monats beginnen kann. Ein Monat Verhandlung ist ein Monat Miete.
• Untervermieten für die RestlaufzeitFür einen oder zwei Monate findet sich fast immer jemand, gerade zum Semesterbeginn. Erlaubnis einholen (§ 553 BGB), Untermietvertrag mit festem Enddatum, und die alte Miete ist gedeckt.
• Nachmieter zum AuszugstagWer den Nachmieter mitbringt, spart dem Vermieter Leerstand und sich selbst die Restfrist. Am besten mit einem Einzugstermin, der direkt an deine Übergabe anschließt.
• Beim Arbeitgeber fragenBei einem berufsbedingten Umzug übernehmen manche Arbeitgeber Doppelmiete für eine Übergangszeit, und in der Steuererklärung kann sie als Teil der Umzugskosten Werbungskosten sein. Frag, bevor du unterschreibst.

Die drei Wege schließen sich nicht aus. Du gehst sie parallel, in einer Reihenfolge, die den Schaden zuerst begrenzt und dann verkleinert.

1. 1

   Vertrag lesen

   Kündigungsfrist, Nachmieterklausel, Kündigungsausschluss, Befristung. Fünf Minuten, die entscheiden, welche Wege überhaupt offen sind.

2. 2

   Sonderkündigungsrecht prüfen

   Liegt eine Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung vor? Dann läuft eine Frist, die du nicht verpassen darfst. Das ist der einzige Weg ohne Zustimmung.

3. 3

   Ordentlich kündigen

   Schriftlich, mit Zugang bis zum dritten Werktag. Damit steht das späteste Enddatum fest, alles Weitere kann es nur verbessern.

4. 4

   Vermieter ansprechen

   Ein sachlicher Brief: Grund für den Umzug, Wunschdatum, Angebot eines Nachmieters oder einer Aufhebung. Wer den Vermieter als Partner behandelt, bekommt öfter ein Ja.

5. 5

   Nachmieter suchen

   Freundeskreis, Uni, WG-Gesucht, Kleinanzeigen. Bewerbermappen sammeln und dem Vermieter zwei oder drei vollständige Kandidaten auf einmal vorlegen.

6. 6

   Aufhebungsvertrag schließen

   Wenn der Vermieter zustimmt, alles schriftlich: Enddatum, Übergabe, Renovierung, Kaution. Erst unterschreiben, wenn der neue Vertrag steht.

7. 7

   Restlaufzeit überbrücken

   Bleibt eine Lücke, Untervermietung beantragen oder den Einzugstermin der neuen Wohnung schieben. Nichts davon geht ohne den ersten Schritt, die Kündigung.

Ziehst du aus einer gemeinsamen Wohnung aus, kommt eine Frage dazu: Wer im Vertrag steht, kündigt mit, oder der Bleibende übernimmt. Was dabei zu beachten ist, steht unter Gemeinsam mieten als Paar.