Modernisierungsumlage: Was der Vermieter umlegen darf

Der ganze Streit um die Umlage beginnt mit einer Unterscheidung, die das Gesetz sehr genau trifft. Erhaltungsmaßnahmen, also Reparatur und Instandhaltung, musst du dulden, aber sie kosten dich nichts extra (§ 555a BGB). Sie gehören zur Pflicht des Vermieters, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten, und sind mit der Miete bezahlt. Modernisierungsmaßnahmen dagegen verbessern die Wohnung über den bisherigen Zustand hinaus, und nur dafür darf der Vermieter Geld von dir verlangen.

Was Modernisierung ist, zählt § 555b BGB abschließend auf: bauliche Veränderungen, durch die Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch sinkt, durch die der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigt, durch die ein Glasfaseranschluss gelegt wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft besser werden, die der Vermieter wegen gesetzlicher Vorgaben durchführen muss, oder durch die neuer Wohnraum entsteht. Steht die Maßnahme nicht in dieser Liste, ist sie keine Modernisierung.

Die wichtigste Zeile in dieser Tabelle ist die Spalte „mit Abzug“. Fast jede Modernisierung ersetzt etwas, das alt war. Die Kosten, die der Vermieter dadurch an Reparaturen spart, muss er von der Rechnung abziehen, bevor er umlegt (§ 559 Abs. 2 BGB). Wie hoch dieser Instandhaltungsanteil ist, hängt vom Alter und Zustand der alten Bauteile ab. Bei 30 Jahre alten Fenstern ist er hoch, bei zehn Jahre alten niedrig. Eine Erhöhung, in der dieser Abzug fehlt, ist angreifbar.

Bevor die Handwerker kommen, muss der Vermieter dir die Maßnahme ankündigen, und zwar spätestens drei Monate vor Beginn und in Textform (§ 555c Abs. 1 BGB). Textform heißt: Brief, E-Mail oder Fax reichen, ein Aushang im Treppenhaus reicht nicht. Die Ankündigung muss vier Dinge enthalten. Fehlt eines davon, ist sie nicht ordnungsgemäß, und das hat später Folgen für die Erhöhung.

• Art und UmfangWas genau gemacht wird, in den wesentlichen Zügen. „Energetische Sanierung“ allein ist zu wenig; Dämmstärke, Fenstertyp, betroffene Räume gehören hinein.
• Beginn und DauerDer voraussichtliche Starttermin und wie lange die Arbeiten dauern sollen. Auch, wann Handwerker in deine Wohnung müssen.
• Zu erwartende MieterhöhungDer Betrag, um den die Miete steigen soll, und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Diese Zahl ist deine Messlatte für die spätere Erhöhungserklärung.
• Hinweis auf den HärteeinwandDer Vermieter muss dich auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, verlängert sich deine Frist.

Eine Ausnahme gibt es für Bagatellen: Maßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich beeinträchtigen und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, muss der Vermieter nicht förmlich ankündigen (§ 555c Abs. 4 BGB). Das ist der Rauchmelder, nicht die Fassade. Alles, was Wochen dauert oder zweistellige Beträge im Monat kostet, braucht die volle Ankündigung.

Grundsätzlich ja. Modernisierungen, die ordnungsgemäß angekündigt sind, musst du dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Du musst die Handwerker in die Wohnung lassen, Möbel von der Wand rücken und Lärm aushalten. Der Vermieter muss dir dafür die Aufwendungen ersetzen, die dir durch die Arbeiten entstehen, etwa für das Abhängen von Lampen oder eine Reinigung danach, und zwar auf Verlangen als Vorschuss (§ 555d Abs. 6 in Verbindung mit § 555a Abs. 3 BGB).

Die Duldungspflicht hat eine Grenze: die Härte. Du musst nicht dulden, wenn die Maßnahme für dich, deine Familie oder deinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). Das Gesetz nennt als Beispiele die vorzunehmenden Arbeiten selbst, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters, etwa eine eigene teure Einbauküche, die weichen müsste. Nicht in diese Abwägung gehört die spätere Miethöhe: Die wirtschaftliche Härte ist ein eigener Einwand gegen die Umlage, dazu unten mehr.

Nach Abschluss der Arbeiten darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der Kosten erhöhen, die für deine Wohnung aufgewendet wurden (§ 559 Abs. 1 BGB). Bis 2018 waren es 11 %. Die Kosten für das ganze Haus werden nach einem angemessenen Schlüssel auf die Wohnungen verteilt, meistens nach Wohnfläche. Betrifft die Maßnahme nur bestimmte Wohnungen, etwa neue Bäder im Vorderhaus, zahlen auch nur diese (§ 559 Abs. 3 BGB).

Von den Kosten gehen vorher drei Posten ab: die ersparten Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB), Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln und der Zinsvorteil aus Förderdarlehen (§ 559a BGB), und Kosten, die du selbst getragen hast, etwa weil du die alten Fenster mitbezahlt hattest. Erst der Rest wird mit 8 % multipliziert und durch zwölf geteilt.

Und dann kommt die Kappung, die seit 2019 gilt und die viele Vermieter in ihren Rechnungen übersehen: Die Miete darf sich durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je m² Wohnfläche im Monat erhöhen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je m², sind es nur 2 € je m² (§ 559 Abs. 3a BGB). Diese Grenze gilt für alle Modernisierungen zusammen, nicht pro Maßnahme, und sie ist eine andere als die Kappungsgrenze für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete. Beide laufen nebeneinander.

• 8 % im JahrDer Satz, mit dem die bereinigten Kosten umgelegt werden. Nicht einmalig, sondern dauerhaft: Die Erhöhung bleibt, auch wenn die Kosten längst wieder eingespielt sind.
• 3 € je m² in sechs JahrenDie Obergrenze für alle Modernisierungsumlagen zusammen. Bei 70 m² also höchstens 210 € mehr im Monat, egal wie teuer die Maßnahmen waren.
• 2 € je m² unter 7 € je m²Der niedrigere Deckel für günstige Wohnungen. Bei 70 m² und einer Kaltmiete von 455 € sind höchstens 140 € im Monat drin.

Nimm eine Wohnung mit 70 m² und 600 € Kaltmiete, das sind 8,57 € je m². Der Vermieter dämmt die Fassade und tauscht die Fenster. Auf deine Wohnung entfallen nach Wohnfläche 30.000 € der Gesamtkosten. Die Fenster waren 30 Jahre alt und undicht; ein Austausch gegen einfache neue Fenster hätte 6.000 € gekostet. Der Putz wäre in den nächsten Jahren fällig gewesen, ersparte Kosten 2.000 €. Für die Dämmung gab es einen Zuschuss, von dem 2.000 € auf deine Wohnung entfallen.

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   Kosten für die Wohnung

   30.000 € nach Wohnfläche verteilt. Verlange die Gesamtrechnung und den Verteilerschlüssel; beides muss die Erhöhungserklärung nachvollziehbar machen.

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   Instandhaltungsanteil abziehen

   6.000 € für die ohnehin fälligen Fenster plus 2.000 € für den Putz. Bleiben 22.000 €.

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   Fördermittel abziehen

   2.000 € Zuschuss. Bleiben 20.000 € umlagefähige Kosten.

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   8 % rechnen

   20.000 € mal 8 % sind 1.600 € im Jahr, geteilt durch zwölf: 133,33 € im Monat.

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   Kappung prüfen

   3 € mal 70 m² sind 210 € im Monat als Sechsjahresgrenze. 133,33 € liegen darunter, die Erhöhung geht in voller Höhe durch. Neue Kaltmiete: 733,33 €.

Jetzt dieselbe Rechnung für eine günstigere Wohnung: 70 m² für 455 € Kaltmiete, also 6,50 € je m². Die 133,33 € aus der Umlage sind identisch. Aber weil die Miete vorher unter 7 € je m² lag, gilt die Grenze von 2 € je m²: 140 € im Monat. Die Erhöhung passt gerade noch hinein. Kündigt der Vermieter zwei Jahre später den Aufzug an, darf er dafür nur noch 6,67 € im Monat umlegen, bis die sechs Jahre um sind. Hätte er im ersten Schritt ohne Instandhaltungsabzug gerechnet, käme er auf 200 € und würde die Grenze um 60 € reißen.

Der Unterschied zwischen 200 € und 133 € im Monat sind 800 € im Jahr, über sechs Jahre 4.800 €. Deshalb lohnt sich das Nachrechnen. Ob die neue Miete danach überhaupt noch im üblichen Rahmen liegt, prüfst du mit dem Ratgeber zur Mieterhöhung. Und ob die Dämmung dir bei den Heizkosten wirklich etwas bringt, siehst du am Energieausweis, den der Vermieter nach der Sanierung neu ausstellen lassen muss.

Die Erhöhung kommt nach Abschluss der Arbeiten als eigenes Schreiben in Textform. Der Vermieter muss darin die Erhöhung berechnen und erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB). Das heißt: Gesamtkosten der Maßnahme, Verteilerschlüssel, Anteil deiner Wohnung, abgezogene Instandhaltungskosten, abgezogene Fördermittel, Rechenweg zu 8 % und das Ergebnis. Ein Schreiben, das nur sagt „Die Miete erhöht sich wegen der Modernisierung um 160 €“, ist formell unwirksam. Du musst dann nicht zahlen, bis eine ordentliche Erklärung kommt.

Anders als bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete musst du der Modernisierungsumlage nicht zustimmen. Sie wird einseitig erklärt und wirkt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang (§ 559b Abs. 2 BGB). Kommt der Brief am 20. Mai, zahlst du ab 1. August mehr. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung oder bei mehr als zehn Prozent Abweichung nach oben verschiebt sich das auf den 1. Februar des Folgejahres.

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   Ankündigung und Erhöhung nebeneinanderlegen

   Stimmt die Maßnahme überein? Liegt die Erhöhung mehr als zehn Prozent über der angekündigten Zahl? Dann greift die Sechsmonatsverschiebung.

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   Maßnahme gegen § 555b BGB prüfen

   Ist jede Position in der Rechnung eine Modernisierung aus der Liste, oder stecken Reparaturen darin? Treppenhausanstrich und Dachreparatur gehören raus.

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   Instandhaltungsanteil suchen

   Steht ein Abzug für ersparte Reparaturen in der Rechnung? Ist er plausibel für das Alter der ersetzten Teile? Ein Abzug von null bei 30 Jahre alten Fenstern ist es nicht.

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   Fördermittel erfragen

   Frag schriftlich, ob Zuschüsse oder Förderdarlehen beantragt wurden. Bei energetischen Maßnahmen ist das der Normalfall, und der Abzug fehlt trotzdem oft.

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   Kappung rechnen

   Wohnfläche mal 3 € oder mal 2 €, je nach Miete vor der Erhöhung. Frühere Modernisierungsumlagen der letzten sechs Jahre dazurechnen.

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   Belege einsehen

   Du darfst die Rechnungen einsehen, auf denen die Erhöhung beruht. Der Mieterverein prüft die Unterlagen mit dir, oft reicht ein Termin.

Neben der Härte bei der Duldung gibt es die wirtschaftliche Härte bei der Umlage: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für dich eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB). Gerichte sehen das häufig dann, wenn die neue Miete einen sehr hohen Anteil deines Haushaltseinkommens verschlingt. Eine feste Grenze steht nicht im Gesetz. Mietervereine nennen als Orientierung, dass die Miete nach der Erhöhung nicht mehr als etwa 30 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollte; verbindlich ist diese Zahl nicht, und jedes Gericht wägt den Einzelfall ab.

Die Härte hilft dir nicht, wenn die Maßnahme die Wohnung nur in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, oder wenn der Vermieter sie nicht zu vertreten hat, etwa weil ein Gesetz sie vorschreibt (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB). Eine Zentralheizung statt Kohleöfen oder ein Bad statt Klo auf dem Flur sind allgemein üblich; ein Aufzug im Vierparteienhaus ist es nicht.

Und noch einmal die Frist: Die wirtschaftliche Härte musst du ebenfalls bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung mitteilen, in Textform, mit Angaben zu deinem Einkommen (§ 555d Abs. 3 und § 559 Abs. 5 BGB). Wer erst bei der Erhöhungserklärung damit kommt, ist damit ausgeschlossen. Der Vermieter darf die Modernisierung trotz Härteeinwand durchführen; die Härte wirkt dann nur auf die Miethöhe, nicht auf die Bauarbeiten.

Ja, an zwei Stellen. Nach der Ankündigung hast du ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, kannst du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Ankündigung am 12. März, Kündigung bis 30. April, Auszug zum 30. Juni. Das ist einen Monat kürzer als die normale Frist. Bei Bagatellmaßnahmen gilt das nicht.

Nach der Erhöhungserklärung kommt die zweite Gelegenheit: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kannst du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, und die Erhöhung tritt dann nicht mehr ein (§ 561 BGB). Erhöhung am 20. Mai, Kündigung bis 31. Juli, Auszug zum 30. September, und bis dahin zahlst du die alte Miete. Für die Berechnung im konkreten Fall hilft der Kündigungsfristen-Rechner, alle Sonderkündigungsrechte im Überblick stehen unter Vorzeitig aus dem Mietvertrag.