Gemeinsam mieten als Paar: Was bei einer Trennung mit dem Vertrag passiert

Unterschreibt ihr beide den Mietvertrag, seid ihr beide Mieter mit allen Rechten und allen Pflichten. Die wichtigste Pflicht ist die Miete, und für die haftet ihr als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Das heißt nicht, dass jeder die Hälfte schuldet. Es heißt, dass der Vermieter von jedem von euch die ganze Miete verlangen darf, und zwar so lange, bis sie einmal vollständig bezahlt ist. Zahlt dein Partner seine Hälfte nicht, darf der Vermieter sie von dir holen, ohne den anderen vorher zu mahnen. Was der Begriff genau umfasst, steht im Lexikon unter Gesamtschuld.

Das gilt für alles aus dem Mietverhältnis: Miete, Nebenkosten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatz für die Wohnung, Renovierungskosten. Und es gilt auch nach der Trennung, solange der Vertrag läuft. Wer auszieht und die Abbuchung stoppt, hat sein Problem nicht gelöst, sondern zum Problem des anderen gemacht, und der Vermieter kann sich aussuchen, wen er verklagt.

Untereinander regelt § 426 BGB den Ausgleich: Im Zweifel zu gleichen Teilen, es sei denn, ihr habt etwas anderes vereinbart. Wer die volle Miete gezahlt hat, kann vom anderen die Hälfte verlangen. In der Praxis ist das nach einer Trennung mühsam, weil der ausgezogene Partner einwendet, dass er die Wohnung ja nicht mehr nutzt. Gerichte sehen das unterschiedlich. Eine schriftliche Vereinbarung, wer ab wann was zahlt, erspart euch diesen Streit.

Nein. Ein Mietvertrag mit zwei Mietern kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur von beiden gemeinsam gekündigt werden. Die Kündigung ist eine Erklärung, die das ganze Mietverhältnis beendet, und das gehört euch beiden. Kündigt nur einer, ist die Kündigung unwirksam, und der Vertrag läuft für beide weiter, einschließlich der Haftung dessen, der gekündigt hat. Dasselbe gilt umgekehrt: Der Vermieter muss gegenüber beiden kündigen, sonst wirkt seine Kündigung nicht.

Die Kündigungsfrist ist dieselbe wie sonst: drei Monate, Zugang bis zum dritten Werktag des Monats (§ 573c Abs. 1 BGB), schriftlich mit den Unterschriften beider Mieter (§ 568 BGB). Unterschreibt einer die Kündigung nicht, weil er in der Wohnung bleiben will, gibt es zwei Wege: Er nimmt den Vertrag mit einer Entlassungsvereinbarung allein weiter, oder er wird vom anderen auf Mitwirkung an der Kündigung in Anspruch genommen. Der zweite Weg ist ein Prozess gegen den Ex-Partner und selten schnell.

Eine Vollmacht hilft, wenn ihr euch einig seid, aber einer nicht erreichbar ist: Wer den anderen bevollmächtigt, kann die Kündigung für beide unterschreiben. Die Vollmacht muss im Original beiliegen, sonst kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen (§ 174 BGB).

Der Auszug allein ändert nichts. Wer aus der Wohnung geht, aber im Vertrag steht, bleibt Mieter mit allen Pflichten. Aus dem Vertrag kommt er nur, wenn der Vermieter zustimmt. Das nennt sich Entlassung aus dem Mietverhältnis, und sie braucht drei Unterschriften: die des Vermieters, die des Ausziehenden und die des Bleibenden, der den Vertrag ab jetzt allein trägt. Ein Nachweis über die Trennung, ein neuer Mietvertrag am anderen Ort oder die Ummeldung reichen nicht. Der Vermieter muss ausdrücklich einverstanden sein.

Und er ist nicht verpflichtet, das zu sein. Aus seiner Sicht verliert er einen Schuldner. Ob er trotzdem zustimmt, hängt davon ab, ob der Bleibende die Miete allein tragen kann. Deshalb ist die Entlassungsvereinbarung im Kern eine neue Bonitätsprüfung: Der Partner, der bleibt, legt Einkommensnachweise vor, wie bei einer Bewerbung. Reicht das Einkommen, sagen die meisten Vermieter zu, weil ihnen ein zufriedener Mieter lieber ist als zwei zerstrittene. Reicht es nicht, bleibt oft nur die gemeinsame Kündigung.

Für Verheiratete gibt es eine Abkürzung: Bei einer Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem Ehegatten zuweisen, und mit der gemeinsamen Mitteilung an den Vermieter oder der rechtskräftigen Entscheidung wird dieser allein Mieter (§ 1568a Abs. 3 BGB). Der Vermieter hat dabei kein Vetorecht. Schon während der Trennung kann das Gericht die Wohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen (§ 1361b BGB). Unverheiratete Paare haben beides nicht; für sie zählt nur die Vereinbarung.

Steht nur ein Name im Vertrag, ist alles anders. Der eine ist Mieter, der andere ist Mitbewohner ohne eigenes Recht an der Wohnung. Er zahlt vielleicht die Hälfte der Miete, aber er zahlt sie an den Partner, nicht an den Vermieter. Bei einer Trennung kann der Mieter verlangen, dass der andere auszieht, mit einer angemessenen Frist, aber ohne Kündigungsschutz. Umgekehrt kann der Mieter allein kündigen, und der Mitbewohner steht ohne Wohnung da, ohne gefragt worden zu sein.

Aufnehmen darf der Mieter den Partner nicht einfach so. Wer jemanden dauerhaft in die Wohnung holt, überlässt einen Teil des Gebrauchs an einen Dritten und braucht dafür die Erlaubnis des Vermieters (§ 553 Abs. 1 BGB). Die gute Nachricht: Auf diese Erlaubnis hast du einen Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Der Wunsch, mit dem Partner zusammenzuleben, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein solches Interesse. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn in der Person des Partners ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung übermäßig belegt würde. Er darf einen Zuschlag verlangen, wenn ihm die Aufnahme sonst nicht zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB), was bei einer zweiten Person in einer Zweizimmerwohnung selten der Fall ist.

Wie du die Erlaubnis beantragst und was der Unterschied zur Untermiete ist, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete, die Vorlage dafür unter Antrag auf Untervermietung. Zieht der Partner ohne Erlaubnis ein, kann der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall kündigen, auch wenn er die Erlaubnis hätte geben müssen. Ein Brief vorher erspart das.

Der Mitbewohner sollte sich trotzdem anmelden: Die Meldepflicht gilt für jeden, der einzieht (§ 17 BMG), und die Wohnungsgeberbestätigung stellt in diesem Fall der Hauptmieter aus, nicht der Vermieter. Die Anmeldung schafft aber kein Recht an der Wohnung. Wer nach fünf Jahren als Mitbewohner gemeldet war, ist immer noch kein Mieter.

Die Kaution gehört dem, der sie gezahlt hat, aber der Vermieter zahlt sie nur an die zurück, die im Vertrag stehen. Bei zwei Mietern heißt das: an beide gemeinsam. Er darf nicht die Hälfte an jeden überweisen und schon gar nicht alles an den, der noch da ist. Wer bei der Trennung auszieht, hat deshalb zwei Wege zu seinem Anteil: Der Bleibende zahlt ihn aus, oder ihr weist den Vermieter gemeinsam an, wie er die Kaution später aufteilen soll. Die Entlassungsvereinbarung ist der richtige Ort dafür. Wie die Rückzahlung generell läuft, steht unter Kaution zurückfordern.

Steht nur einer im Vertrag, hat nur er einen Anspruch auf die Kaution, auch wenn der Partner die Hälfte beigesteuert hat. Der Partner kann sein Geld nur von ihm zurückverlangen, nicht vom Vermieter. Eine Quittung über den Anteil ist die einzige Sicherheit.

Beim Hausrat gilt für Unverheiratete: Was einer gekauft hat, gehört ihm. Was ihr gemeinsam gekauft habt, gehört euch gemeinsam (§ 741 BGB), und bei der Trennung muss die Gemeinschaft aufgehoben werden (§ 749 BGB), im Zweifel durch Verkauf und Teilung des Erlöses. Das Sofa, das ihr zusammen bezahlt habt, kann also keiner allein mitnehmen. Für Verheiratete regelt § 1568b BGB die Verteilung der Haushaltsgegenstände bei der Scheidung. Praktisch ist immer dasselbe: eine Liste mit Kaufbelegen, bevor es auseinandergeht.

Keines der beiden Modelle ist besser. Beide im Vertrag schützt den Schwächeren beim Wohnen und bindet den Ausziehenden bei der Trennung. Nur einer im Vertrag macht die Trennung einfach und lässt den Mitbewohner ungeschützt. Was zu euch passt, hängt davon ab, wer die Miete allein tragen könnte und wer bei einem Ende der Beziehung eher bleiben würde.

Egal welches Modell: Schreibt euch drei Dinge auf, bevor ihr einzieht. Wer welchen Anteil an Miete und Nebenkosten zahlt. Wer welchen Anteil der Kaution eingezahlt hat. Und wer im Fall einer Trennung bleibt, mit welcher Frist der andere auszieht und wie der Kautionsanteil ausgezahlt wird. Das ist kein Misstrauen, sondern dasselbe wie ein Übergabeprotokoll: Man schreibt es in guten Zeiten, um in schlechten nicht darüber zu streiten. Was sonst noch in den Vertrag gehört, steht unter Mietvertrag und Kaution.

• MietanteileHälfte-Hälfte oder nach Einkommen, und wer die Abbuchung vom eigenen Konto laufen lässt. Bei einem gemeinsamen Mietkonto: wer es nach der Trennung auflöst.
• KautionsanteileBetrag und Datum je Person, mit Kontoauszug. Bei drei Kaltmieten geht es schnell um vierstellige Beträge.
• BleiberegelWer bleibt, wenn es endet. Muss nicht endgültig sein, aber ein Satz auf Papier verhindert, dass beide gleichzeitig behaupten, die Wohnung sei ihre.
• AuszugsfristWie lange der Ausziehende Zeit hat und ob er bis dahin weiter zahlt. Drei Monate sind ein üblicher Rahmen.
• Verträge drumherumStrom, Internet, Hausrat: Wer sie abschließt, muss sie auch kündigen oder umschreiben. Am besten der, der voraussichtlich bleibt.

Wenn es so weit ist, geht es in einer festen Reihenfolge. Wer die Schritte vertauscht, etwa erst auszieht und dann mit dem Vermieter redet, zahlt am Ende länger.

1. 1

   Klären, wer bleibt

   Die erste und schwerste Frage. Kann der Bleibende die Miete allein tragen? Wenn nein, ist die gemeinsame Kündigung wahrscheinlich der ehrlichere Weg für beide.

2. 2

   Bleibt einer: Vermieter um Entlassung bitten

   Schriftlich, mit Einkommensnachweis des Bleibenden. Bitte um eine Vereinbarung, die den Ausziehenden ab einem Datum aus dem Vertrag entlässt und regelt, wie die Kaution aufgeteilt wird.

3. 3

   Bleibt keiner: gemeinsam kündigen

   Beide unterschreiben, Zugang bis zum dritten Werktag, drei Monate Frist. Wer schneller raus muss, stellt einen Nachmieter oder verhandelt einen Aufhebungsvertrag; wie das geht, steht unter dem Ratgeber zum vorzeitigen Ende des Mietvertrags.

4. 4

   Bis zur Entlassung weiterzahlen

   Solange du im Vertrag stehst, haftest du. Vereinbart intern, wer was zahlt, aber lasst die Miete nie ausfallen. Ein Rückstand trifft die Bonität beider.

5. 5

   Kaution intern regeln

   Der Bleibende zahlt den Anteil aus oder ihr legt in der Entlassungsvereinbarung fest, wie der Vermieter später aufteilt. Quittung.

6. 6

   Hausrat aufteilen

   Nach Belegen. Gemeinsam Gekauftes wird geteilt oder abgelöst. Eine Liste mit zwei Unterschriften, damit niemand später etwas nachfordert.

7. 7

   Ummelden und Verträge umschreiben

   Der Ausziehende meldet sich innerhalb von zwei Wochen um (§ 17 BMG). Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Hausrat: Kündigen oder auf den Bleibenden übertragen, sonst zahlt der Falsche weiter.

Wer auszieht und schnell eine neue Wohnung braucht, hat nach dem vorzeitigen Ende noch die Frage der Doppelmiete vor sich. Je früher die neue Wohnung feststeht, desto genauer lässt sich das Datum für die Entlassung oder die Kündigung setzen.