Eigenbedarfskündigung: Widerspruch, Fristen, Härtefall

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nicht einfach so kündigen. Er braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB), und das Gesetz nennt drei Beispiele: eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die wirtschaftliche Verwertung des Hauses und den Eigenbedarf. Eigenbedarf heißt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

Das Wort „benötigt“ ist weniger streng, als es klingt. Der Vermieter muss keine Notlage haben. Es reicht, dass er vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder nutzen zu lassen: Der Sohn beginnt in der Stadt ein Studium, die eigene Wohnung ist nach der Trennung zu groß oder zu klein, die Mutter soll näher wohnen. Auch eine Zweitwohnung für Arbeitstage kann reichen. Nicht ausreichend ist ein Bedarf, der weit übertrieben ist, etwa eine Fünfzimmerwohnung für einen Studenten, oder ein Bedarf, der erst in ferner Zukunft entsteht.

Der Bedarf muss ernsthaft und im Zeitpunkt der Kündigung schon vorhanden sein. Und er muss echt sein: Eigenbedarf, der nur dazu dient, dich loszuwerden und die Wohnung teurer neu zu vermieten, ist kein berechtigtes Interesse. Das Gesetz sagt das ausdrücklich für Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Drei Fälle schließen den Eigenbedarf von vornherein aus: ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB, ein vereinbarter Kündigungsausschluss im Vertrag und ein Vermieter, der keine natürliche Person ist.

Das Gesetz nennt zwei Gruppen neben dem Vermieter selbst. Wer genau dazugehört, hat die Rechtsprechung über Jahre sortiert.

• FamilienangehörigeEhegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkel, Eltern und Großeltern, Geschwister, außerdem nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Nichten und Neffen. Bei entfernteren Verwandten wie Cousins und Cousinen reicht die bloße Verwandtschaft nicht mehr aus.
• HaushaltsangehörigePersonen, die mit dem Vermieter dauerhaft in einem Haushalt leben, ohne verwandt zu sein: die Lebensgefährtin, eine Pflegekraft, ein Au-pair. Entscheidend ist die gemeinsame Haushaltsführung, nicht das Papier.
• Der Vermieter selbstAuch für sich allein, als Zweitwohnung oder Altersruhesitz. Bei mehreren Vermietern reicht der Bedarf eines einzelnen, aber alle müssen die Kündigung unterschreiben.
• Nicht: Freunde, Bekannte, AngestellteDie Hausmeisterin, der Kollege, der Freund aus dem Verein sind weder Familie noch Haushalt. Für sie gibt es keinen Eigenbedarf, höchstens ein sonstiges berechtigtes Interesse, das der Vermieter deutlich schwerer begründen kann.

Der Bedarf der begünstigten Person muss so konkret sein wie der des Vermieters. „Meine Tochter möchte irgendwann einziehen“ genügt nicht. „Meine Tochter beginnt zum 1. Oktober ihr Studium hier und wohnt bisher bei uns“ genügt.

Die Kündigung braucht die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier, eigenhändige Unterschrift aller Vermieter, Zugang bei allen Mietern. Eine E-Mail oder ein Hinweis im Treppenhaus ist keine Kündigung. Kündigt eine Hausverwaltung, muss die Originalvollmacht beiliegen, sonst kannst du die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.

Der wichtigste Punkt ist die Begründung. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Gründe im Kündigungsschreiben angeben, und zwar so, dass du sie prüfen kannst: Wer soll einziehen, in welchem Verhältnis steht die Person zum Vermieter, warum braucht sie gerade diese Wohnung und ab wann. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, darf er später vor Gericht nicht nachschieben, außer sie sind erst danach entstanden. Eine Kündigung mit dem Satz „wegen Eigenbedarf“ ohne Person und Grund ist unwirksam.

Außerdem soll der Vermieter dich auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung nicht unwirksam, aber du gewinnst Zeit: Dann kannst du den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Frist des Vermieters hängt davon ab, wie lange du in der Wohnung wohnst (§ 573c Abs. 1 BGB). Grundfrist sind drei Monate; nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung kommen jeweils drei Monate dazu. Gerechnet wird vom Zugang der Kündigung: Kommt sie bis zum dritten Werktag eines Monats an, zählt dieser Monat mit. Kommt sie später, beginnt die Frist erst im Folgemonat.

Rechne das Datum mit dem Kündigungsfrist-Rechner nach und notiere dir zwei Termine: das Ende des Mietverhältnisses und den Tag zwei Monate davor, an dem spätestens dein Widerspruch beim Vermieter sein muss. Was für deine eigene Kündigung gilt, steht unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag.

Zwei Sonderfälle verändern die Rechnung. Wohnst du in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, darf er auch ohne Grund kündigen; dafür verlängert sich seine Frist um drei Monate (§ 573a BGB). Und wurde deine Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Landesregierungen können diese Sperrfrist in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB); ob deine Gemeinde dazugehört, weiß der Mieterverein.

Selbst wenn die Kündigung formal in Ordnung ist und der Eigenbedarf echt, musst du nicht in jedem Fall ausziehen. § 574 Abs. 1 BGB gibt dir den Widerspruch: Du kannst die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für dich, deine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Gericht wägt dann beide Seiten ab.

• Hohes Alter und lange WohndauerWer seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt und dort verwurzelt ist, hat gute Karten, besonders in Verbindung mit gesundheitlichen Gründen.
• Krankheit und BehinderungWenn ein Umzug den Gesundheitszustand ernsthaft verschlechtern würde. Das Gericht verlangt dafür ein aussagekräftiges ärztliches Attest, oft ein Gutachten.
• Schwangerschaft und kleine KinderEin Umzug kurz vor oder nach der Geburt oder mitten im Schuljahr kann eine Härte sein, meist als Aufschub, seltener als dauerhafte Fortsetzung.
• PrüfungsphaseBachelorarbeit, Staatsexamen, Abschlussprüfung der Ausbildung: Für Studierende der häufigste Grund, und ein guter für einen befristeten Aufschub.
• Fehlender ErsatzwohnraumNach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Das musst du belegen: mit Bewerbungen, Absagen und Terminen.

Der Widerspruch muss schriftlich beim Vermieter eingehen, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Bei einer Frist bis 31. August ist also der 30. Juni der letzte Tag. Verpasst du den Termin, darf der Vermieter den Widerspruch ablehnen, außer er hat dich nicht auf ihn hingewiesen. Nenne im Widerspruch die Gründe und leg Belege bei; der Vermieter darf Auskunft über die Gründe verlangen (§ 574b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, solange es angemessen ist (§ 574a BGB), meist um Monate oder ein, zwei Jahre, bei unabsehbarer Härte auch auf unbestimmte Zeit. Bewirb dich in dieser Zeit weiter, denn genau das wird später geprüft.

Manchmal zieht nach dem Auszug niemand ein: Die Wohnung wird saniert und teurer neu vermietet, oder die angekündigte Tochter taucht nie auf. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist eine Pflichtverletzung, und du hast Anspruch auf Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB): Umzugskosten, Maklergebühr, Anwaltskosten und die Differenz zwischen alter und neuer Miete für einen Zeitraum, den Gerichte je nach Fall auf mehrere Jahre bemessen.

Beweisen musst du das Vortäuschen, und das ist schwer, solange du nur den Leerstand siehst. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hilft dir dabei: Nutzt der Vermieter die Wohnung nach deinem Auszug nicht wie angekündigt, muss er plausibel und im Einzelnen darlegen, warum der Bedarf nachträglich weggefallen ist. Kann er das nicht, spricht das für die Täuschung. Deshalb lohnt sich nach dem Auszug ein Blick auf das Haus: Wer wohnt dort, steht die Wohnung im Inserat, seit wann?

Dein Such-Agent kann dabei helfen, ohne dass du täglich nachsiehst: Läuft er nach dem Umzug mit den Merkmalen deiner alten Wohnung weiter, bekommst du eine E-Mail, wenn ein passendes Inserat in dieser Straße online geht. Taucht deine alte Wohnung darunter auf, sicherst du das Inserat mit Datum als Screenshot und gehst damit zum Mieterverein.

Ziehst du nach dem Ende der Frist nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Selbst räumen, Schlösser tauschen oder Möbel vor die Tür stellen darf er nicht; das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und strafbar. Im Prozess prüft das Gericht die Kündigung, den Eigenbedarf und deinen Widerspruch. Bis zum Urteil bleibst du in der Wohnung und zahlst weiter, nach dem Ende des Mietverhältnisses als Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete (§ 546a BGB).

Verlierst du, kann das Gericht im Urteil eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 ZPO). Sie gibt dir Zeit, eine Wohnung zu finden, und kann auf Antrag verlängert werden, insgesamt aber höchstens bis ein Jahr nach Rechtskraft des Urteils (§ 721 Abs. 5 ZPO). Den Verlängerungsantrag stellst du spätestens zwei Wochen vor Ablauf (§ 721 Abs. 3 ZPO). Auch hier will das Gericht sehen, dass du dich bemühst; Absagen von Vermietern sind Belege.

In Ausnahmefällen, etwa bei schwerer Krankheit, kann die Zwangsräumung nach § 765a ZPO ganz oder zeitweise untersagt werden. Das ist die letzte Stufe, braucht ärztliche Nachweise und eine Anwältin; die Prozesskosten trägt, wer verliert.

Die Reihenfolge ist wichtig, weil die Fristen kurz sind und jeder Fehler in der ersten Woche später Gewicht hat.

1. 1

   Nichts unterschreiben, nichts zusagen

   Kein Aufhebungsvertrag an der Haustür, keine Zusage am Telefon. Bedank dich für das Schreiben und sag, dass du es prüfen lässt.

2. 2

   Schreiben auf Form und Inhalt prüfen

   Papier mit Unterschrift aller Vermieter? Vollmacht der Verwaltung im Original? Person, Verhältnis, Grund und Zeitpunkt des Bedarfs genannt? Hinweis auf den Widerspruch enthalten? Frist korrekt gerechnet?

3. 3

   Zwei Termine notieren

   Das Ende des Mietverhältnisses und den Tag zwei Monate davor als letzten Tag für den Widerspruch. Beide in den Kalender, mit Erinnerung eine Woche vorher.

4. 4

   Such-Agent starten

   Noch in derselben Woche. Nicht, weil du aufgibst, sondern weil jede Bewerbung und jede Absage später belegt, dass du dich bemüht hast, und weil die Suche Monate dauern kann.

5. 5

   Mieterverein oder Fachanwältin, innerhalb von zwei Wochen

   Mit Mietvertrag, Kündigung und Notizen zu deiner Situation. Die Beratung sortiert Formfehler, Widerspruchsgründe und Verhandlungsspielraum. Eine Rechtsschutzversicherung zahlt oft, wenn sie vor der Kündigung bestand.

6. 6

   Widerspruch schriftlich, mit Belegen

   Unterschrieben, per Einwurf-Einschreiben oder mit Zeugen, deutlich vor dem letzten Tag. Gründe nennen, Attest oder Prüfungsplan beilegen, Suchbemühungen auflisten.

7. 7

   Verhandeln

   Längere Frist, Umzugskostenbeteiligung, Verzicht auf Schönheitsreparaturen, Abfindung. Der Vermieter spart sich damit Monate und einen Prozess. Jede Einigung schriftlich, vom Mieterverein gegengelesen.

8. 8

   Auszug sauber abschließen

   Übergabeprotokoll, Schlüssel gegen Quittung, Kaution schriftlich zurückfordern. Und die alte Adresse im Blick behalten, falls dort niemand einzieht.

Findest du schneller etwas Neues als gedacht, musst du nicht bis zum Termin des Vermieters warten. Wie du selbst vorzeitig herauskommst, mit Nachmieter oder Aufhebungsvertrag, steht unter Vorzeitig aus dem Mietvertrag. Was beim Auszug zu beachten ist, unter Wohnungsübergabe beim Auszug, und wie du die Kaution zurückholst, unter Kaution zurückfordern. Den Begriff selbst erklärt das Lexikon unter Eigenbedarf.