Mängelanzeige: Muster zum Kopieren

Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Tut er es nicht, ist die Miete gemindert (§ 536 BGB), und du darfst Ersatz verlangen (§ 536a BGB). Beides setzt voraus, dass er vom Mangel weiß: Nach § 536c BGB musst du ihn unverzüglich anzeigen. Ein Anruf reicht dafür rechtlich, beweisen lässt er sich nicht. Deshalb dieser Brief. Was ein Mangel ist und wie hoch die Minderung sein darf, steht unter Mietminderung bei Mängeln.

Das Muster passt für alle Mängel, die du nicht selbst verursacht hast: Schimmel, Feuchtigkeit, Heizungsausfall, defekte Warmwasserversorgung, Wasserschaden, undichte Fenster, Baulärm, kaputte Gegensprechanlage, Ungeziefer. Für Schimmel gelten Besonderheiten bei der Frage, wer schuld ist; dazu Schimmel in der Wohnung: deine Rechte. Für Kleinigkeiten wie einen tropfenden Wasserhahn prüfst du zuerst die Kleinreparaturklausel: Bis zur vereinbarten Grenze zahlst du womöglich selbst, eine Minderung gibt es dafür nicht.

Nicht gedacht ist das Muster für Mängel, die du beim Einzug kanntest und ohne Vorbehalt hingenommen hast (§ 536b BGB). Deshalb gehören sie am ersten Tag ins Übergabeprotokoll, mit dem Satz, dass du dir deine Rechte vorbehältst.

Der Brief hat vier Teile, und jeder hat eine Funktion: Die Beschreibung macht den Mangel greifbar, die Frist setzt den Vermieter in Zugzwang, die Ankündigung der Minderung nimmt ihm die Überraschung, und der Vorbehalt sichert dein Geld. Vorwürfe und Vermutungen über die Ursache lässt du weg; die kann der Vermieter bestreiten, die Fotos nicht.

[Vorname Nachname]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Vorname Nachname Vermieter oder Hausverwaltung]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], [Datum]

Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung, Wohnung [Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lage]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

in der von mir gemieteten Wohnung besteht seit dem [Datum, seit wann der Mangel besteht] folgender Mangel:

[Beschreibung: Was ist betroffen, wo genau, wie stark, seit wann. Beispiel Schimmel: Im Schlafzimmer an der Außenwand links vom Fenster hat sich auf einer Fläche von etwa 40 mal 60 Zentimetern dunkler Schimmel gebildet; die Wand ist feucht. Beispiel Heizung: Die Heizkörper in Wohnzimmer und Bad bleiben seit dem [Datum] kalt, die Raumtemperatur liegt tagsüber bei [Wert] Grad. Beispiel Lärm: Seit dem [Datum] finden im Erdgeschoss werktags von 7 bis 18 Uhr Bauarbeiten statt, Gespräche in der Wohnung sind nur mit erhobener Stimme möglich.]

Fotos vom [Datum] füge ich bei. [Ich habe den Mangel bereits am [Datum] telefonisch gemeldet; eine Beseitigung ist bisher nicht erfolgt.]

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Datum, angemessene Frist] zu beseitigen. Für die Terminabsprache mit Handwerkern erreichen Sie mich unter [Telefon] oder [E-Mail]; Zutritt zur Wohnung ermögliche ich nach Absprache.

Durch den Mangel ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert. Die Miete ist daher ab dem [Datum, ab dem der Mangel besteht] kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Ich behalte mir vor, die Minderung in Höhe von [Prozentsatz] Prozent der Bruttomiete geltend zu machen. Bis zur Beseitigung des Mangels zahle ich die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Sollte die Frist ergebnislos verstreichen, behalte ich mir weitere Rechte vor, insbesondere die Beseitigung des Mangels auf Ihre Kosten (§ 536a Abs. 2 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Vorname Nachname]

Anlagen: [Anzahl] Fotos

Für die Mängelanzeige gibt es keine Formvorschrift. Weder Schriftform nach § 126 BGB noch Textform nach § 126b BGB sind Pflicht, auch eine mündliche Anzeige wirkt. Der Grund für den Brief ist der Beweis: Später musst du zeigen können, wann der Vermieter Bescheid wusste, denn ab da läuft die Minderung, und ab da haftet er für die Verzögerung. Ein unterschriebener Brief per Einwurf-Einschreiben plus dieselbe Anzeige als E-Mail mit Fotos ist die Kombination, die beides abdeckt.

• Einwurf-EinschreibenBeleg mit Datum und Uhrzeit des Einwurfs. Reicht für den Zugang. Ein Übergabe-Einschreiben, das nicht abgeholt wird, ist nicht zugegangen.
• E-Mail zusätzlichMit den Fotos im Anhang, damit der Vermieter sofort sieht, worum es geht. Antwortet er darauf, ist der Zugang gleich mitbewiesen.
• ZeugenWer den Mangel selbst gesehen hat, Mitbewohner, Besuch, Nachbarn, ist später Zeuge für Umfang und Dauer. Notiere, wer wann da war.
• Kopie und MängeltagebuchKopie des Briefs in den Ordner. Dazu ein Tagebuch: Datum, was war, wer wurde informiert, was wurde zugesagt. Bei Lärm und Heizung mit Uhrzeiten und Temperaturen.

• Kürzen ohne AnzeigeDer Vermieter erfährt vom Mangel erst durch die fehlende Miete. Für die Zeit davor verlierst du das Minderungsrecht (§ 536c Abs. 2 BGB) und beginnst den Streit als Schuldner.
• Nur mündlich gemeldetDer Anruf war rechtlich eine Anzeige, aber vor Gericht steht Aussage gegen Aussage. Schreib nach jedem Anruf kurz hinterher.
• Vage Beschreibung„Es schimmelt“ oder „die Heizung geht nicht richtig“ lässt sich weder beseitigen noch beziffern. Fläche, Raum, Temperatur, Zeiten.
• Keine oder unrealistische FristOhne Frist passiert nichts, mit drei Tagen für einen Fensteraustausch auch nicht. Angemessen heißt: so lang, wie ein Handwerker realistisch braucht.
• Handwerker nicht reinlassenWer die Beseitigung verhindert, verliert die Minderung ab dem verweigerten Termin. Termine anbieten, notfalls einem Nachbarn den Schlüssel geben.
• Ursache behaupten„Das liegt an der Bausubstanz“ ist eine Vermutung, die der Vermieter mit einem Gutachten kontern kann. Beschreib den Zustand, nicht die Ursache.