Staffelmiete oder Indexmiete: Was für dich günstiger ist

Die Staffelmiete ist ein Fahrplan. Schon bei Vertragsschluss steht fest, welche Miete du in welchem Jahr zahlst: 800 € ab Einzug, 825 € ab dem zweiten Jahr, 850 € ab dem dritten. § 557a Abs. 1 BGB stellt drei Bedingungen. Die Vereinbarung muss schriftlich sein. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Und die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss als Geldbetrag im Vertrag stehen, nicht als Prozentsatz und nicht als Verweis auf irgendeine Größe.

Der Vermieter muss die Erhöhung nicht ankündigen und nicht begründen. Sie tritt zum vereinbarten Termin von selbst ein; du passt den Dauerauftrag an. Dafür ist alles andere gesperrt: Während die Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, keine Umlage einer Modernisierung. Nur die Betriebskostenvorauszahlung darf nach § 560 BGB angepasst werden.

Die Laufzeit ist frei. Eine Staffel über drei Jahre ist möglich, eine über zehn ebenso. Nach der letzten Stufe bleibt die Miete stehen, bis der Vermieter den normalen Weg geht, also eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete mit Begründung und Zustimmungsverlangen. Wie du die dann prüfst, steht unter Mieterhöhung prüfen.

Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex gebunden, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. § 557b Abs. 1 BGB erlaubt nur diesen Index, den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, keine regionalen und keine selbst gebauten Indizes. Auch hier ist Schriftform Pflicht, und auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).

Anders als die Staffel erhöht sich die Indexmiete nicht von selbst. Der Vermieter muss die Änderung in Textform geltend machen, also per Brief oder E-Mail, und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angeben (§ 557b Abs. 3 BGB). Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Die Rechnung dahinter: neue Miete = alte Miete multipliziert mit dem neuen Indexstand geteilt durch den Indexstand bei der letzten Festsetzung. Steht der Index bei 120 statt 116, sind das 3,45 % mehr.

Auch beim Index sind andere Erhöhungen weitgehend gesperrt: Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Maßnahme wegen Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat, etwa eine gesetzlich vorgeschriebene Dämmung oder ein behördlich verlangter Anschluss. Die freiwillige Luxussanierung mit acht Prozent Umlage fällt weg. Was bei einer Modernisierung sonst gilt, steht unter Modernisierungsmieterhöhung.

Auf den ersten Blick ähneln sich die Modelle: einmal im Jahr, keine Vergleichsmiete, alles im Vertrag. Die Unterschiede sitzen im Detail, und dort entscheidet sich, was dich am Ende kostet.

Ausgangspunkt: 800 € Kaltmiete. Die Staffel im Vertrag lautet plus 25 € pro Jahr. Für die Indexmiete rechnen wir zwei Annahmen durch, beide frei gewählt und kein Versprechen: eine Inflation von 2 % pro Jahr, was ungefähr dem Ziel der Europäischen Zentralbank entspricht, und eine von 4 %, wie sie in Jahren mit hoher Teuerung vorkommt. Wir nehmen an, dass der Vermieter die Indexerhöhung jedes Jahr pünktlich geltend macht.

Die Staffel von 25 € entspricht in diesem Beispiel einer Steigerung von rund 3 % im ersten Jahr und knapp 2,9 % im fünften, weil der Betrag fest bleibt, während die Miete wächst. Bei 2 % Inflation ist der Index über fünf Jahre gut 1.000 € günstiger, bei 4 % rund 1.000 € teurer. Der Unterschied ist kleiner, als viele erwarten, aber er wächst mit jedem Jahr Laufzeit. Bei einer Staffel von 40 € oder einer Inflation von 6 % gehen die Kurven deutlich weiter auseinander.

Zum Vergleich mit der Wirklichkeit: Der Verbraucherpreisindex stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamts 2022 um rund 7 % und 2023 um rund 6 %, in den Jahren davor meist um 1 bis 2 %. Wer 2021 eine Indexmiete unterschrieben hat, zahlte zwei Jahre später gut 13 % mehr; eine Staffel von 25 € auf 800 € hätte in derselben Zeit rund 6 % gebracht.

Die Antwort hängt an der Inflation, aber nicht nur. Diese Punkte helfen bei der Entscheidung, wenn du zwischen zwei Wohnungen wählst oder mit dem Vermieter über das Modell sprechen kannst.

• Staffel, wenn du Planbarkeit brauchstBei BAföG, Stipendium oder festem Gehalt weißt du auf den Euro, was die Wohnung im dritten Jahr kostet. Der Mietbelastungsrechner zeigt dir, ob die letzte Staffel noch in dein Budget passt.
• Staffel, wenn die Inflation hoch ist oder steigtEin fester Betrag verliert bei hoher Teuerung an Gewicht. Was 2021 wie eine kräftige Staffel aussah, war 2023 weniger als der Index.
• Index, wenn die Inflation niedrig istBei 1 bis 2 % steigt die Indexmiete langsamer als fast jede übliche Staffel, und bei sinkenden Preisen kannst du sogar eine Senkung verlangen.
• Index, wenn eine Modernisierung drohtDer Index sperrt die freiwillige Modernisierungsumlage, die bei einer Sanierung schnell 100 € und mehr im Monat kostet. Die Staffel sperrt sie ebenfalls, aber nur bis zur letzten Stufe.
• Staffel, wenn die Wohnung unter die Mietpreisbremse fälltJede einzelne Staffel muss die zulässige Höhe einhalten. Eine Staffel, die im vierten Jahr über der Grenze liegt, kannst du rügen. Beim Index wird nur die Ausgangsmiete geprüft.
• Egal, wenn die Ausgangsmiete zu hoch istKein Modell macht eine überteuerte Ausgangsmiete günstig. Prüf zuerst, ob der Startwert zur Vergleichsmiete und zur Mietpreisbremse passt, dann das Modell.

Ob die Miete insgesamt in dein Budget passt, rechnest du mit dem Mietbelastungsrechner nach; nimm dafür bei einer Staffel die letzte Stufe, nicht die erste.

Beide Modelle schalten die Vergleichsmiete ab, aber nicht alle Schutzregeln. Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, die die Landesregierung als angespannt ausgewiesen hat, und zwar nach der Verlängerung von 2025 bis Ende 2029. Sie begrenzt die Miete bei Vertragsbeginn auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d BGB). Bei der Staffelmiete ist sie auf jede Mietstaffel anzuwenden, gemessen an dem Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei der Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB); die späteren Indexschritte werden nicht mehr an ihr gemessen.

Zu viel gezahlte Miete kannst du nach § 556g BGB zurückverlangen, nachdem du den Verstoß gerügt hast. Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, bekommst du alles seit Beginn zurück, sonst nur ab der Rüge. Bei einer Staffel läuft diese Prüfung mit jeder Stufe neu.

Die Kappungsgrenze dagegen hilft dir hier nicht. Sie steht in § 558 Abs. 3 BGB und begrenzt nur Erhöhungen auf die Vergleichsmiete auf 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten auf 15 Prozent. Da § 558 bei Index und Staffel ausgeschlossen ist, greift sie nicht. Eine Indexmiete darf in drei Inflationsjahren also mehr als 15 Prozent steigen, und eine Staffel darf das ebenfalls, solange jede Stufe die Mietpreisbremse einhält.

Eine Staffelmiete kommt oft im Paket mit einem Kündigungsverzicht: Der Vermieter gibt dir feste Stufen, du gibst ihm die Zusage, ein paar Jahre zu bleiben. § 557a Abs. 3 BGB begrenzt das: Dein Kündigungsrecht darf höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden. Du darfst schon vorher kündigen, aber die Kündigung wirkt frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre. Ein Ausschluss über fünf Jahre ist unwirksam, und dann entfällt der Ausschluss ganz.

Für die Indexmiete steht dazu nichts im Gesetz; es gilt die normale Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein Kündigungsausschluss in einem Formularvertrag ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber ebenfalls nur bis zu vier Jahre zulässig. Für den Vermieter ändert sich nichts: Er kann bei beiden Modellen nur mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa Eigenbedarf, und mit den Fristen nach Wohndauer. Was für dich gilt, steht unter Kündigungsfrist beim Mietvertrag.

Willst du vor Ablauf eines Kündigungsausschlusses raus, etwa wegen eines Studienortwechsels, bleibt der Weg über einen Nachmieter oder einen Aufhebungsvertrag. Wie das geht und wann der Vermieter zustimmen muss, steht unter Vorzeitig aus dem Mietvertrag.

Beide Modelle sind einfach zu prüfen, weil alles im Vertrag und im Index steht. Diese Reihenfolge deckt die üblichen Fehler auf.

1. 1

   Vertrag lesen: Schriftform und Betrag

   Staffel: Steht jede Stufe oder jede Erhöhung als Euro-Betrag im unterschriebenen Vertrag? Index: Ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts genannt? Fehlt eines, ist die Vereinbarung unwirksam.

2. 2

   Monate seit der letzten Änderung zählen

   Weniger als zwölf: Die Erhöhung ist unwirksam, egal wie sie begründet ist.

3. 3

   Beim Index: die Rechnung nachvollziehen

   Alter Indexstand, neuer Indexstand, Verhältnis, neue Miete. Die Indexwerte findest du beim Statistischen Bundesamt. Fehlt die Angabe der Indexänderung oder der Betrag in Euro in der Erklärung, ist sie formal unwirksam.

4. 4

   Beim Index: Zeitpunkt prüfen

   Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Erklärung im März wirkt ab Mai, nicht ab April und nicht rückwirkend.

5. 5

   Bei der Staffel: Mietpreisbremse für die neue Stufe

   Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, vergleichst du die neue Stufe mit der Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Liegt sie darüber, rügst du in Textform.

6. 6

   Keine zusätzliche Erhöhung akzeptieren

   Kommt neben Staffel oder Index ein Zustimmungsverlangen zur Vergleichsmiete oder eine Modernisierungsumlage ohne Pflichtgrund, ist das ausgeschlossen. Schriftlich zurückweisen, Verweis auf § 557a Abs. 2 oder § 557b Abs. 2 BGB.

Die Begriffe in Kurzform erklärt das Lexikon unter Staffelmiete und Indexmiete. Und wer den Vertrag noch nicht unterschrieben hat, liest zuerst, was sonst noch drinsteht, unter Mietvertrag und Kaution.