Hund oder Katze in der Mietwohnung: Was der Vermieter verbieten darf

Das Gesetz kennt keinen Paragrafen zur Tierhaltung. Es gibt nur § 535 BGB, der dir den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zusichert, und die Frage, was dazugehört. Die Gerichte haben sie über Jahrzehnte so beantwortet: Kleintiere gehören dazu, immer. Gemeint sind Tiere, die in Käfig, Aquarium oder Terrarium leben, die Wohnung nicht verlassen, niemanden stören und keine Schäden verursachen: Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen, Wellensittiche, Zierfische, Schildkröten, ungiftige Schlangen. Für sie brauchst du keine Erlaubnis, und ein Vertrag, der sie verbietet, ist in diesem Punkt unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat das bereits 2007 entschieden, als eine Klausel jede Tierhaltung ohne Ausnahme von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte. Weil sie auch Kleintiere erfasste, benachteiligte sie den Mieter unangemessen und war insgesamt unwirksam (§ 307 BGB). Wo die Grenze des Kleintiers liegt, ist eine Frage der Störung: Ein Frettchen riecht, ein Papagei schreit, eine Vogelspinne kann entkommen. Für solche Tiere gilt die Abwägung wie bei Hund und Katze.

Fast alle Mietverträge sind Formularverträge, also Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Vermieter für viele Mieter benutzt. Für sie gilt § 307 BGB: Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie dich entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Genau das hat der Bundesgerichtshof für den Satz „Die Haltung von Hunden und Katzen ist nicht gestattet“ entschieden (Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12). Ein generelles Verbot lässt keinen Raum für den Einzelfall, obwohl der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein kann, die Haltung zu erlauben. Deshalb ist die Klausel unwirksam, und zwar ganz, nicht nur teilweise.

Unwirksam heißt aber nicht, dass du jetzt jedes Tier halten darfst. Fällt die Klausel weg, gilt das Gesetz, also die Abwägung nach § 535 BGB. Der Vermieter darf Nein sagen, wenn seine Gründe schwerer wiegen als deine. Nur pauschal darf er es nicht.

Wirksam ist der Erlaubnisvorbehalt: „Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ Damit musst du fragen, bevor das Tier einzieht. Der Vermieter darf die Zustimmung aber nicht willkürlich verweigern; er muss nach billigem Ermessen entscheiden und deine Interessen berücksichtigen. Wirksam ist auch eine Klausel, die die Zustimmung an sachliche Bedingungen knüpft, etwa an eine Haftpflichtversicherung. Was die Hausordnung zu Tieren sagt, gilt nur, wenn sie Vertragsbestandteil ist, und auch dann nicht strenger als der Vertrag selbst.

• „Tierhaltung ist nicht gestattet“Unwirksam. Erfasst Kleintiere und lässt keinen Einzelfall zu.
• „Hunde und Katzen sind nicht gestattet“Unwirksam nach dem Urteil von 2013. Es gilt die gesetzliche Abwägung.
• „Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters“Unwirksam, wenn die Klausel keine Ausnahme für Kleintiere macht. Sonst wirksam als Erlaubnisvorbehalt.
• „Hunde und Katzen nur mit Zustimmung, die aus sachlichem Grund verweigert werden kann“Wirksam. Du musst fragen, der Vermieter muss begründen.
• Individuell verhandelt und handschriftlich ergänztWas ihr beide ausdrücklich ausgehandelt habt, ist keine AGB. Ein so vereinbartes Verbot kann halten. Lies den Vertrag, bevor du unterschreibst.

Der Bundesgerichtshof hat 2013 auch gesagt, worauf es bei der Abwägung ankommt: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, Anzahl und Personen der anderen Bewohner, bisherige Handhabung im Haus, besondere Bedürfnisse des Mieters und der Nachbarn. Kein Punkt entscheidet allein. Ein ruhiger Mittelgroßer in einer 80-m²-Wohnung mit Garten nebenan ist ein anderer Fall als drei Hunde im Einzimmerappartement im vierten Stock ohne Aufzug.

• Spricht für dichKleiner oder ruhiger Hund, eine einzelne Wohnungskatze, genug Platz, Erdgeschoss oder Aufzug, andere Tiere im Haus, die geduldet werden, ein Assistenzhund, Haftpflicht vorhanden, du bist tagsüber erreichbar oder das Tier ist nicht allein.
• Spricht gegen dichSehr große oder als gefährlich eingestufte Rasse, mehrere Tiere, sehr kleine Wohnung, nachgewiesene Allergie eines Nachbarn, Beschwerden über frühere Tiere, Verstöße gegen die Hausordnung, kein Auslauf in der Nähe.
• Zählt nichtDie persönliche Abneigung des Vermieters gegen Tiere, ein Verbot „aus Prinzip“, die Sorge vor Schäden ohne konkreten Anhaltspunkt. Dafür gibt es Kaution und Haftpflicht.

Bei Assistenzhunden und Blindenführhunden kippt die Abwägung regelmäßig zugunsten des Mieters, weil das Tier keine Freizeitfrage ist, sondern eine Frage der Teilhabe. Gerichte haben Vermieter wiederholt zur Zustimmung verpflichtet. Beantrage die Erlaubnis trotzdem, mit dem Nachweis der Ausbildung oder der ärztlichen Bescheinigung, damit die Sache schriftlich geklärt ist, bevor jemand im Haus sich beschwert.

Der Antrag ist eine kurze, sachliche Nachricht an den Vermieter oder die Hausverwaltung, schriftlich, damit du später etwas in der Hand hast. Er nimmt dem Vermieter die Arbeit ab, sich die Abwägung selbst zusammenzusuchen: Du lieferst die Punkte, die für dich sprechen, und beantwortest die Fragen, die er stellen würde, bevor er sie stellt.

• Das TierArt, Rasse, Größe, Alter, Anzahl. Bei einem Hund: Gewicht, Wesen, ob er ausgebildet ist. Ein Foto schadet nicht.
• Die BetreuungWie lange das Tier allein ist, wer sich kümmert, wo der Auslauf stattfindet. Das entkräftet die Sorge vor Lärm und Verschmutzung.
• Die AbsicherungTierhalterhaftpflicht mit Deckungssumme, Hundesteuer angemeldet, bei Listenhunden der Sachkundenachweis oder die behördliche Erlaubnis.
• Die ZusagenTreppenhaus sauber halten, Leine im Haus, keine Hinterlassenschaften im Hof, Schäden auf eigene Kosten beseitigen. Das sind die Punkte, auf die der Vermieter ohnehin hinauswill.
• Die FristEine Bitte um Antwort bis zu einem Datum, zwei bis drei Wochen ab Zugang. Ohne Frist bleibt der Antrag liegen.

[Vorname Nachname]
[Straße Hausnummer, Lage der Wohnung]
[PLZ Ort]

[Vermieter oder Hausverwaltung]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]

[Ort], [Datum]

Erlaubnis zur Haltung eines Hundes in der Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

ich bitte Sie um Ihre Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der von mir gemieteten Wohnung gemäß § [Nummer] des Mietvertrags.

Es handelt sich um [Rasse oder Mischling], [Alter], etwa [Gewicht] kg, [ruhig, stubenrein, nicht bellfreudig]. Der Hund ist tagsüber [nicht länger als X Stunden allein / wird von ... betreut]. Auslauf findet [im Park ..., außerhalb des Grundstücks] statt.

Eine Tierhalterhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von [Betrag] € besteht; die Police lege ich bei. Der Hund ist bei der Stadt zur Hundesteuer angemeldet.

Ich sichere Ihnen zu, den Hund im Treppenhaus und auf dem Grundstück an der Leine zu führen, Verunreinigungen sofort zu beseitigen und für Schäden, die durch den Hund entstehen, aufzukommen.

Ich bitte Sie um eine schriftliche Antwort bis zum [Datum]. Für Rückfragen erreichen Sie mich unter [Telefon, E-Mail].

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Vorname Nachname]

Kommt ein Nein, verlange die Begründung. Ist sie nicht sachlich, etwa „grundsätzlich keine Hunde im Haus“, kannst du auf die Abwägungspflicht verweisen und den Mieterverein einschalten. Kommt gar keine Antwort, ist das keine Zustimmung. Schweigen ersetzt die Erlaubnis nicht, und ein Hund, der trotzdem einzieht, ist bis zur Klärung vertragswidrig gehalten.

Eine erteilte Erlaubnis bindet den Vermieter. Widerrufen darf er sie nur aus wichtigem Grund, also wenn sich die Umstände ändern, die er bei der Zustimmung berücksichtigt hat: Der Hund beißt, bellt stundenlang, verschmutzt das Treppenhaus wiederholt, oder es stellt sich heraus, dass die Angaben im Antrag falsch waren. Vorher muss er dich in der Regel abmahnen und dir Gelegenheit geben, das Problem abzustellen. Dass ein neuer Nachbar Tiere nicht mag, ist kein wichtiger Grund.

Anders liegt es, wenn die Erlaubnis von vornherein befristet oder mit einem Widerrufsvorbehalt erteilt wurde. Ein Vorbehalt, der die Gründe nennt, aus denen widerrufen werden darf, ist zulässig. Ein Formular, das den Widerruf „jederzeit und ohne Angabe von Gründen“ erlaubt, benachteiligt dich unangemessen und hält nach der Rechtsprechung in der Regel nicht (§ 307 BGB). Lies deshalb die Zustimmung genau, bevor du das Tier holst, und bitte um eine Fassung ohne Vorbehalt, wenn möglich.

Du, und zwar in zwei Richtungen. Für Schäden an der Wohnung haftest du als Mieter, wenn sie über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen (§ 538 BGB). Eine zerkratzte Tür, ein durch Urin verfärbtes Parkett, ein zerfetzter Teppichboden sind keine normale Abnutzung, auch wenn der Hund nur getan hat, was Hunde tun. Der Vermieter darf die Beseitigung verlangen oder die Kosten von der Kaution abziehen. Ein paar Kratzer im Lack nach zehn Jahren Mietzeit sind dagegen Abnutzung, die mit der Miete abgegolten ist.

Für Schäden, die dein Tier anderen zufügt, gilt § 833 BGB: Der Halter eines Haustiers haftet für Schäden, die das Tier verursacht, auch ohne eigenes Verschulden. Das ist die Gefährdungshaftung. Der Hund reißt den Nachbarn um, die Katze verwüstet die Wohnung darunter nach einem Sprung vom Balkon, das Kaninchen nagt das Ladekabel des Besuchs durch: Du zahlst. Bei Personenschäden können das Beträge sein, die ein Leben lang nachwirken.

Deshalb die Versicherungsfrage. Kleintiere und Katzen sind über eine normale Privathaftpflicht mitversichert, in fast allen Tarifen. Hunde nicht: Für sie brauchst du eine eigene Hundehalterhaftpflicht, die in mehreren Bundesländern ohnehin Pflicht ist. Achte darauf, dass Mietsachschäden eingeschlossen sind, sonst zahlt die Versicherung zwar den Nachbarn, aber nicht das Parkett.

Eine Tierkaution über die drei Nettokaltmieten hinaus darf der Vermieter nicht verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Die normale Kaution sichert auch Tierschäden, und wie sie angelegt wird und was in den Vertrag gehört, steht unter Mietvertrag und Kaution. Was der Vermieter bei einer Zusage an Bedingungen knüpfen darf, ist eine andere Frage: Eine Vereinbarung, dass du bei Auszug die Tierhaare aus den Teppichböden entfernen lässt oder Kratzspuren beseitigst, ist zulässig, weil sie nur das wiederholt, was ohnehin gilt.

Beim Auszug gilt der gleiche Maßstab wie ohne Tier: normale Abnutzung ist deine Sache nicht, echte Schäden schon. Was die Unterschiede sind und wie die Übergabe ohne Streit läuft, steht unter Wohnungsübergabe beim Auszug. Bei Tieren kommt ein Punkt dazu, den viele unterschätzen: Geruch. Ein Katzenklo, das jahrelang an derselben Stelle stand, hinterlässt Spuren im Estrich, die eine Grundreinigung nicht beseitigt. Das ist ein Schaden, und er ist teuer. Wechsle den Standort, lüfte, und nimm das Thema ernst, bevor der Übergabetermin es für dich tut.