Hausordnung, Ruhezeiten, Nachbarschaftsstreit: was wirklich gilt

Die Hausordnung ist kein Gesetz und kein Erlass des Vermieters, sondern ein Stück Vertrag. Verbindlich ist sie nur, wenn sie Bestandteil deines Mietvertrags geworden ist: als Anlage, die du mit unterschrieben hast, oder durch einen klaren Verweis im Vertrag auf eine Hausordnung, die dir bei Vertragsschluss vorlag. Ein Zettel, der irgendwann im Treppenhaus hängt, verpflichtet dich zu nichts, was über das Gesetz und die Rücksichtnahme hinausgeht, die jeder Mieter ohnehin schuldet.

Ist die Hausordnung Vertragsbestandteil, gilt sie wie jede andere Klausel, und das heißt auch: Sie unterliegt der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Eine Regel, die dich unangemessen benachteiligt, ist unwirksam (§ 307 BGB), auch wenn du sie unterschrieben hast. Unwirksam sind nach der Rechtsprechung zum Beispiel ein Verbot von Besuch oder Übernachtungsgästen, ein Verbot, nachts zu duschen oder zu baden, ein generelles Musizierverbot und ein pauschales Verbot aller Haustiere. Was beim Haustier stattdessen gilt, steht unter Haustier im Mietvertrag.

Ändern darf der Vermieter die Hausordnung nur eingeschränkt. Regeln, die das Zusammenleben ordnen, ohne dir etwas Neues aufzuerlegen, etwa die Einteilung des Wäschekellers, ein geänderter Putzplan innerhalb einer bestehenden Putzpflicht oder Zeiten für den Fahrradraum, darf er einseitig anpassen, solange sie alle gleich behandeln. Neue Pflichten oder Verbote sind Vertragsänderungen: Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, ein Grill- oder Haustierverbot. Die kann er nicht einfach aushängen, weil er dir die Wohnung so überlassen muss, wie es vereinbart ist (§ 535 Abs. 1 BGB), und eine Änderung des Vereinbarten deine Zustimmung braucht. Reagierst du auf so einen Aushang nicht, hast du auch nicht zugestimmt; Schweigen ist keine Annahme.

Die verbreitete Vorstellung, es gebe ein Gesetz, das von 22 bis 6 Uhr Ruhe vorschreibt, ist so nicht richtig. Ein Bundesgesetz für Ruhezeiten in Wohnungen existiert nicht. Was es gibt, ist ein Geflecht aus drei Ebenen. Die Landes-Immissionsschutzgesetze und die Lärmschutzverordnungen der Länder und Gemeinden legen fest, in welcher Zeit Lärm zu vermeiden ist, der die Nachtruhe stört; die meisten nennen 22 bis 6 Uhr, manche 22 bis 7 Uhr. Das Ordnungswidrigkeitenrecht sanktioniert unzulässigen Lärm, der die Nachbarschaft erheblich belästigt, zu jeder Tageszeit mit einem Bußgeld (§ 117 OWiG). Und die Hausordnung darf innerhalb dieses Rahmens Ruhezeiten festlegen, etwa zusätzlich eine Mittagsruhe.

Die üblichen Zeiten sind deshalb Erfahrungswerte, keine Bundesregel: Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr fast überall, Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr nur dort, wo Hausordnung oder Gemeinde sie vorsehen, und Sonn- und Feiertagsruhe ganztägig nach den Feiertagsgesetzen der Länder. Klar geregelt ist nur der Lärm von Geräten im Freien: Rasenmäher, Laubbläser und Heckenscheren dürfen in Wohngebieten an Sonn- und Feiertagen gar nicht und werktags nicht zwischen 20 und 7 Uhr laufen (§ 7 Abs. 1 der 32. BImSchV). Für besonders laute Geräte wie Laubbläser gelten werktags zusätzliche Sperrzeiten.

Innerhalb der Ruhezeiten ist der Maßstab die Zimmerlautstärke. Auch sie steht in keinem Gesetz; die Rechtsprechung versteht darunter Geräusche, die außerhalb der Wohnung nicht mehr oder nur noch kaum zu hören sind. Fernsehen, Musik, Gespräche, ein Staubsauger: alles erlaubt, solange es nicht durch die Wand dringt. Außerhalb der Ruhezeiten darfst du lauter sein, aber nicht beliebig: Wer tagsüber stundenlang Bässe aufdreht, verletzt die Pflicht zur Rücksichtnahme auch ohne Ruhezeit.

Die meisten Streitigkeiten drehen sich um dieselben zehn Situationen. Für die meisten gibt es inzwischen eine klare Linie der Gerichte, für manche nicht, und bei denen steht das auch da.

Das Muster hinter dieser Tabelle: Was zum normalen Wohnen gehört, darf die Hausordnung nicht verbieten. Was darüber hinausgeht, darf sie zeitlich ordnen. Und was die Nachbarn erheblich stört, ist auch ohne Hausordnung verboten. Wer in einer WG wohnt, sollte wissen, dass beim gemeinsamen Mietvertrag alle für die Störung eines Einzelnen geradestehen; was das für Abmahnung und Kündigung heißt, steht unter WG-Mietvertrag: Hauptmieter, Untermieter oder alle im Vertrag.

Eine Abmahnung ist die förmliche Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, verbunden mit der Ankündigung, dass im Wiederholungsfall gekündigt wird. Sie ist die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung (§ 543 Abs. 3 BGB) und faktisch auch für eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung. Eine Abmahnung muss konkret sein: Datum, Uhrzeit, Art der Störung. „Es gab Beschwerden wegen Lärm“ ist keine Abmahnung, sondern eine Mitteilung.

Kündigen darf der Vermieter auf zwei Wegen. Fristlos, wenn du den Hausfrieden nachhaltig störst, sodass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 2 BGB). Dafür braucht es nach der Rechtsprechung wiederholte, erhebliche Störungen trotz Abmahnung, etwa regelmäßige Partys bis in die Nacht, Beleidigungen oder Bedrohungen von Nachbarn. Ordentlich mit Frist, wenn du deine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hast (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Schwelle ist hier niedriger, aber immer noch hoch: Eine einzelne Party, ein einmal zu lauter Fernseher oder ein Streit im Treppenhaus reichen nicht.

Bekommst du eine Abmahnung, die du für unberechtigt hältst, kannst du sie nicht einklagen; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gibt es keinen Anspruch auf Rücknahme einer Abmahnung. Was du tun solltest: schriftlich und sachlich Stellung nehmen, deine Sicht mit Daten belegen, Zeugen nennen. Diese Gegendarstellung liegt dann in derselben Akte wie die Abmahnung, und ein Gericht, das später über eine Kündigung entscheidet, liest beides.

Der umgekehrte Fall ist häufiger: Nicht du bist laut, sondern die Wohnung über dir. Erheblicher Lärm aus dem Haus ist ein Mangel der Mietsache, und für einen Mangel darfst du die Miete mindern, ohne dass der Vermieter ihn verschuldet haben muss (§ 536 Abs. 1 BGB). Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, gegen den störenden Mieter vorzugehen, mit Abmahnung und notfalls Kündigung. Er kann sich nicht darauf zurückziehen, dass er selbst nicht laut war.

Voraussetzung ist, dass du den Mangel anzeigst (§ 536c BGB). Ohne Anzeige keine Minderung, und ohne Beleg keine erfolgreiche Anzeige. Das Werkzeug dafür ist ein Lärmprotokoll: Datum, Uhrzeit von bis, Art des Lärms, Wohnung, aus der er kommt, und wer es außer dir gehört hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (2012) musst du kein minutengenaues Protokoll über Wochen führen; eine Beschreibung, aus der Art, Zeiten und Häufigkeit hervorgehen, reicht für die Anzeige. Für einen Streit vor Gericht ist ein Protokoll trotzdem das stärkste Beweismittel, das du haben kannst. Die Anzeige selbst schreibst du mit der Vorlage für die Mängelanzeige.

Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß ab: Wie oft, wie lange, wie laut, zu welcher Zeit. Gerichte haben für nächtlichen Lärm aus Nachbarwohnungen Minderungen in einem Bereich von etwa zehn bis zu über dreißig Prozent anerkannt, immer im Einzelfall. Wichtiger als die Zahl ist das Vorgehen: nicht eigenmächtig kürzen, sondern unter Vorbehalt zahlen und die Minderung ankündigen. Wie du das richtig machst und welche Fehler die Minderung zunichtemachen, steht unter Mietminderung bei Mängeln.

Eine Grenze zieht die Rechtsprechung bei Lärm von außerhalb des Hauses. Kommt er von einem neuen Spielplatz, einer Baustelle oder einer Straße, gegen die auch der Vermieter nichts ausrichten kann, darfst du nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (2015) nur mindern, wenn der Vermieter selbst Ansprüche gegen den Verursacher hätte. Bei Kinderlärm vom Spielplatz ist das wegen § 22 Abs. 1a BImSchG so gut wie ausgeschlossen.

• Datum und UhrzeitBeginn und Ende, so genau wie möglich. Aus der Liste soll später erkennbar sein, ob es sich um Ruhezeiten handelt und wie regelmäßig es passiert.
• Art des LärmsMusik, Bässe, Schreien, Möbelrücken, Hundegebell, Bohren. Je konkreter, desto glaubwürdiger. „Lärm“ allein sagt nichts.
• QuelleWelche Wohnung, wenn du es sicher weißt. Sonst die Richtung. Falsche Zuordnungen schaden deiner Glaubwürdigkeit.
• ZeugenMitbewohner, Besuch, andere Nachbarn mit Namen. Ein zweiter Nachbar, der dasselbe protokolliert, verdoppelt das Gewicht.
• Deine ReaktionOb du geklingelt, angerufen oder die Polizei gerufen hast. Das zeigt, dass du das Zumutbare versucht hast.

Die meisten Lärmkonflikte enden nicht vor Gericht, sondern an der Wohnungstür. Die Reihenfolge ist trotzdem wichtig, weil jede spätere Stufe voraussetzt, dass du die frühere versucht hast.

1. 1

   Das Gespräch suchen

   Tagsüber klingeln, freundlich sagen, was stört und wann. Viele wissen nicht, wie hellhörig das Haus ist. Kein Zettel im Treppenhaus, keine Nachricht um Mitternacht: Beides eskaliert, statt zu lösen.

2. 2

   Protokoll führen

   Ab dem ersten Gespräch, das nichts geändert hat. Datum, Uhrzeit, Art, Zeugen. Zwei bis vier Wochen reichen meist, um ein Muster zu zeigen.

3. 3

   Vermieter schriftlich informieren

   Mängelanzeige mit Protokoll, Bitte um Abhilfe mit Frist von zwei Wochen und Ankündigung der Minderung. Der Vermieter hat die Mittel, die du nicht hast: Abmahnung und Kündigung gegenüber dem Störer.

4. 4

   Bei akutem Lärm Ordnungsamt oder Polizei

   Nachts bei einer laufenden Party darf die Polizei kommen; tagsüber ist das Ordnungsamt zuständig. Unzulässiger Lärm ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 117 OWiG). Der Einsatz wird dokumentiert, und das ist ein Beleg für dein Protokoll.

5. 5

   Schlichtung

   Schiedsstellen oder Schiedsämter der Gemeinden vermitteln kostengünstig; in mehreren Bundesländern ist ein Schlichtungsversuch bei Nachbarschaftsstreit sogar Pflicht, bevor du klagen darfst. Frag beim Amtsgericht oder der Gemeinde nach der Stelle.

6. 6

   Mieterverein oder Anwältin

   Wenn der Vermieter nicht reagiert oder die Minderung bestreitet. Mit Protokoll, Anzeige und Zeugen bist du gut vorbereitet.

Und wenn du selbst der Grund bist, etwa weil du gerade renovierst? Bohren, Schleifen und Möbelrücken sind werktags tagsüber hinzunehmen, in Ruhezeiten nicht. Was du beim Ein- und Auszug überhaupt renovieren musst und was nicht, steht unter Renovieren beim Einzug und Auszug.