Renovieren beim Einzug und Auszug: Pflicht oder unwirksame Klausel

Der Ausgangspunkt überrascht viele: Nach dem Gesetz ist Renovieren Sache des Vermieters. Er muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und dazu gehören die Schönheitsreparaturen: Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Die Aufzählung stammt aus § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung, die zwar für den sozialen Wohnungsbau geschrieben wurde, deren Definition aber die Gerichte für alle Mietverhältnisse übernehmen. Was nicht dazugehört: Böden abschleifen, Fliesen erneuern, Fenster von außen streichen, Einbauküche ersetzen. Das ist Instandhaltung und bleibt immer beim Vermieter.

Die Abnutzung, die durch normales Wohnen entsteht, hast du nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Laufspuren auf dem Boden, leicht vergilbte Wände, matte Stellen am Lichtschalter, ein paar Dübellöcher: vertragsgemäßer Gebrauch, den du nicht ersetzen musst. Bei der Rückgabe schuldest du die Wohnung geräumt und in dem Zustand, den der Vertrag verlangt (§ 546 Abs. 1 BGB), und ohne wirksame Renovierungsklausel verlangt der Vertrag nur: keine Schäden über die Abnutzung hinaus.

Dass Mieter trotzdem in fast jeder Wohnung streichen, liegt daran, dass Vermieter die Pflicht vertraglich abwälzen dürfen. Das ist seit Jahrzehnten anerkannt, aber nur durch eine Klausel, die den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB). Genau an dieser Grenze scheitern die meisten Verträge, und deshalb lohnt sich der Blick in deinen.

Renovierungsklauseln stehen fast immer in Formularverträgen, also in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für die gilt: Eine Klausel, die dich unangemessen benachteiligt, ist unwirksam (§ 307 BGB), und zwar ganz, nicht nur der überzogene Teil (§ 306 Abs. 2 BGB). Das nennt sich Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, und es ist der Grund, warum ein einziger schlechter Halbsatz die gesamte Renovierungspflicht kippt. Die Tabelle zeigt die Klauseln, die dir begegnen werden.

Zwei Dinge bestimmen also, ob du renovieren musst: der Wortlaut der Klausel und der Zustand der Wohnung bei deinem Einzug. Beides kannst du prüfen, ohne Jura studiert zu haben. Der Mieterverein macht es in einer Viertelstunde; die Klausel auf dieser Seite abzugleichen dauert fünf Minuten.

Ist die Klausel unwirksam, fällt die Renovierungspflicht ersatzlos weg und zurück auf den Vermieter, wo sie nach dem Gesetz hingehört. Du musst weder streichen noch Geld dafür zahlen; einen Ausgleich in Geld dafür, dass die Klausel nicht hält, gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, auch keinen Zuschlag zur Miete. Der Vermieter darf die Kosten auch nicht von der Kaution abziehen.

Die Kehrseite ist ein Anspruch, den kaum jemand kennt: Bei unwirksamer Klausel kannst du während der Mietzeit vom Vermieter verlangen, dass er renoviert, wenn die Wohnung es braucht. Hat er sie dir unrenoviert übergeben, musst du dich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (2020) allerdings an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte, weil du sonst besser stündest als beim Einzug. Für die meisten ist das kein Weg, den sie gehen, aber er zeigt, wie die Verteilung wirklich ist.

Ohne wirksame Renovierungsklausel bleibt eine kurze Liste. Sie beginnt mit „besenrein“, dem Wort, das in fast jedem Übergabeprotokoll steht. Der Bundesgerichtshof hat es 2006 ausgelegt: Besenrein heißt, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Böden fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Schränke leeren, Müll raus. Keine Grundreinigung, keine geputzten Fenster, kein gereinigter Teppich. Wer mehr macht, ist höflich; wer mehr verlangt, hat keine Grundlage.

Dübellöcher in üblicher Zahl gehören zum Wohnen (§ 538 BGB). Regale, Bilder, Lampen, ein Fernsehhalter: Was ein normaler Haushalt an die Wand hängt, darf Spuren hinterlassen. Anders sieht es bei einer auffällig hohen Zahl aus oder bei Löchern an Stellen, an die niemand bohren müsste, etwa in Fliesen, wenn daneben Fugen waren. Wie viele Löcher zu viele sind, entscheiden Gerichte im Einzelfall, und die Linie ist nicht einheitlich. Ein guter Kompromiss: Löcher mit Spachtelmasse schließen und die Stelle überstreichen. Das kostet eine Stunde und nimmt dem Vermieter das Argument.

Nikotin ist ein Klassiker. Rauchen in der Wohnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (2008) vertragsgemäßer Gebrauch; gelbliche Wände und Decken sind Sache der Schönheitsreparaturen, und wer die nicht schuldet, schuldet auch das Weißen nicht. Die Grenze liegt dort, wo Streichen allein nicht mehr hilft: Nikotin, das durch Tapete und Putz gezogen ist und ein Sperrgrund oder neue Tapeten braucht, ist ein Schaden, für den du haftest.

Und dann die Farben. Während der Mietzeit darfst du streichen, wie du willst, auch Dunkelblau und Schwarz. Bei der Rückgabe sieht es anders aus: Wer eine in neutralen Farben übernommene Wohnung mit Wänden in kräftigen Farben zurückgibt, die viele Nachmieter nicht akzeptieren würden, verletzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (2013) seine Pflicht zur Rücksichtnahme und schuldet Schadensersatz, und zwar auch dann, wenn keine wirksame Renovierungsklausel besteht. Wer bunt gewohnt hat, streicht deshalb vor dem Auszug zurück in Weiß oder ein helles Neutral, deckend, mit zwei Anstrichen, wenn nötig. Das gilt für Wände und Decken, nicht für ein Möbelstück, das du mitnimmst.

Eigene Einbauten nimmst du mit oder lässt sie, wie es das Übergabeprotokoll festhält. Du hast ein Recht, sie wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB), musst dann aber den früheren Zustand wiederherstellen: Löcher schließen, Wand streichen, wo der Spiegel war. Ob der Vermieter eine Einbauküche oder ein Regal übernehmen will, klärst du vor dem Übergabetermin schriftlich. Was bei der Übergabe sonst wichtig ist, steht unter Wohnungsübergabe beim Auszug.

Zwei der wichtigsten Argumente dieses Textes hängen am Zustand beim Einzug: Die Abwälzung ist nur bei renoviert übergebener Wohnung wirksam, und Schadensersatz für bunte Wände gibt es nur, wenn du sie neutral übernommen hast. Beweisen, dass die Wohnung unrenoviert war, musst du. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt eine Wohnung als unrenoviert, wenn sie Gebrauchsspuren zeigt, die nicht unerheblich sind; ein paar Kratzer machen sie nicht unrenoviert, abgewohnte Wände in drei Zimmern schon.

Das Werkzeug dafür ist das Übergabeprotokoll beim Einzug, mit Fotos jeder Wand, jedes Bodens, jeder Tür, mit Datum und der Unterschrift beider Seiten. Dort steht auch, ob die Wohnung „frisch renoviert“, „teilrenoviert“ oder „unrenoviert“ übernommen wurde, und dieses Wort ist am Ende der Mietzeit mehr wert als jede Diskussion. Die Vorlage für das Übergabeprotokoll fragt es ab; was beim Ausfüllen zählt, steht unter Das Übergabeprotokoll beim Einzug.

Hast du beim Einzug kein Protokoll gemacht, ist nicht alles verloren: Fotos vom Einzugstag, die Nachrichten mit dem Vermieter, das Inserat („frisch renoviert“ oder eben nicht), Zeugen vom Umzug. Und der Vermieter muss beweisen, dass ein Schaden während deiner Mietzeit entstanden ist. Ohne eigenes Protokoll fällt ihm das genauso schwer wie dir.

Die Übergabe ist der Moment, in dem sich entscheidet, wie viel von der Kaution zurückkommt. Mit dieser Reihenfolge gehst du hin und weißt, was du schuldest und was nicht.

1. 1

   Klausel prüfen

   Mietvertrag lesen, Klausel mit der Tabelle oben abgleichen. Im Zweifel zum Mieterverein: Die Prüfung dauert kurz und entscheidet über mehrere hundert Euro Malerkosten.

2. 2

   Einzugsprotokoll und Fotos heraussuchen

   Was stand beim Einzug drin: renoviert oder nicht, welche Mängel waren schon da. Das ist deine Grundlage für jede Diskussion am Übergabetag.

3. 3

   Vermieter schriftlich fragen, was er erwartet

   Ein kurzer Brief oder eine E-Mail vier Wochen vor dem Termin: Bitte um Mitteilung, welche Arbeiten er für erforderlich hält. Seine Antwort zeigt, ob er sich auf die Klausel stützt, und gibt dir Zeit zu reagieren.

4. 4

   Was du sicher schuldest, erledigen

   Kräftige Farben zurück in neutral, Einbauten raus und Spuren beseitigen, Dübellöcher schließen, Schäden reparieren oder reparieren lassen. Das machst du außerhalb der Ruhezeiten; was dabei im Haus gilt, steht unter Hausordnung und Ruhezeiten.

5. 5

   Besenrein hinterlassen

   Fegen, saugen, Müll raus, Schränke leer, Kühlschrank aus und offen. Mehr musst du nicht, mehr hilft aber beim Eindruck, den das Protokoll hinterlässt.

6. 6

   Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen

   Zählerstände, Schlüssel, Zustand jedes Raums, Fotos mit Datum. Unterschreibe nichts, was du nicht selbst geprüft hast, und lass dir eine Kopie geben. Steht „keine Mängel“ drin, ist die Diskussion um die Kaution vorbei.

7. 7

   Kaution mit Frist zurückfordern

   Nach dem Termin schriftlich, mit Verweis auf das Protokoll. Der Vermieter hat sechs Monate für Schadensansprüche (§ 548 BGB), ohne offene Punkte sollte das Geld deutlich früher kommen.

Für den Schritt mit den Ruhezeiten: Bohren, Schleifen und Streichen mit dem Radio an gehören auf einen Werktag zwischen 7 und 20 Uhr. Was das Haus sonst noch von dir erwartet, steht unter Hausordnung, Ruhezeiten, Nachbarschaftsstreit. Und wer noch vor dem Einzug steht und schon weiß, dass er die Wohnung doch nicht will, hat ein anderes Problem als Farbe: Was dann gilt, steht unter Mietvertrag unterschrieben, Wohnung doch nicht.

• Was du nie schuldestGrundreinigung, Fensterputzen, Teppichreinigung, Abschleifen von Böden, Ersatz für Abnutzung, Renovierung bei unwirksamer Klausel.
• Was du fast immer schuldestBesenrein, Beseitigung eigener Schäden, kräftige Wandfarben zurück in neutral, Spuren eigener Einbauten beseitigen, alle Schlüssel.
• Was von der Klausel abhängtStreichen abgewohnter Räume beim Auszug, Streichen von Heizkörpern und Türen, Tapezieren. Nur bei wirksamer Klausel und renoviert übergebener Wohnung.