Mietvertrag unterschrieben, Wohnung doch nicht: Rücktritt, Kündigung, Nachmieter

Ein Mietvertrag kommt zustande, sobald beide Seiten sich über Wohnung, Miete und Beginn einig sind und unterschrieben haben. Er braucht dafür nicht einmal Papier: Das Gesetz verlangt Schriftform nur für Verträge über mehr als ein Jahr, und selbst deren Fehlen macht den Vertrag nicht unwirksam, sondern nur kündbar (§ 550 BGB). Ab der Unterschrift gilt, was in jedem Vertrag gilt: Er bindet beide Seiten (§ 311 Abs. 1 BGB). Eine Bedenkzeit, in der du es dir anders überlegen darfst, kennt das Mietrecht nicht.

Das 14-tägige Widerrufsrecht, das du vom Online-Handel kennst, gilt bei Wohnraum nur in einer engen Konstellation. Drei Bedingungen müssen zusammenkommen: Der Vermieter ist Unternehmer, also etwa eine Wohnungsgesellschaft oder eine Person, die gewerblich vermietet. Der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, also bei dir zu Hause, im Café oder ausschließlich per E-Mail und Post. Und du hast die Wohnung vorher nicht besichtigt. So steht es in § 312 Abs. 2 Nr. 5 und Abs. 3 BGB: Auf Wohnraummietverträge sind die Widerrufsvorschriften zwar anwendbar, aber nicht, „wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat“.

Damit fällt der Widerruf für fast alle weg. Wer besichtigt hat, hat keinen. Wer im Büro der Hausverwaltung unterschrieben hat, hat keinen, weil das ein Geschäftsraum ist. Wer von einem privaten Vermieter mietet, der zwei Wohnungen besitzt, hat keinen, weil der kein Unternehmer ist. Übrig bleibt die Person, die eine Wohnung ungesehen von einem gewerblichen Vermieter per E-Mail gemietet hat. Trifft das auf dich zu, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB); wurdest du nicht über das Widerrufsrecht belehrt, verlängert sie sich auf zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Der Widerruf braucht keine Begründung, sollte aber schriftlich sein.

Die Anfechtung ist der zweite Ausnahmefall. Sie macht den Vertrag rückwirkend nichtig, als hätte es ihn nie gegeben (§ 142 Abs. 1 BGB). Dafür brauchst du einen gesetzlichen Grund, und der wichtigste ist die arglistige Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB): Der Vermieter hat dich bewusst über etwas getäuscht, das für deine Entscheidung wichtig war. Klassische Fälle sind verschwiegener Schimmel, ein bekannter, aber nicht genannter Wasserschaden, eine angeblich ruhige Lage neben einer Baustelle, von der er wusste, oder eine Wohnfläche, die er wissentlich zu groß angegeben hat.

Die Anfechtung wegen Täuschung musst du innerhalb eines Jahres erklären, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem du die Täuschung entdeckt hast (§ 124 Abs. 1 und 2 BGB). Du musst sie beweisen, und das ist der Haken: Der Vermieter wird sagen, er habe von nichts gewusst. Fotos vom Besichtigungstermin, das Inserat, Nachrichten und Zeugen sind hier alles. Ein bloßer Irrtum auf deiner Seite, etwa dass der Arbeitsweg länger ist als gedacht oder das Zimmer kleiner wirkt als im Inserat, reicht nicht. Solche Beweggründe nennt das Gesetz Motivirrtum, und der berechtigt nicht zur Anfechtung (§ 119 BGB erfasst nur Irrtümer über den Inhalt der Erklärung selbst). Auch laute Nachbarn, von denen der Vermieter nichts wusste, sind keine Täuschung; was du dann tun kannst, steht unter Hausordnung, Ruhezeiten, Nachbarschaftsstreit.

Ist die Wohnung mangelhaft, ohne dass jemand getäuscht hat, ist die Anfechtung der falsche Hebel. Dann greifen Mietminderung und gegebenenfalls eine fristlose Kündigung, wenn der Vermieter den Mangel trotz Frist nicht beseitigt. Wie das läuft, steht unter Mietminderung bei Mängeln.

Der sicherste Weg ist die ordentliche Kündigung, und sie geht auch vor dem Mietbeginn. Die Frist beträgt drei Monate; die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ankommen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirkt (§ 573c Abs. 1 BGB). Entscheidend ist ein Punkt, den viele falsch verstehen: Die Frist läuft ab dem Zugang der Kündigung, nicht ab dem Tag, an dem das Mietverhältnis beginnt. Wer heute kündigt und dessen Mietbeginn erst in zwei Monaten liegt, zahlt am Ende nur für den Monat dazwischen.

Ein Beispiel: Du unterschreibst am 10. Juni für eine Wohnung ab dem 1. September. Am 20. Juni merkst du, dass du nicht einziehen willst, und kündigst so, dass das Schreiben am 1. Juli zugeht. Die drei Monate enden am 30. September. Du zahlst die Septembermiete, sonst nichts. Wäre die Kündigung erst am 5. Juli angekommen, endete der Vertrag am 31. Oktober, und es wären zwei Mieten. Rechne dein Datum mit dem Kündigungsfrist-Rechner durch, bevor du den Brief einwirfst.

Die Kündigung muss schriftlich sein, also auf Papier mit deiner Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB); eine E-Mail reicht nicht. Eine Begründung brauchst du als Mieter nicht. Sichere den Zugang: Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Die Vorlage für die Kündigung ist dafür gemacht; du ergänzt nur, dass du die Wohnung nicht beziehen wirst und den Schlüssel gar nicht erst übernimmst, das spart beiden Seiten die Übergabe.

Zwei Klauseln können diesen Weg versperren. Ein Kündigungsausschluss (auch Kündigungsverzicht genannt), den viele Formularverträge für die ersten Jahre vorsehen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zu vier Jahren wirksam, wenn er für beide Seiten gilt. Dann kannst du frühestens zum Ende dieser Zeit ordentlich kündigen. Und ein befristeter Mietvertrag mit zulässigem Befristungsgrund (§ 575 BGB) lässt eine ordentliche Kündigung gar nicht zu. In beiden Fällen bleiben dir Weg 2 und Weg 3. Wohnt ihr zu mehreren im Vertrag, könnt ihr außerdem nur gemeinsam kündigen; was das für eine WG bedeutet, steht unter WG-Mietvertrag: Hauptmieter, Untermieter oder alle im Vertrag.

Was beide Seiten vereinbart haben, können sie auch wieder auflösen. Ein Aufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zu einem Datum, auf das ihr euch einigt, ohne Frist und ohne Kündigungsausschluss (§ 311 Abs. 1 BGB). Er ist der schnellste Weg, wenn der Vermieter mitspielt, und er spielt öfter mit, als du denkst: Wer in einer gefragten Stadt vermietet, hat meist eine Liste von Bewerbern, die bei der Besichtigung leer ausgingen. Ein Anruf, in dem du ehrlich sagst, was passiert ist, kostet nichts und öffnet häufig diese Tür.

Der Vermieter muss nicht zustimmen, und er darf einen Preis nennen. Üblich sind die Erstattung seiner Kosten für ein neues Inserat, die Miete bis zu dem Tag, an dem ein neuer Mieter einzieht, oder eine pauschale Abstandszahlung. Rechne nach: Wenn der Aufschlag unter dem liegt, was dich die ordentliche Kündigung kosten würde, ist es ein gutes Geschäft. Wenn nicht, kündigst du ordentlich und suchst parallel einen Nachmieter.

Schließt den Aufhebungsvertrag schriftlich, mit Datum des Vertragsendes, der Regelung zur Kaution (am besten: Rückzahlung binnen zwei Wochen nach Vertragsende, weil es nichts zu prüfen gibt) und dem Satz, dass mit Erfüllung alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind. Was sonst noch in eine vorzeitige Vertragsauflösung gehört, steht unter Mietvertrag vorzeitig kündigen.

Ein Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und damit früher aus dem Vertrag zu kommen, steht nicht im Gesetz. Er entsteht nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, oder ausnahmsweise nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn du ein dringendes Interesse an der Auflösung hast und dem Vermieter ein geeigneter Ersatz zumutbar ist. Die Rechtsprechung ist hier streng: Ein Umzug wegen eines neuen Arbeitsplatzes in einer anderen Stadt oder eine schwere Krankheit können reichen, „ich habe eine schönere Wohnung gefunden“ reicht nicht.

In der Praxis ist der Nachmieter trotzdem der Weg, der am häufigsten funktioniert, weil er dem Vermieter Arbeit abnimmt. Du schreibst selbst ein Inserat, führst die Besichtigungen und bringst zwei oder drei Personen mit vollständigen Unterlagen. Der Vermieter prüft sie wie jeden Bewerber: Einkommen, Schufa, Mietschuldenfreiheit. Was dabei zählt und woran Bewerbungen scheitern, steht unter Worauf Hausverwaltungen bei Bewerbungen achten. Je näher der Nachmieter an deinem Profil liegt, desto weniger Gründe hat der Vermieter, abzulehnen.

Der Nachmieter schließt einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter, und dein Vertrag endet durch Aufhebungsvertrag zum selben Tag. Lass dir das schriftlich geben, bevor der Nachmieter einzieht. Solange nur mündlich „das passt“ gesagt wurde, bist du weiter im Vertrag und zahlst weiter Miete.

Die Wege unterscheiden sich weniger im Recht als im Geld. Die Tabelle rechnet mit dem Normalfall: Der Vermieter ist kein Unternehmer, du hast besichtigt, der Vertrag hat keinen Kündigungsausschluss. Doppelmiete meint, dass du für zwei Wohnungen gleichzeitig zahlst, weil du in der alten bleibst oder woanders einziehst.

Ob du dir die Doppelmiete für ein bis drei Monate leisten kannst, hängt an deinem Budget. Der Mietbelastungs-Rechner zeigt, wie viel Miete im Monat tragbar ist; eine zweite Miete daneben sprengt diesen Rahmen bei den meisten. Das ist der Grund, zuerst zu kündigen und dann zu verhandeln, nicht umgekehrt.

Die Miete schuldest du unabhängig davon, ob du die Wohnung nutzt. § 537 Abs. 1 BGB sagt es ausdrücklich: Der Mieter wird von der Zahlung nicht dadurch befreit, dass er aus einem Grund, der in seiner Person liegt, an der Nutzung gehindert ist. Nicht einziehen zu wollen ist so ein Grund. Der Vermieter muss sich aber anrechnen lassen, was er dadurch spart oder einnimmt, dass er die Wohnung anderweitig vermietet (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sobald ein neuer Mieter zahlt, endet deine Zahlungspflicht.

Gefährlich wird es, wenn du gar nicht reagierst und einfach nicht zahlst. Ab zwei Monatsmieten Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Damit ist der Vertrag zwar weg, aber nicht die Rechnung: Er kann den Mietausfall als Schadensersatz verlangen, und zwar bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Vertrag durch deine eigene ordentliche Kündigung frühestens geendet hätte, oder bis eine Neuvermietung gelingt, je nachdem, was früher liegt. Dazu kommen Mahnkosten, Verzugszinsen und die Kosten des Inserats. Bleibt die Forderung offen und wird tituliert, steht sie in der Schufa und begleitet dich zur nächsten Wohnungssuche.

Der Vermieter hat aber auch eine Pflicht: Er muss den Schaden klein halten (§ 254 Abs. 2 BGB). Das heißt, er muss die Wohnung zügig wieder anbieten und darf sie nicht monatelang leer stehen lassen, um dir die Miete in Rechnung zu stellen. Bietest du ihm Nachmieter an und er lehnt ohne nachvollziehbaren Grund ab, kann das seinen Anspruch mindern. Halte deshalb jede Nachmieter-Vorstellung schriftlich fest: Name, Datum, Antwort des Vermieters.

Die Reihenfolge ist wichtig, weil jeder Tag zählt: Die Kündigungsfrist läuft erst ab Zugang, und jede Woche, die du mit Überlegen verbringst, kann einen Monat Miete kosten.

1. 1

   Vertrag lesen: Kündigungsausschluss, Befristung, Nachmieterklausel

   Drei Klauseln entscheiden, welche Wege offen sind. Steht ein beidseitiger Kündigungsverzicht drin, fällt Weg 1 vorerst weg. Steht eine Nachmieterklausel drin, hast du für Weg 3 einen Anspruch.

2. 2

   Frist ausrechnen und sofort schriftlich kündigen

   Datum in den Kündigungsfrist-Rechner, Kündigung aus der Vorlage, Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen. Die Kündigung nimmt dir nichts: Ein späterer Aufhebungsvertrag kann das Ende jederzeit vorziehen.

3. 3

   Vermieter anrufen und ehrlich sein

   Sag, was passiert ist, und frag, ob er Bewerber aus der Besichtigung hat. Biete an, selbst Nachmieter zu suchen. Ein Vermieter, der die Wohnung in zwei Wochen neu vermietet, hat keinen Grund, drei Monate Miete von dir zu wollen.

4. 4

   Nachmieter suchen und vorstellen

   Inserat auf den üblichen Portalen, Besichtigungen bündeln, zwei bis drei Personen mit vollständigen Unterlagen vorschlagen. Jede Vorstellung schriftlich dokumentieren, mit Datum und Antwort des Vermieters.

5. 5

   Aufhebungsvertrag schriftlich schließen

   Enddatum, Kautionsrückzahlung mit Frist, Erledigungsklausel. Erst wenn das unterschrieben ist, ist dein Vertrag zu Ende. Mündliche Zusagen reichen nicht.

6. 6

   Schlüssel und Übergabe regeln

   Hast du Schlüssel bekommen, gib sie gegen Quittung zurück und mach ein kurzes Übergabeprotokoll, auch wenn du nie drin warst. So kann später niemand Schäden auf dich schieben. Zählerstände notieren, falls Strom oder Gas schon auf dich liefen.

7. 7

   Kaution zurückfordern

   Nach Vertragsende steht dir die Kaution mit Zinsen zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Ohne Nutzung gibt es nichts zu prüfen, deshalb darfst du eine kurze Frist setzen. Wie du nachfasst, steht unter Kaution zurückfordern.

Zur Kaution noch ein Wort: Sie sichert alle Ansprüche des Vermieters, also auch die Miete bis zum Vertragsende. Wer die letzten Monate nicht zahlt und auf die Kaution verweist, handelt vertragswidrig. Zahle bis zum Ende und fordere die Kaution danach mit dem Musterbrief unter Kaution zurückfordern zurück. Bei einer Wohnung, die du nie bezogen hast, sollte die Rückzahlung innerhalb weniger Wochen kommen. Eine Renovierung schuldest du für nie genutzte Räume ebenfalls nicht, selbst wenn der Vertrag eine Klausel dazu enthält; warum, steht unter Renovieren beim Einzug und Auszug.