WG-Mietvertrag: Hauptmieter, Untermieter oder alle im Vertrag

Die erste Frage, die du beim Einzug in eine WG stellen solltest, lautet: Mit wem schließe ich den Vertrag? Die Antwort ordnet dich einem von drei Modellen zu. Entweder stehen alle Bewohner gemeinsam im Mietvertrag mit dem Vermieter. Oder eine Person ist Hauptmieter und vermietet die Zimmer an die anderen unter. Oder jedes Zimmer hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter, und die Gemeinschaftsräume werden geteilt. Die Tabelle zeigt, was in jedem Modell auf dem Spiel steht.

Welches Modell besser ist, hängt davon ab, wer du in der WG bist. Wer lange bleiben will und die Mitbewohner selbst aussuchen möchte, ist mit dem gemeinsamen Vertrag oder als Hauptmieter gut bedient. Wer nur für ein paar Semester kommt, fährt mit einem Untermietvertrag oder einem Einzelvertrag leichter, weil der Ausstieg einfacher ist. Ob WG, Wohnheim oder eigene Wohnung überhaupt das Richtige ist, steht unter WG, Wohnheim oder eigene Wohnung.

Stehen drei Namen im Mietvertrag, hat der Vermieter drei Schuldner für dieselbe Miete. Das Gesetz nennt das Gesamtschuld: Er darf die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen, nicht nur ein Drittel (§ 421 BGB). Zahlt ein Mitbewohner nicht, müssen die anderen den Fehlbetrag vorstrecken, und zwar sofort, sonst droht der ganzen WG eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das Geld holt ihr euch intern zurück: Im Innenverhältnis haftet jeder zu gleichen Teilen, wenn ihr nichts anderes vereinbart habt (§ 426 Abs. 1 BGB). Eine schriftliche Vereinbarung untereinander, wer welches Zimmer hat und welchen Anteil zahlt, ist deshalb keine Bürokratie, sondern euer einziger Beleg für den Fall, dass ihr euch mal streitet.

Die Kündigung ist die zweite Falle. Weil der Vertrag eine Einheit ist, könnt ihr ihn nach ständiger Rechtsprechung nur gemeinsam kündigen. Wer allein kündigt, kündigt gar nicht; die Erklärung ist unwirksam. Der Einzelne kommt nur auf zwei Wegen heraus: Entweder alle kündigen zusammen, oder der Vermieter stimmt zu, dass die ausziehende Person aus dem Vertrag entlassen wird, meist gegen Aufnahme eines Nachrückers. Das ist eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Vermieter, verbleibenden Mietern und Nachrücker, und der Vermieter muss ihr nicht zustimmen.

Viele WG-Verträge enthalten deshalb eine Nachrückerklausel oder Austauschklausel: Der Vermieter erklärt vorab, dass er einem Wechsel zustimmt, wenn die verbleibenden Mieter einen geeigneten Ersatz vorschlagen. Steht so etwas in eurem Vertrag, ist das Modell deutlich entspannter. Steht es nicht drin, sprich es beim Einzug an. Ein Vermieter, der an eine WG vermietet, weiß, dass Menschen kommen und gehen, und hat in der Regel ein Interesse an einer geordneten Lösung.

Im zweiten Modell hat nur eine Person einen Vertrag mit dem Vermieter. Sie ist Hauptmieter und schließt mit jedem Mitbewohner einen eigenen Untermietvertrag. Dafür braucht sie die Erlaubnis des Vermieters, und zwar für jede Person einzeln, nicht pauschal (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die Erlaubnis erteilen, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse hat, und die Miete allein nicht tragen zu wollen ist so ein Interesse. Verweigern darf er nur aus Gründen, die in der Person des Untermieters liegen, bei Überbelegung oder wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist. Wird die Wohnung durch die Untervermietung stärker belastet, darf er einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen (§ 553 Abs. 2 BGB). Verweigert er sie ohne Grund, kann der Hauptmieter mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Schreiben dafür ist die Vorlage für den Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung.

Untervermieten ohne Erlaubnis ist riskant, und zwar für den Hauptmieter: Nach Abmahnung kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Als Untermieter solltest du dir die Erlaubnis deshalb zeigen lassen, bevor du unterschreibst. Sie ist deine Versicherung, dass die WG nicht wegen dir aufgelöst wird.

Für die Kündigung deines Untermietvertrags gibt es zwei Welten. Ist dein Zimmer überwiegend vom Hauptmieter möbliert, liegt es in der Wohnung, in der er selbst wohnt, und wohnst du dort nicht mit Familie oder Partnerin, dann gilt die kurze Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Hauptmieter braucht dafür keinen Grund, der Kündigungsschutz des § 573 BGB gilt für solche Zimmer nicht. Das ist praktisch, wenn du selbst schnell raus willst, und unangenehm, wenn der Hauptmieter dich schnell los werden will. Bringst du deine eigenen Möbel mit oder wohnt der Hauptmieter gar nicht selbst in der Wohnung, gilt die andere Welt: drei Monate Frist für dich (§ 573c Abs. 1 BGB), und der Hauptmieter kann dir nur mit einem berechtigten Interesse kündigen (§ 573 BGB), zum Beispiel Eigenbedarf für sich selbst.

Das größte Risiko des Modells trägst du als Untermieter, und es hängt nicht an dir. Endet der Hauptmietvertrag, weil der Hauptmieter kündigt, wegzieht oder selbst gekündigt wird, endet dein Recht zu bleiben mit ihm. Der Vermieter darf die Wohnung dann auch von dir herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Schutz des § 565 BGB, bei dem der Vermieter in deinen Untermietvertrag eintritt, gilt ausdrücklich nur, wenn der Hauptmieter gewerblich weitervermietet; eine private WG ist das nicht. Du hast dann nur noch einen Anspruch gegen den Hauptmieter auf Schadensersatz, weil er dir das Zimmer nicht mehr überlassen kann. Wie eine Untervermietung auf Zeit läuft und was beide Seiten regeln sollten, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete.

Das dritte Modell findest du vor allem bei Vermietern, die WGs gezielt anbieten, und bei möblierten Zimmern mit Küche und Bad zur Mitbenutzung. Jeder Bewohner hat seinen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer plus einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen. Du haftest nur für deine Miete, kündigst allein mit der normalen Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) und zahlst eine eigene Kaution. Ein zahlungsunfähiger Mitbewohner ist das Problem des Vermieters, nicht deins.

Der Preis für diese Unabhängigkeit ist die Kontrolle. Zieht jemand aus, sucht der Vermieter den Nachfolger aus, nicht die WG. Ein Mitspracherecht habt ihr nur, wenn es im Vertrag steht, und das ist selten. Wer Wert auf ausgesuchte Mitbewohner legt, ist hier falsch. Wer vor allem ein Zimmer ohne Haftungsrisiko will, ist hier richtig. Bei Verträgen dieser Art solltest du genau lesen, ob die Gemeinschaftsräume Vertragsbestandteil sind: Nur dann hast du ein Recht darauf, Küche und Bad zu nutzen, und nur dann darf die Miete dafür etwas kosten. Was beim Casting durch den Vermieter anders läuft als beim Casting durch die WG, steht unter WG-Casting: so überzeugst du.

Die Kaution ist in jedem Modell auf drei Nettokaltmieten begrenzt und darf in drei Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB); der Empfänger muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Das gilt auch für die Kaution, die ein Untermieter an den Hauptmieter zahlt, denn auch der Untermietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag. Maßstab sind dann drei Kaltmieten für das Zimmer, nicht für die ganze Wohnung.

Stehen alle im Vertrag, hat der Vermieter eine Kaution für die ganze Wohnung, und er zahlt sie erst zurück, wenn der ganze Vertrag endet. Wer vorher auszieht, bekommt vom Vermieter nichts. Der übliche Weg: Der Nachrücker zahlt der ausziehenden Person ihren Anteil, und ihr haltet schriftlich fest, dass er damit in die Kaution eintritt. Ohne diesen Zettel steht in fünf Jahren niemand mehr, wer wie viel eingezahlt hat. Beim Hauptmietermodell ist es einfacher: Der Untermieter zahlt seine Kaution an den Hauptmieter und bekommt sie von ihm zurück, wenn sein Untermietvertrag endet, nach einer kurzen Prüffrist und abzüglich belegter Schäden. Bei Einzelverträgen läuft alles direkt mit dem Vermieter. Wie du die Rückzahlung durchsetzt, steht unter Kaution zurückfordern.

Der Auszug ist der Moment, in dem sich das Modell zeigt. Die Schritte sind in allen drei ähnlich, unterscheiden sich aber darin, wer die Erlaubnis geben muss.

1. 1

   Früh ankündigen, schriftlich

   Bei Einzel- und Untermietvertrag ist das deine Kündigung mit der Frist, die für dein Zimmer gilt. Beim gemeinsamen Vertrag ist es die Bitte an die WG und den Vermieter, dich zu entlassen; eine einseitige Kündigung wäre unwirksam.

2. 2

   Nachrücker suchen

   Beim gemeinsamen Vertrag und beim Hauptmietermodell sucht die WG. Bei Einzelverträgen der Vermieter. Wer das Casting führt, sollte wissen, welche Unterlagen der Vermieter nachher sehen will: Ausweis, Einkommen oder Bürgschaft, Schufa.

3. 3

   Vermieter einbinden

   Gemeinsamer Vertrag: Nachtrag zum Mietvertrag, in dem du entlassen und der Nachrücker aufgenommen wird, mit Unterschrift aller. Hauptmietermodell: neuer Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung für die neue Person, weil die Erlaubnis personenbezogen ist (§ 553 BGB).

4. 4

   Kaution übergeben

   Nachrücker zahlt deinen Anteil an dich, schriftlich quittiert, oder eine neue Kaution an Hauptmieter oder Vermieter. Ohne Beleg wird es am Ende der WG unübersichtlich.

5. 5

   Zimmer übergeben und Anmeldung

   Kurzes Übergabeprotokoll, Schlüssel, Zählerstand, wenn es einen eigenen gibt. Der Nachrücker bekommt seine Wohnungsgeberbestätigung vom Hauptmieter oder Vermieter, du meldest dich an der neuen Adresse um.

Ziehen die Eltern als Mieter oder Bürgen mit in den Vertrag, etwa weil das Einkommen der WG dem Vermieter nicht reicht, ändert das nichts an den Modellen, aber viel an der Haftung: Wer den Vertrag unterschreibt, haftet als Gesamtschuldner mit. Was Eltern dabei wissen sollten, steht unter Wohnung für das studierende Kind. Und wer für ein Zimmer unterschrieben hat und vor dem Einzug merkt, dass es doch nicht passt, kommt nur mit Frist oder Nachrücker wieder heraus; mehr dazu unter Mietvertrag unterschrieben, Wohnung doch nicht.

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters geht an seine Vertragspartner: an alle beim gemeinsamen Vertrag, an den Hauptmieter beim zweiten Modell, an jeden Einzelnen bei Einzelverträgen. Der Hauptmieter muss gegenüber seinen Untermietern selbst abrechnen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, und zwar wie jeder Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Einfacher ist im Untermietvertrag eine Pauschale, die alles abdeckt; dann gibt es keine Abrechnung und keine Nachzahlung, aber auch keine Rückzahlung. Wie du eine Abrechnung prüfst, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen.

Hausrat und Haftpflicht sind in der WG eine Frage pro Person, nicht pro Wohnung. Viele Hausratversicherer erwarten, dass jeder sein Zimmer selbst versichert; ob du noch über die Eltern mitversichert bist, klärst du mit einem Anruf. Mehr dazu unter Hausratversicherung als Mieter. Und weil in einer WG die Musik und der Besuch von allen kommen, haftet beim gemeinsamen Vertrag auch die ganze WG, wenn einer die Hausordnung verletzt. Was dort gilt, steht unter Hausordnung, Ruhezeiten, Nachbarschaftsstreit.

Anmelden musst du dich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug (§ 17 Abs. 1 BMG), und dafür brauchst du die Wohnungsgeberbestätigung. Wohnungsgeber ist, wer dir die Wohnung tatsächlich überlässt: beim Untermietvertrag also der Hauptmieter, nicht der Eigentümer (§ 19 BMG). Er ist verpflichtet, den Einzug innerhalb der Anmeldefrist schriftlich zu bestätigen. Weigert er sich oder kommt die Bestätigung nicht rechtzeitig, musst du das der Meldebehörde melden (§ 19 Abs. 2 BMG). Das Formular und was darin stehen muss, findest du unter Wohnungsgeberbestätigung.

Ein Untermietvertrag muss nicht lang sein, aber er muss die Punkte regeln, über die WGs später streiten. Als Hauptmieter schützt dich der Vertrag davor, auf Miete sitzen zu bleiben; als Untermieter schützt er dich davor, ohne Frist auf der Straße zu stehen. Diese Punkte gehören hinein.

• Parteien und ZimmerName und Anschrift von Hauptmieter und Untermieter, das konkrete Zimmer mit Größe, dazu die Räume zur Mitbenutzung: Küche, Bad, Flur, Keller, Balkon.
• Erlaubnis des VermietersEin Satz, dass die Erlaubnis nach § 553 BGB vorliegt, und die Erlaubnis als Anlage. So sieht der Untermieter, dass die Untervermietung sicher ist.
• Miete und NebenkostenKaltmiete für das Zimmer, Anteil an den Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, Fälligkeit, Konto. Bei möblierten Zimmern ein Möblierungszuschlag, falls verlangt.
• KautionHöhe, maximal drei Kaltmieten des Zimmers (§ 551 BGB), Ratenzahlung, getrennte Anlage und Rückzahlung nach Ende des Untermietvertrags.
• Beginn, Laufzeit, KündigungsfristUnbefristet mit der gesetzlichen Frist, oder befristet mit Grund, etwa für ein Auslandssemester des Hauptmieters. Bei möbliertem Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters gilt ohnehin die kurze Frist des § 573c Abs. 3 BGB; wer mehr Sicherheit will, vereinbart eine längere.
• Ende des HauptmietvertragsEhrlich hinschreiben: Der Untermietvertrag endet spätestens mit dem Hauptmietvertrag. Der Hauptmieter verpflichtet sich, den Untermieter über eine Kündigung sofort zu informieren.
• InventarlisteBei möblierten Zimmern eine Liste mit Zustand, damit am Ende klar ist, was wem gehört und was schon kaputt war.
• Hausordnung und Regeln der WGVerweis auf die Hausordnung des Vermieters als Anlage. Putzplan und Besuchsregeln gehören nicht in den Vertrag, sondern an den Kühlschrank.
• Schlüssel und ÜbergabeAnzahl der Schlüssel, Rückgabe bei Auszug, kurzes Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug.

Der Vertrag ersetzt kein Vertrauen, aber er macht es überflüssig, in schlechten Momenten darauf angewiesen zu sein. Für ein Paar, das gemeinsam eine Wohnung mietet, gelten dieselben Fragen in anderer Gewichtung; dazu mehr unter Gemeinsam mieten als Paar.