Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was drinsteht und was du stattdessen vorlegst

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein formloses Schreiben deines bisherigen Vermieters, in dem er bestätigt, dass aus dem Mietverhältnis keine Forderungen offen sind: keine Miete, keine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, keine sonstigen Beträge. Sie ist ein Blatt Papier, unterschrieben, mit Datum, und sie sagt dem neuen Vermieter das, was er am meisten wissen will: Diese Person hat in der letzten Wohnung zuverlässig gezahlt.

Das Papier ist eine Erfindung der Praxis, kein Rechtsbegriff. Es gibt kein Formular, keine Vorschrift zum Inhalt und keine Behörde, die es beglaubigt. In Städten, in denen auf ein Inserat Dutzende Bewerbungen kommen, hat es sich als Sortierkriterium etabliert, weil es dem Vermieter die Prüfung erspart. Wer es hat, hat einen Vorteil. Wer es nicht hat, ist nicht draußen, muss aber die Lücke anders füllen. Am strengsten sind dabei die großen Wohnungsgesellschaften, auch bei geförderten Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein: Dort gehört die Bescheinigung fest zur Liste der Unterlagen. Was der Begriff sonst umfasst, steht im Lexikon unter Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Nein. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30. September 2009 entschieden (VIII ZR 238/08). Ein Mieter hatte von seiner Vermieterin eine Bescheinigung verlangt, dass keine Mietschulden bestehen, und geklagt, als sie sich weigerte. Der BGH sah keine Anspruchsgrundlage: Weder aus dem Mietvertrag noch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) folgt eine Pflicht, dem Mieter eine solche Erklärung zu geben. Der Vermieter würde sich damit gegenüber einem Dritten festlegen und sich möglichen Nachforderungen selbst verbauen, und dazu kann man ihn nicht zwingen.

Was du verlangen kannst, ist eine Quittung. Nach § 368 BGB hat, wer eine Leistung empfängt, auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis zu erteilen. Das gilt für jede einzelne Mietzahlung. Ein Vermieter, der die Bescheinigung verweigert, muss dir also Quittungen über die gezahlten Mieten ausstellen, wenn du sie forderst. Das ist umständlicher als ein Satz auf einem Blatt, aber es ist dein Recht, und in der Summe belegen die Quittungen dasselbe.

In der Praxis ist die Weigerung selten. Die meisten Vermieter und fast alle Hausverwaltungen stellen die Bescheinigung aus, wenn das Mietverhältnis ohne Streit lief, oft haben sie ein eigenes Formular. Die Fälle, in denen es hakt, sind erkennbar: ein Vermieter, mit dem du dich über Kaution oder Betriebskosten streitest, ein Eigentümer im Ausland, eine Verwaltung, die gewechselt hat. Für diese Fälle gibt es den Abschnitt zu den Alternativen.

Weil es keine Vorschrift gibt, entscheidet der Vermieter über den Inhalt. Ein brauchbares Schreiben enthält fünf Angaben, und nicht mehr.

• Beide ParteienName und Anschrift des Vermieters oder der Verwaltung, dein Name als Mieter. Bei einer Verwaltung zusätzlich, für welchen Eigentümer sie handelt.
• Die Wohnung und der ZeitraumAdresse der Wohnung, Beginn des Mietverhältnisses und, falls beendet, das Ende. Bei laufendem Vertrag „seit“ mit Datum.
• Die KernaussageEin Satz: Aus dem Mietverhältnis bestehen zum heutigen Tag keine offenen Forderungen. Manche Vermieter ergänzen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wurde; das ist ein Bonus, kein Muss.
• Datum und UnterschriftOrt, Datum, Unterschrift mit Namen in Druckbuchstaben, bei Verwaltungen der Stempel. Ohne Datum ist die Aussage wertlos, weil niemand weiß, auf welchen Stand sie sich bezieht.
• Kontakt für RückfragenTelefonnummer oder E-Mail des Vermieters, wenn er damit einverstanden ist. Ein Vermieter, der erreichbar ist, macht die Bescheinigung glaubwürdiger als jeder Stempel.

Was nicht hineingehört: die Höhe deiner Miete, die Gründe für den Auszug, Bemerkungen über dein Verhalten als Mieter, Angaben zu Kaution oder zur Betriebskostenabrechnung. Das alles geht den neuen Vermieter nichts an. Wenn dein bisheriger Vermieter so etwas hineinschreiben will, bitte ihn um die kurze Fassung. Die Vorlage unter Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Vorlage enthält genau diese fünf Angaben und nichts sonst.

Der beste Zeitpunkt ist der Auszug, der zweitbeste ist jetzt. Wer beim Übergabetermin eine Bescheinigung mitnimmt, muss zwei Jahre später niemanden mehr suchen. Der Ablauf ist kurz.

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   Eigenen Stand prüfen

   Sind wirklich alle Zahlungen durch, auch die letzte Betriebskostenabrechnung? Eine Bitte um Bescheinigung, während 80 € Nachzahlung offen sind, wird abgelehnt und erinnert den Vermieter an die 80 €.

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   Vorlage ausfüllen

   Trag alle Daten selbst ein, sodass der Vermieter nur noch Datum und Unterschrift setzen muss. Je weniger Arbeit, desto schneller die Antwort. Die Vorlage von uns ist dafür gemacht.

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   Freundlich bitten

   Per E-Mail mit der Vorlage im Anhang: Du bewirbst dich auf eine neue Wohnung, der Vermieter dort bittet um eine Bestätigung, dass keine Forderungen offen sind, und du wärst dankbar, wenn er das anhängende Schreiben unterschreibt. Zwei Sätze, keine Paragrafen.

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   Nach einer Woche nachfassen

   Ein kurzer Anruf oder eine zweite E-Mail. Hausverwaltungen bearbeiten solche Anfragen nach Posteingang; eine Erinnerung schiebt dich nach vorn.

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   Bei Weigerung: Quittungen fordern

   Verweigert der Vermieter die Bescheinigung, bitte ihn um Quittungen über die Mietzahlungen der letzten zwölf Monate (§ 368 BGB). Darauf hast du Anspruch. Oder geh gleich zu den Alternativen unten.

Wohnst du noch in der Wohnung und der Vermieter ist gleichzeitig derjenige, der dir wegen Eigenbedarf gekündigt hat, ist er oft besonders kooperativ: Er will, dass du ausziehst, und eine Bescheinigung hilft dabei. Auch ein Vermieter, mit dem du dich gerade über die Kaution streitest, kann eine Bescheinigung ausstellen; die Kaution ist kein Mietrückstand. Was dort gilt, steht unter Kaution zurückfordern.

Der neue Vermieter will keine bestimmte Urkunde, er will eine Antwort auf eine Frage: Zahlt diese Person ihre Miete? Diese Frage lässt sich mit mehreren Belegen beantworten, und in der Kombination sind sie oft überzeugender als ein Zweizeiler.

Die Kombination aus Kontoauszügen und letzter Abrechnung ist der Standard, der die Bescheinigung ersetzt. Schreib in die Bewerbung einen Satz dazu: Eine Bescheinigung meines Vermieters liegt nicht vor, anbei die Kontoauszüge der letzten zwölf Mietzahlungen und die letzte Betriebskostenabrechnung. Das nimmt die Frage vorweg, bevor der Vermieter sie stellt. Wie die Auskunft der Schufa aussieht und welche du brauchst, steht unter Schufa-Auskunft kostenlos beantragen.

Wer bisher bei den Eltern, im Wohnheim oder zur Untermiete gewohnt hat, hat keinen Vermieter, der etwas bescheinigen könnte, und das ist der Normalfall der Zielgruppe dieses Ratgebers. Vermieter wissen das. Ein Erstmieter ohne Bescheinigung ist kein Warnsignal, ein Erstmieter, der so tut, als hätte er eine, schon.

Schreib es offen in die Bewerbung: erste eigene Wohnung, bisher bei den Eltern gewohnt, deshalb keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Und leg dafür das vor, was die Frage nach der Zuverlässigkeit sonst beantwortet. Beim Wohnheim stellt das Studierendenwerk auf Nachfrage meist eine Bestätigung aus, dass das Nutzungsverhältnis ohne Rückstände lief; frag danach, es ist die Bescheinigung des Wohnheims. Bei einem Zimmer bei Verwandten oder Bekannten kann die Person, an die du Miete gezahlt hast, dieselbe Bestätigung schreiben; die Vorlage passt auch dafür.

Das Wichtigste für Erstmieter ist nicht dieses eine Papier, sondern die Mappe insgesamt. Gehaltsnachweise oder Ausbildungsvertrag, die ausgefüllte Selbstauskunft, die Schufa-Auskunft, bei Bedarf eine Bürgschaft der Eltern. Was in welcher Reihenfolge hineingehört, steht unter Die komplette Bewerbermappe, und wie du ohne festes Einkommen überzeugst, unter Bürgschaft und Bonität ohne festes Einkommen.

In einer WG hängt es davon ab, wer im Mietvertrag steht. Stehst du selbst als Hauptmieterin oder als eine von mehreren Hauptmieterinnen im Vertrag, stellt der Vermieter die Bescheinigung aus wie bei jeder Wohnung; sie bezieht sich dann auf das gesamte Mietverhältnis. Bei mehreren Hauptmietern bescheinigt er, dass aus dem Vertrag keine Forderungen offen sind, egal, wer intern welchen Anteil gezahlt hat. Hat ein Mitbewohner Rückstände verursacht, trifft das die Bescheinigung für alle, weil ihr gemeinsam haftet.

Warst du Untermieterin, ist dein Vermieter der Hauptmieter. Er kann dir die Bescheinigung ausstellen, mit denselben Angaben, nur dass als Vermieter sein Name steht und als Wohnung das Zimmer. Der Eigentümer der Wohnung kennt deine Zahlungen nicht und kann nichts bescheinigen. Wenn der Hauptmieter inzwischen ausgezogen oder schwer erreichbar ist, gelten die Alternativen oben: Kontoauszüge der Überweisungen an ihn und der Untermietvertrag als Nachweis des Zeitraums. Wie Untermiete rechtlich aufgebaut ist, steht unter Untervermietung und Zwischenmiete.

Ein Sonderfall ist die Zwischenmiete für ein Semester oder das möblierte Zimmer auf Zeit: kurz, oft ohne schriftlichen Vertrag, manchmal bar bezahlt. Bitte die Person am Ende um zwei Zeilen per E-Mail, dass du das Zimmer von bis bewohnt und alles bezahlt hast. Eine E-Mail ist keine Bescheinigung mit Stempel, aber sie ist mehr, als die meisten Bewerber vorlegen können. Was bei solchen Verträgen sonst gilt, steht unter Möbliert und befristet mieten.